關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的相關(guān)法律問(wèn)題

1.因出賣(mài)人過(guò)錯(cuò)被確認(rèn)無(wú)效后，買(mǎi)受人是否應(yīng)該返還出賣(mài)人房屋使用費(fèi)，如果需要返還，返還的標(biāo)準(zhǔn)是什么?

根據(jù)(2003)民一他字第13號(hào)函件可知，商品房買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人責(zé)任被確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)按無(wú)效合同的處理原則進(jìn)行處理，房屋使用費(fèi)，應(yīng)該以賣(mài)收人與出賣(mài)人約定的合同總價(jià)款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買(mǎi)受人實(shí)際使用該房屋的年限得出的價(jià)款作為買(mǎi)受人所得的利益返還給出賣(mài)人。

2.商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購(gòu)房人能否以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同?

在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違反合同義務(wù)的情況下，購(gòu)房人訴稱(chēng)的交通運(yùn)輸噪音污染并非由于出賣(mài)人違約行為所致。其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主張，不應(yīng)予以支持。

3.房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任?

因公共管道的鋪設(shè)如果被拆除會(huì)損害其他業(yè)主利益，故如果購(gòu)房人起訴到法院要求拆除一般不會(huì)得到法院的支持;但根據(jù)最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(jiàn);雖然當(dāng)事人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。至于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購(gòu)房人多支出的交易成本或者給購(gòu)房人造成損失的部分。

4.買(mǎi)受人在約定的交房期限屆滿之日超過(guò)兩年請(qǐng)求出賣(mài)人交房是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間?辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的約定?

買(mǎi)受人在約定交房期間屆滿之日起超過(guò)兩年請(qǐng)求出賣(mài)人交房的不能一律簡(jiǎn)單地認(rèn)定為已超過(guò)訴訟時(shí)效，而應(yīng)區(qū)分出賣(mài)人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。

最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的出賣(mài)人交付房屋的期限屆滿，買(mǎi)受人根據(jù)合同約定請(qǐng)求交付房屋的期限屆滿，買(mǎi)受人根據(jù)合同一定可以請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定，但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。二、出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

5.商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本關(guān)于交付條件約定如何理解?

示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格;4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開(kāi)發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商在合同約定的交時(shí)間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果當(dāng)事人約定的交房條件未第2或第3或第4中，則都以開(kāi)放商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用許可證書(shū)》為標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了該證書(shū)，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

6.開(kāi)發(fā)商是否負(fù)有辦理權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)?

開(kāi)發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)。取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是購(gòu)房人主要的合同目的，根據(jù)第五十九條規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證之地”《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房舅父使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2003]7號(hào))第十八條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為竣工房屋的，自合同簽訂之日起90日。合同沒(méi)有約定，或者違約金數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收與其貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。7

7.商品房買(mǎi)賣(mài)雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”發(fā)生糾紛時(shí)如何處理?

根據(jù)最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》，如果商品房買(mǎi)賣(mài)雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷(xiāo)售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時(shí)，人民法院可根據(jù)《合同法》第40條規(guī)定認(rèn)定該條款無(wú)效;如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時(shí)，當(dāng)時(shí)人可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定申請(qǐng)撤銷(xiāo)或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時(shí)起一年內(nèi)不申請(qǐng)撤銷(xiāo)或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定無(wú)效;如果雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。

8.業(yè)主委員會(huì)是具備訴訟主體資格?

依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職權(quán)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)有關(guān)的，涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起訴訟。與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的、個(gè)別或者部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向人民法院提起訴訟。

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