湖南省湘西土家族苗族自治州中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

　?。?003）州民一終字第239號(hào)

　　上訴人（原審原告）葉德端，男，一九四七年元月七日出生，土家族，小學(xué)文化，農(nóng)民，住龍山縣苗兒灘鎮(zhèn)星火村四組。

　　被上訴人（原審被告）龍山縣苗兒灘鎮(zhèn)星火村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)村委會(huì)）。

　　法定代表人葉立美，主任。

　　原審第三人葉明祥，男，一九六六年十二月二十七日出生，土家族，小學(xué)文化，農(nóng)民，住龍山縣苗兒灘鎮(zhèn)星火村一組。

　　上訴人葉德端因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服龍山縣人民法院二00三年五月八日作出的（2003）龍民初字第830號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認(rèn)定，一九九四年初，村委會(huì)與他人雷吉林終止村禮堂租賃合同后，四月五日，原告葉德端與被告村委會(huì)又簽訂了租賃合同，由葉德端承租村委會(huì)禮堂，辦油脂加工廠(chǎng)，該合同約定租賃期限為七年，即一九九四年四月五日至二00四年四月五日止；由原告葉德端每年交納租金2400元；同時(shí)約定雙方不得違約，否則賠償對(duì)方損失，未盡事宜雙方在執(zhí)行合同中另行協(xié)商。合同簽訂后，原、被告雙方均依約履行。一九九七年，因原告加工廠(chǎng)收益減少，葉德端請(qǐng)求村委會(huì)減少租金，經(jīng)當(dāng)時(shí)村支部書(shū)記葉德受、村委會(huì)主任余正六研究同意，口頭決定每年減原告租金1000元，后每年租金變更為1400元，一九九八年原告交納租金后，一直未向村委會(huì)交納。因村禮堂系七十年代修建，多年失修，現(xiàn)已成危房，且開(kāi)始給村民的人身和財(cái)產(chǎn)造成一定程度的損害。一九九八年以來(lái)，被告村委會(huì)就曾研究處理事宜。二00一年初，村委會(huì)集體研究后，五月組織了全村村組干部，共產(chǎn)黨員，歷任村干及所在村退休老干，在苗兒灘鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)下召開(kāi)會(huì)議，形成了將村禮堂進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)的決定。五月二十日，村委會(huì)張貼了拍賣(mài)村禮堂的公告，公示禮堂拍賣(mài)底價(jià)為35000元，拍賣(mài)時(shí)間為六月十日，地點(diǎn)為村禮堂現(xiàn)場(chǎng)。其中一份公告張貼在原告租賃的村禮堂，二十一日，村委會(huì)以書(shū)面通知的形式對(duì)原告進(jìn)行了通知，五月二十四日，原告葉德端委托葉立書(shū)向村委會(huì)成員余正六提出口頭申請(qǐng)要求購(gòu)買(mǎi)村禮堂，同時(shí)在公告后給村委會(huì)報(bào)名要求購(gòu)買(mǎi)的還有第三人葉明祥。因余正六生病，且沒(méi)有向其他村委會(huì)成員轉(zhuǎn)告原告報(bào)名情況，致使在六月十日前村委會(huì)只知道僅有葉明祥愿意購(gòu)買(mǎi)，故村委會(huì)六月十日就沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)拍賣(mài)會(huì)，后只與葉明祥協(xié)商。二00一年十一月十四日，第三人葉明祥委托其父葉立丙與村委會(huì)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由第三人葉明祥以30000元價(jià)款購(gòu)買(mǎi)村禮堂宅基地及殘值，由第三人葉明祥自正墻身給村民讓路1米，折價(jià)2000元，實(shí)際支付被告村委會(huì)購(gòu)房款 28000元，此款現(xiàn)已分發(fā)村民手中。第三人葉明祥在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，于二00一年十一月三十日向龍山縣房地產(chǎn)管理局交納了房屋交易管理費(fèi)350元，于二 00一年十二月九日向龍山縣苗兒灘鎮(zhèn)財(cái)政所交稅契1000元，但納稅金額為2500元，同時(shí)向龍山縣國(guó)土管理局交納了測(cè)繪費(fèi)、報(bào)批費(fèi)、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)三項(xiàng)共計(jì)700元，二00二年五月二日，龍山縣國(guó)土局向第三人葉明祥頒發(fā)了土地使用權(quán)證。