廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事裁定書

　?。?005）佛中法民五終字第304號(hào)

　　上訴人（原審被告）區(qū)志強(qiáng)，男，1963年12月2日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)普瀾一街3號(hào)301房。

　　被上訴人（原審原告）佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟(jì)合作社（原佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村東升股份經(jīng)濟(jì)合作社，以下簡(jiǎn)稱深村合作社）。住所佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村。

　　法定代表人聶順波，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人周德衛(wèi)，廣東法家律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人馬蔚杰，廣東法家律師事務(wù)所律師助理。

　　上訴人區(qū)志強(qiáng)因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2004）佛禪法民一初指字第1716號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：區(qū)志強(qiáng)于2002年1月1日開始租賃座落于佛山市禪城區(qū)金瀾北路東升村組東升工業(yè)區(qū)，編號(hào)為第2號(hào)的廠房，占地面積215平方米。同年10 月16日，就該廠房的租賃，區(qū)志強(qiáng)與佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（原佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，以下簡(jiǎn)稱：深村經(jīng)聯(lián)社）簽訂了一份編號(hào)為“聯(lián)字[東升]NO：037”的《租賃合同書》，約定該廠房及用地從2002年1月1日起，至2003年12月31日止，租賃給區(qū)志強(qiáng)作經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）之用。每季度交納租金一次，每季租金為6450元，交租日期為當(dāng)季的上個(gè)月20日，逾期交納按實(shí)欠款數(shù)每日計(jì)罰0.5‰的滯納金。合同簽訂時(shí)，區(qū)志強(qiáng)已經(jīng)交付了2000元保證金和“首期承租費(fèi)用”6450元。同日，深村合作社與區(qū)志強(qiáng)及深村經(jīng)聯(lián)社三方簽訂了一份《聯(lián)合聲明書》，確認(rèn)區(qū)志強(qiáng)與深村經(jīng)聯(lián)社簽訂的“聯(lián)字[東升]NO：037”租賃合同的廠房及用地屬深村合作社所有，合同的出租人是深村合作社，合同中有關(guān)出租方的權(quán)利義務(wù)歸深村合作社享有和承擔(dān)。嗣后，區(qū)志強(qiáng)除支付了2002年的租金外，2003年1月1日開始沒有向深村合作社支付租金。租賃合同期滿后，深村合作社收回了租賃場(chǎng)地。另查明，座落于佛山市禪城區(qū)金瀾北路東升村組東升工業(yè)區(qū)用地屬深村合作社所有。深村合作社于1992年1月，未經(jīng)國(guó)土部門批準(zhǔn)，將其由農(nóng)用地變更為“工業(yè)區(qū)”。 1998年，深村合作社向佛山市國(guó)土局申請(qǐng)補(bǔ)辦用地手續(xù)，佛山市國(guó)土局1998年4月21日以“佛土建補(bǔ)[1998]163號(hào)”文件批準(zhǔn)了深村合作社將該土地作為東升工業(yè)區(qū)的用地，并要求深村合作社憑用地批文、繳交稅費(fèi)收據(jù)和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，申領(lǐng)《土地使用證》。2003年，佛山市行政區(qū)域調(diào)整，原佛山市石灣區(qū)與原佛山市城區(qū)等合并為佛山市禪城區(qū)，深村合作社也相應(yīng)由原佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村東升股份經(jīng)濟(jì)合作社變更為佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟(jì)合作社。

　　原審判決認(rèn)為：原佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村東升股份經(jīng)濟(jì)合作社變更為佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟(jì)合作社后，只是法人的名稱變更，并不影響其訴訟主體資格。深村合作社與區(qū)志強(qiáng)簽訂的“聯(lián)字[東升]NO：037”號(hào)《租賃合同書》，租賃期限從2002年1月1日至2003年12月31日止，區(qū)志強(qiáng)認(rèn)為從2003年1月1日起已經(jīng)與深村合作社之間不存在租賃關(guān)系，但未能提供證據(jù)證明其在當(dāng)時(shí)已經(jīng)將租賃物交還給了深村合作社，對(duì)其所述的事實(shí)不予采信。訟爭(zhēng)該土地的使用性質(zhì)已經(jīng)國(guó)土部門同意變更為工業(yè)區(qū)用地，雖然深村合作社沒有按要求申領(lǐng)《土地使用證》，致使租賃物存在瑕疵，但該瑕疵并沒有影響區(qū)志強(qiáng)正常使用，也沒有對(duì)區(qū)志強(qiáng)造成損失，故雙方簽訂的租賃合同有效。區(qū)志強(qiáng)使用了深村合作社的租賃物后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則和等價(jià)有償?shù)脑瓌t，按照約定支付相應(yīng)的使用費(fèi)。深村合作社要求區(qū)志強(qiáng)支付2003年的場(chǎng)地使用費(fèi)（租金）沒有超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，其請(qǐng)求合理，予以支持。按照租賃合同的約定，區(qū)志強(qiáng)逾期支付租金的，應(yīng)當(dāng)支付逾期付款的滯納金。根據(jù)中國(guó)人民銀行關(guān)于逾期付款滯納金的規(guī)定，滯納金為每日0.21‰，深村合作社要求的滯納金0.5‰過(guò)高，超出部分不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百二十六條的規(guī)定，判決：區(qū)志強(qiáng)在判決生效后15日內(nèi)支付租金25800元給深村合作社，并按各時(shí)段實(shí)際欠款數(shù)從2002年12月21日至清償欠款日止，按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)付滯納金給深村合作社。本案受理費(fèi)1222元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)340元，共1562元，由區(qū)志強(qiáng)負(fù)擔(dān)。

