黃政發(fā)〔2007〕13號 黃州區(qū)人民政府，黃岡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，市直有關(guān)單位： 　　《黃岡城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理辦法》已經(jīng)2007年2月10日市政府第3次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 二○○七年三月二十三日 黃岡城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理辦法 　　第一條 為加強(qiáng)黃岡城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)及交易行為，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》（國稅發(fā)〔2006〕128號）及其他有關(guān)文件精神，結(jié)合我市實際，特制定本辦法。 　　第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)業(yè)，是指提供建筑安裝、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，即在黃岡城區(qū)地域內(nèi)從事上述經(jīng)營活動的單位和個人，均應(yīng)按本辦法管理。 　　建筑安裝業(yè)包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其它工程作業(yè)。 　　銷售不動產(chǎn)的范圍包括新建房屋銷售和二手房交易。銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為比照銷售不動產(chǎn)。 　　本辦法所稱的黃岡城區(qū)包括黃州區(qū)的赤壁、東湖、禹王三個辦事處，南湖四校區(qū) 、黃岡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和赤壁風(fēng)景區(qū)所轄范圍。凡在上述區(qū)域內(nèi)發(fā)生的建筑安裝行為及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)都應(yīng)納入本辦法管理范圍。 　　第三條 發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為的單位和個人，為房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)納地方各稅費的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)。 　　第四條 房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)納稅費的主要種類為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育發(fā)展費、河道堤防維護(hù)費、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅。 　　第五條 下列行為屬于房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的征稅范圍： 　?。ㄒ唬┮赞D(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物的行為。 　?。ǘ﹩挝粚⒉粍赢a(chǎn)無償贈與他人的行為。 　?。ㄈ┮酝顿Y入股名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，但未與接受投資方共同承擔(dān)投資風(fēng)險，而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為。 　　（四）未到國土、房管部門辦理土地使用權(quán)或不動產(chǎn)確權(quán)、轉(zhuǎn)移手續(xù)，但實際已經(jīng)取得土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的占有、使用和處置權(quán)，并將土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)自主轉(zhuǎn)讓或銷售給他人，同時向?qū)Ψ绞杖×素泿?、貨物或其他?jīng)濟(jì)利益的行為。 　　（五）土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為；不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間相互交換不動產(chǎn)所有權(quán)的行為以及土地使用者和不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間相互交換土地使用權(quán)和不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。 　?。┙邮芩宋写ú粍赢a(chǎn)，但以接受人自己的名義辦理工程項目立項，不動產(chǎn)建成后將不動產(chǎn)交給委托方的行為；在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投資者在工程完工前，將自身全部的權(quán)利、義務(wù)（即已完工工程及其他權(quán)益）有償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 　?。ㄆ撸σ环教峁┩恋厥褂脵?quán)，一方提供資金，合作建造不動產(chǎn)的行為，依據(jù)下列不同情況，分別征收營業(yè)稅： 　　1、合作雙方按比例取得部分不動產(chǎn)所有權(quán)或取得固定利潤或按比例取得銷售收入的，對提供土地使用權(quán)的一方按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為征稅，對出資方按銷售不動產(chǎn)行為征稅。若合作一方或雙方將分得房屋進(jìn)行銷售，應(yīng)以銷售者作為納稅人征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅； 　　2、對一方提供土地使用權(quán)，由出資方負(fù)責(zé)建造不動產(chǎn)并使用若干年，期滿后不動產(chǎn)無償歸還提供土地使用權(quán)一方的，對提供土地使用權(quán)的按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征稅，對出資方按“銷售不動產(chǎn)”征稅，將出資方的投資額確定為應(yīng)納稅營業(yè)額； 　　3、合作雙方成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后，雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的方式分配利潤的，只對合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)征稅。 　　第六條 統(tǒng)一征管機(jī)構(gòu)。市區(qū)聯(lián)合成立黃岡城區(qū)房地產(chǎn)稅收征管專班，履行黃岡城區(qū)房地產(chǎn)稅收管理職責(zé)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)黃岡城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各項稅收的日常管理工作。 　　統(tǒng)一稅務(wù)登記管理。房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)的新辦企業(yè)的稅務(wù)登記，統(tǒng)一在市行政服務(wù)中心辦理，由新的征收單位負(fù)責(zé)受理。原已辦理的稅務(wù)登記由各征收單位統(tǒng)一向新征收單位移交。 　　