自五月二十四日至被告村委會(huì)與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，余正六仍未向村委會(huì)其他成員通報(bào)原告報(bào)名情況，葉德端也未向余正六及其他村委會(huì)成員詢(xún)問(wèn)房屋未進(jìn)行拍賣(mài)的有關(guān)情況及報(bào)名要求購(gòu)買(mǎi)，而于二00一年十月二十三日向村委會(huì)交納了九九年度和二000年度所欠租金2800元，二00一年十二月十六日再次交納二00一年上半年租金700元。在原告拖欠被告租金期間，被告沒(méi)有提出因此而要求終止合同的要求。買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，被告村委會(huì)于二00二年元月五日通知第三人拆除房屋，第三人即對(duì)房屋進(jìn)行了拆除，現(xiàn)房頂已被拆除，在拆房過(guò)程中原告強(qiáng)烈反對(duì)，并與第三人父親葉立丙直接發(fā)生斗毆。三月十六日，村委會(huì)再次通知第三人拆除，同樣遭到原告反對(duì)。二00二年元月二十日原告向本院起訴后，經(jīng)本院口頭通知，第三人再?zèng)]有拆房，但在所購(gòu)房屋周?chē)蛄藝鷫?，安了鐵門(mén)。第三人在拆房過(guò)程中原告沒(méi)有對(duì)其所有財(cái)產(chǎn)采取相應(yīng)措施，在第三人打圍墻上鎖后，一直未找第三人或相關(guān)組織要求轉(zhuǎn)移或處理其相關(guān)財(cái)產(chǎn)，致使造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。本案在審理過(guò)程中，原告變更訴訟請(qǐng)求，要求以現(xiàn)存的房地產(chǎn)價(jià)值優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)村禮堂，同時(shí)要求被告村委會(huì)賠償加工機(jī)械設(shè)備及輔助設(shè)施閑置，毀壞而造成的經(jīng)濟(jì)損失12423.40元，賠償損壞的菜籽500斤，折價(jià)550元，其申請(qǐng)龍山房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)事務(wù)所對(duì)第三人拆除房頂后所存的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，其中房屋價(jià)值評(píng)估為3373元，土地價(jià)值評(píng)估為12570元，第三人所打圍墻為 1518元，龍山縣價(jià)格事務(wù)所對(duì)原告尚有的榨油設(shè)施評(píng)估價(jià)值為12423.40元，但其估價(jià)不能計(jì)算出交易中的利潤(rùn)部分及機(jī)械部分在本案中的實(shí)際毀損價(jià)值。被告村委會(huì)在本案審理過(guò)程中提出與被告簽訂租賃合同時(shí)將原有的機(jī)械設(shè)備轉(zhuǎn)交給原告，要求原告返還。原、被告雙方對(duì)原移交財(cái)產(chǎn)中的大鍋二口、耳鍋二口、瓢瓜一個(gè)、大水缸三個(gè)、磅稱(chēng)一臺(tái)、漏斗一個(gè)、板手三把、啟子一把、1.5馬力電動(dòng)機(jī)一臺(tái)、三角皮帶4根、25安電表1塊、開(kāi)關(guān)3個(gè)、榨油機(jī)1套。但該財(cái)產(chǎn)在原告加工過(guò)程中，有的已自然滅失損毀或經(jīng)原告進(jìn)行了重大修繕，沒(méi)有評(píng)估且沒(méi)有充分依據(jù)評(píng)估。另被告村委會(huì)提出原告提供的租賃合同不是原始合同，但對(duì)該合同的主要條款予以確認(rèn)。但現(xiàn)仍未進(jìn)行有關(guān)鑒定，要求原告賠償名譽(yù)、精神損失及訴訟過(guò)程開(kāi)支，沒(méi)有交納訴訟費(fèi)用，第三人在主張房屋所有權(quán)時(shí)，要求原、被告雙方賠償損失及要求被告對(duì)葉立丙人身?yè)p害進(jìn)行賠償，但未提出具體訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由。原審法院認(rèn)為，原告葉德端與被告村委會(huì)以村禮堂（包括加工設(shè)備）為租賃物而簽訂租賃合同，雖村委會(huì)對(duì)原告提供的合同書(shū)提出異議，但沒(méi)有提供有關(guān)證據(jù)，且對(duì)該合同的主要條款內(nèi)容予以確認(rèn)，合同已實(shí)際履行多年，故原、被告雙方簽訂的租賃合同合法有效。被告提出原告拒交租金，已構(gòu)成違約，但其沒(méi)有在原告違約的情況下口頭或書(shū)面提出解除合同，故被告以原告違約而終止合同的理由不能成立。