　　區(qū)志強(qiáng)不服上述判決，向本院提起上訴稱：1、區(qū)志強(qiáng)與深村合作社訂立的租賃合同雙方并沒有履行。區(qū)志強(qiáng)與深村合作社訂立租賃合同后，由于深村合作社出租的廠房無(wú)任何合法的建筑手續(xù)，導(dǎo)致區(qū)志強(qiáng)擬開辦的經(jīng)濟(jì)實(shí)體不能辦理工商登記，這樣區(qū)志強(qiáng)使用深村合作社出租的廠房也就無(wú)實(shí)際意義。因此，租賃合同訂立后，區(qū)志強(qiáng)一直未使用廠房，即本案租賃合同實(shí)際并未得到履行。2、本案深村合作社的部分訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效。本案租賃合同的履行期間為2003年1月1日至 2003年12月31日，深村合作社第一次向法院起訴的時(shí)間是2004年4月，由于雙方約定租金是按季支付的，因此，至2004年4月，雙方約定的第一批應(yīng)給付的租金已過(guò)訴訟期間。3、深村合作社出租的廠房屬不法建筑，其所謂的權(quán)益不應(yīng)受法律保護(hù)。根據(jù)廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出租、轉(zhuǎn)讓，出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第二條規(guī)定，由于深村合作社出租廠房之土地使用未辦理任何合法手續(xù)，廠房的建設(shè)亦未按規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)，未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因此，深村合作社出租的廠房屬“三無(wú)”建筑，即非法建筑，而非法建筑是不應(yīng)受法律保護(hù)的，因此，應(yīng)駁回深村合作社的訴訟請(qǐng)求。上述上訴意見和理由，區(qū)志強(qiáng)在一審就已提出過(guò)，但一審判決未能給出合理而正確的闡釋就駁回區(qū)志強(qiáng)的請(qǐng)求，故區(qū)志強(qiáng)不服，請(qǐng)求二審法院嚴(yán)格依法辦案，支持區(qū)志強(qiáng)的上訴請(qǐng)求。1、撤銷一審判決；2、駁回深村合作社的訴訟請(qǐng)求。

　　深村合作社辯稱：請(qǐng)求駁回區(qū)志強(qiáng)的上訴請(qǐng)求，維持一審判決。

　　本院認(rèn)為：本案涉訟的土地以及廠房的土地屬于農(nóng)村集體土地，深村合作社在建造上述廠房時(shí)未經(jīng)任何的規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)，又無(wú)法提供其他證據(jù)證明上述建筑物的合法性，深村合作社將上述農(nóng)村集體土地及土地上的廠房出租，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的強(qiáng)制性規(guī)定以及《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》有關(guān)工程建設(shè)必須辦理規(guī)劃報(bào)建的強(qiáng)制性規(guī)定，本案依法應(yīng)先向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚恚幚碇?，深村合作社若因履行合同而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛可向人民法院提起民事訴訟。深村合作社在本案未經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)行政主管部門處理的情況下提起訴訟，不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定的起訴條件。原審判決對(duì)本案從實(shí)體上作出判決不當(dāng)，本院予以糾正。區(qū)志強(qiáng)的上訴理由成立，本院予以采信。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百八十六條的規(guī)定，裁定如下：

　　一、撤銷廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2004）佛禪法民一初指字第1716號(hào)民事判決；

　　二、駁回佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟(jì)合作社的起訴。

　　本案一、二審受理費(fèi)各1222元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)340元，合計(jì)2784元，全部由佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟(jì)合作社負(fù)擔(dān)。

　　本裁定為終審裁定。

　　審判長(zhǎng)　吳 建 興

　　審判員　林 義 學(xué)

　　代理審判員　吳 亞 平

　　二 0 0 五年五月二十日

　　書記員　曹 新 娟