統(tǒng)一票證管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格按國家稅收征管規(guī)定，對現(xiàn)行納稅人進(jìn)行分類認(rèn)定，分為自開票納稅人和代開票納稅人。符合自開票條件的納稅人，在稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督下使用微機(jī)票自行開具。其它納稅人用票一律由稅務(wù)征收機(jī)關(guān)在“納稅服務(wù)窗口”統(tǒng)一代開。原已向納稅人發(fā)放的各類發(fā)票統(tǒng)一收回。 　　統(tǒng)一稅款劃轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以工程項目產(chǎn)權(quán)所屬確定稅款歸屬；建筑安裝業(yè)屬本地的以稅務(wù)登記為依據(jù)確定稅款歸屬，建筑安裝業(yè)屬外地的以所承接工程項目產(chǎn)權(quán)所屬確定稅款歸屬。在市直、黃州區(qū)、黃岡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。 　　統(tǒng)一政策執(zhí)行口徑。稅務(wù)部門應(yīng)按照統(tǒng)一政策口徑、統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)開展稅收征收管理，不得隨意多征、少征或免征。 　　第七條 納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)行為，分別按下列稅（費）率或附征率征收地方各種稅費： 　　1、營業(yè)稅按銷售收入額征收，稅率5%；城建稅按營業(yè)稅稅額7%征收，教育費附加按營業(yè)稅稅額3%征收；河道堤防維護(hù)費按營業(yè)稅稅額2%征收； 　　2、地方教育發(fā)展費按銷售收入的1‰征收； 　　3、印花稅按書立的購房合同和建筑安裝合同金額征收，稅率0.03%，由書立合同的雙方分別向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納； 　　4、土地增值稅按銷售收入預(yù)征，預(yù)征率分別為：普通住宅0.5%，其它房產(chǎn)2%。開發(fā)項目完工后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳；單純轉(zhuǎn)讓土地按5%的比例依預(yù)售收入預(yù)征土地增值稅；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位按轉(zhuǎn)讓收入的2%預(yù)征土地增值稅； 　　5、企業(yè)所得稅，凡財務(wù)制度不健全的按銷售收入附征，銷售非普通住房或其它不動產(chǎn)附征率4%、銷售普通住房附征率2%；凡財務(wù)制度健全的并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定按銷售收入預(yù)征，預(yù)征率2%，開發(fā)項目完工后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳； 　　屬國稅局征管范圍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納的企業(yè)所得稅，統(tǒng)一由市城區(qū)房地產(chǎn)稅收征管專班統(tǒng)一征收，按季劃轉(zhuǎn)。 　　6、個人所得稅，凡能據(jù)實征收的，按《個人所得稅法》規(guī)定征收，凡不能據(jù)實征收的，按銷售款附征，銷售非普通住房或其它不動產(chǎn)附征率4%、銷售普通住房附征率2%； 　　7、契稅按取得不動產(chǎn)或土地使用權(quán)成本價征收，稅率4%（其中普通住房為2%）； 　　8、耕地占用稅按實際占用耕地面積征收，征收標(biāo)準(zhǔn)為每平方米10元。 　　從2006年6月1日起，個人將購買不足五年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過五年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過五年（含五年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。個人銷售非住宅一律按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。 　　納稅人發(fā)生建筑安裝行為，分別按下列稅（費）率或附征率征收地方各種稅費： 　　1、營業(yè)稅按工程收入額征收，稅率3%；城建稅按營業(yè)稅稅額7%征收，教育費附加按營業(yè)稅稅額3%征收；河道堤防維護(hù)費按營業(yè)稅稅額2%征收； 　　2、地方教育發(fā)展費按工程收入的1‰征收； 　　3、印花稅按書立的建筑安裝合同金額征收，稅率0.03%，由書立合同的雙方分別向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納； 　　4、建筑安裝企業(yè)所得稅，凡財務(wù)制度不健全的按工程收入附征，附征率2%；凡財務(wù)制度健全的并經(jīng)地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定按工程收入預(yù)征，預(yù)征率2%，開發(fā)項目完工后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。 　　5、個人所得稅，凡能據(jù)實征收的，按《個人所得稅法》規(guī)定征收，凡不能據(jù)實征收的，按工程款附征，附征率2%。 　　第八條 納稅人提供建筑安裝勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，應(yīng)以向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用作為營業(yè)額。全部價款，是指成交合同的總價格，包括向?qū)Ψ绞杖〉母鞣N物質(zhì)利益、分期付款金額以及金融機(jī)構(gòu)提供的按揭貸款；價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外費用。 　　納稅人提供建筑安裝勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以本地區(qū)當(dāng)月或近期轉(zhuǎn)讓同類土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的平均價格作為其營業(yè)額；沒有同類平均價格的，按核定的計稅價格作為其營業(yè)額。 　　第九條 納稅人提供建筑安裝勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)行為應(yīng)納營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為其收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款（含預(yù)收定金）方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款（預(yù)收定金）的當(dāng)天。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 　　第十條 納稅人銷售不動產(chǎn)或提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)在不動產(chǎn)銷售合同簽訂或建筑業(yè)工程合同簽定并領(lǐng)取建筑施工許可證之日起30日內(nèi)，應(yīng)按國稅發(fā)〔2006〕128號文件的規(guī)定，持有關(guān)資料向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理不動產(chǎn)、建筑工程項目登記。 　　任何單位或個人在與建筑施工單位簽訂施工合同后，應(yīng)督促建筑施工單位到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記或項目登記；向建筑施工單位支付工程款項時必須憑正式建筑安裝發(fā)票，未提供建筑安裝發(fā)票的，不得支付其相應(yīng)工程款。