村委會(huì)在集體研究決定拍賣(mài)后，張貼拍賣(mài)公告，并書(shū)面通知了原告，應(yīng)視為被告提出終止合同的行為?，F(xiàn)村禮堂已成危房，決定將其拍賣(mài)處理符合社會(huì)公共利益，屬不可抗力，雖原告對(duì)通知未簽收，但村委會(huì)作為合同解除權(quán)人已將解除合同的意思直接通知了原告，即可發(fā)生解除的后果，同時(shí)原告未提出異議，而報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)，應(yīng)視為認(rèn)可，故原、被告雙方租賃合同已解除。村委會(huì)成員余正六在原告報(bào)名后沒(méi)有向其他村委會(huì)成員通報(bào)情況，致使村委會(huì)只知曉第三人葉明祥報(bào)名競(jìng)買(mǎi)的情況下而沒(méi)有按公告時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。且原告葉德端拍賣(mài)會(huì)議后一直也未找余正六或其他村委會(huì)成員了解詢(xún)問(wèn)情況及提出購(gòu)買(mǎi)要求，放任對(duì)自己不利后果的產(chǎn)生、發(fā)展，致使村委會(huì)只與第三人協(xié)商，將禮堂變賣(mài)給第三人葉明祥，村委會(huì)不知情，故村委會(huì)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，且在第三人拆除房屋時(shí)原告仍未提出購(gòu)買(mǎi)要求，村委會(huì)在公告至變賣(mài)房屋時(shí)間已有五個(gè)多月，未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故未侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。第三人屬善意有償取得村禮堂宅基地及房屋殘質(zhì)，故其與被告的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。原告在第三人拆除房屋時(shí)不采取相應(yīng)措施，放任損失的產(chǎn)生擴(kuò)大，其雖申請(qǐng)價(jià)格事務(wù)所估價(jià)，但不能界定具體（拆房至估價(jià)時(shí)）的損失，只是對(duì)現(xiàn)有機(jī)械價(jià)值的評(píng)估，實(shí)際損失程度不明確，菜籽原告已變賣(mài)，故要求賠償機(jī)械設(shè)備損失及菜籽損失的訴訟請(qǐng)求不予支持。被告村委會(huì)在與原告簽訂租賃合同時(shí)所移交的加工設(shè)備依法應(yīng)由原告返還，但因租賃時(shí)間較長(zhǎng)，機(jī)械自然磨損和滅失及原告重大修繕，沒(méi)有且不能評(píng)出具體價(jià)值，可折抵原告維修費(fèi)用，故其訴訟請(qǐng)求本院不予支持。另提出要求原告賠償名譽(yù)、精神及訴訟開(kāi)支，因原告行使正當(dāng)?shù)脑V訟權(quán)利，不存在給被告造成名譽(yù)、精神損失，被告也沒(méi)有提出具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由，故本院不予支持。第三人葉明祥少報(bào)買(mǎi)賣(mài)合同金額，逃避稅收，應(yīng)予立即補(bǔ)交，其另提出的要求原、被告賠償損失的請(qǐng)求，沒(méi)有提出具體的事實(shí)和理由，對(duì)葉立丙人身?yè)p害賠償的請(qǐng)求不符合本案審理范圍，故本院不予支持。為此判決：原告葉德端的訴訟請(qǐng)求不予支持。案件受理費(fèi)1200元，由原告負(fù)擔(dān)800元，被告負(fù)擔(dān)400 元。一審判決后，葉德端不服，向本院提起上訴稱(chēng)：一審判決認(rèn)定的事實(shí)不清，村里準(zhǔn)備公開(kāi)拍賣(mài)村禮堂后，自己已向村委會(huì)主任報(bào)名欲參加競(jìng)買(mǎi)，現(xiàn)村委會(huì)將該房屋賣(mài)與第三人，剝奪了自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且拆除房屋給其本人造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失，為此請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判，以第三人購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格扣減其本人損失后，自己有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)村禮堂的權(quán)利。被上訴人村委會(huì)未有進(jìn)行書(shū)面答辯。

　　本院審理查明的事實(shí)與原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)相一致，可以認(rèn)定。

　　本院認(rèn)為，上訴人葉德端與被上訴人村委會(huì)簽訂的租賃村禮堂合同合法有效，雙方應(yīng)予履行。由于村禮堂已成危房，村委會(huì)集體研究將其拍賣(mài)處理符合社會(huì)公共利益，屬不可抗力，村委會(huì)在決定拍賣(mài)后已給葉德端下發(fā)了書(shū)面通知，且在村禮堂張貼了拍賣(mài)公告，村委會(huì)作為合同解除權(quán)人已將解除合同的意思直接通知了葉德端，葉德端并沒(méi)有提出異議，且報(bào)名參加了競(jìng)買(mǎi)，因此可發(fā)生解除合同的后果，應(yīng)視為葉德端已認(rèn)可，雙方即可解除租賃合同。但村委會(huì)成員余正六在葉德端報(bào)名后沒(méi)有向其他成員通報(bào)情況，致使村委會(huì)在只知曉原審第三人葉明祥報(bào)名競(jìng)買(mǎi)的情況下而沒(méi)有按公告的時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格進(jìn)行拍賣(mài)，致使葉德端未能充分行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，同時(shí)房屋拆除時(shí)也未書(shū)面通知葉德端搬走內(nèi)中機(jī)械設(shè)備，致使葉德端受到損失，為此村委會(huì)有一定過(guò)錯(cuò)，對(duì)此應(yīng)對(duì)葉德端造成的損失給予一定賠償。而葉德端在給余正六口頭報(bào)名后沒(méi)找其他村委會(huì)成員了解詢(xún)問(wèn)拍賣(mài)情況提出購(gòu)買(mǎi)要求，在原審第三人葉明祥拆除房屋時(shí)仍未提出購(gòu)買(mǎi)要求，放任對(duì)自己不利后果的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)其所造成的損失，自己應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。現(xiàn)村委會(huì)已將房屋變賣(mài)給原審第三人葉明祥，且葉明祥在購(gòu)買(mǎi)后已辦理了相關(guān)的手續(xù)，因此葉德端提出購(gòu)買(mǎi)村禮堂之請(qǐng)求依法不予支持。對(duì)其提出的損失，雖申請(qǐng)價(jià)格事務(wù)所評(píng)估，但不能界定具體（折房至估價(jià)時(shí)）的損失，只是對(duì)現(xiàn)有機(jī)械價(jià)值的評(píng)估，實(shí)際損失程度不明確，且菜籽已經(jīng)變賣(mài)，同時(shí)在葉明祥購(gòu)買(mǎi)村禮堂拆除房屋時(shí)，不采取相應(yīng)措施放任損失的產(chǎn)生擴(kuò)大，因此對(duì)其損失自己應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但責(zé)任劃分不明，實(shí)體處理不當(dāng)，為此依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第五條、第七十二條之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷(xiāo)龍山縣人民法院（2002）龍民初字第830號(hào)民事判決；

　　二、由村委會(huì)賠償葉德端損失4000元。

　　一、二審案件受理費(fèi)2400元，由葉德端承擔(dān)1600元，村委會(huì)承擔(dān)800元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 麻玉瓊

　　審 判 員 谷平衡

　　審 判 員 彭 健

　　二00三年十一月六日

　　代 理 書(shū) 記 員 王 波