廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　?。?003）佛中法民一終字第3104號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）陳倩萍，女，漢族，1968年12月12日出生，住所：廣州市環(huán)市西路7號。

　　委托代理人王漢斌、廖偉堅，均為廣東五羊律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）南海市黃歧房地產(chǎn)總公司，住所：佛山市南海區(qū)黃歧廣佛一路119號。

　　法定代表人葉浩佳，總經(jīng)理。

　　委托代理人姚熾林、陳元飄，均為廣東星宇律師事務(wù)所律師。

　　上訴人陳倩萍因租賃合同糾紛一案，不服佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第4－3號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認定：2001年4月1日，南海市黃岐家私城、南海怡福房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱為怡福公司）與陳倩萍簽訂了一份《黃岐家私城鋪位租賃合同》，約定由陳倩萍承租位于佛山市南海區(qū)黃岐家私城21―23號鋪位，租期為兩年（即從2001年4月1日起至2003年3月31日止）。該租賃合同的第二條規(guī)定：“租賃期內(nèi)，出租方如因建設(shè)拆遷時，須提前兩個月書面通知承租方，免收一個月的租金，并退回保證金給承租方，不作任何補償”。2002年8月16日，南海市黃岐房地產(chǎn)總公司（以下簡稱黃岐公司）接到南海市黃岐區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室發(fā)出的《違章清拆通知書》，黃岐家私城21―25號鋪位因規(guī)劃道路建設(shè)需要須拆除，并限令黃岐公司于2002年11月30日前拆除。黃岐公司接到上述通知書后，分別于2002年9月30日及同年12月6日向陳倩萍發(fā)出《通知》，要求陳倩萍在2002年11月30日前將租賃的鋪位交回黃岐公司。因陳倩萍沒有履行而引起雙方訴訟。原審法院根據(jù)黃岐公司的申請于2002年12月26日依法作出（2003）南民三初字第4號先予執(zhí)行民事裁定，陳倩萍立即將涉訟鋪位的物品搬出。該裁定于同年12月底執(zhí)行完畢。

　　另查，南海市黃岐家私辦公室是黃岐公司的內(nèi)設(shè)機構(gòu)，沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。怡福公司是由黃岐公司與香港佳誠發(fā)展有限公司合作開辦的中港合資企業(yè)，該公司在業(yè)務(wù)上由黃岐公司負責(zé)管理，由于黃岐公司工作人員的疏忽，在與陳倩萍簽訂《黃岐家私城租賃合同》時錯蓋了怡福公司的公章，對此，怡福公司予以確認。陳倩萍承租黃岐公司的鋪位后，對鋪位進行了裝修。裝修費用合共83500元。黃岐公司租予陳倩萍的鋪位是由黃岐公司建造的，該鋪位是沒有經(jīng)過合法報建規(guī)劃。

　　原審法院認為：黃岐公司將屬于違章建筑的鋪位租予陳倩萍，并與陳倩萍簽訂《黃岐家私城鋪位租賃合同》，違反了國家法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同無效。因該鋪位屬于違章建筑，被南海市規(guī)劃部門限令拆除，故陳倩萍無法在該鋪位繼續(xù)經(jīng)營。合同無效，雙方均有過錯責(zé)任，其中黃岐公司應(yīng)負主要過錯責(zé)任，陳倩萍負次要過錯責(zé)任。因合同無效所造成的損失，雙方當事人應(yīng)按過錯的大小承擔(dān)。本案中，陳倩萍的損失是鋪位裝修費83500元，由于該鋪位的租賃期是兩年，按租期每月裝修費用分攤應(yīng)為3479元，陳倩萍實際使用該鋪位是21個月，其實際裝修費損失是三個月即10437元，因黃岐公司未能舉證證明其損失，故本案確定的因該無效合同造成的損失是10437元，黃岐公司對該損失應(yīng)承擔(dān)70%的責(zé)任即7306元，陳倩萍承擔(dān)30%的責(zé)任即3131元。黃岐公司請求解除原、陳倩萍簽訂的《黃岐家私城鋪位租賃合同》，因該合同無效，自始至終沒有法律約束力，故該請求沒有法律依據(jù)，不予支持。黃岐公司請求陳倩萍立即搬出涉訟鋪位，陳倩萍已履行。陳倩萍反訴請求黃岐公司賠償損失130000元，不予全額支持。陳倩萍對黃岐公司不具有訴訟主體資格的辯解，沒有事實和法律依據(jù)，不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十六條、第五十八條之規(guī)定，判決：一、黃岐公司與陳倩萍于2001年4月1日簽訂的《黃岐家私城鋪位租賃合同》無效。二、黃岐公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償陳倩萍的經(jīng)濟損失7306元。三、駁回黃岐公司的其他訴訟請求。四、駁回陳倩萍的其他訴訟請求。本訴案件受理費100元，由黃岐公司負擔(dān)70元、陳倩萍負擔(dān)30元；反訴費4110元，由黃岐公司負擔(dān)231元、陳倩萍負擔(dān)3879元。

　　上訴人陳倩萍不服向本院上訴稱：1、原審僅憑不具執(zhí)罰主體的“南海市黃歧區(qū)規(guī)劃辦公室”《違章清拆通知書》和黃岐公司認為其無報建，認定涉訟商鋪屬違章建筑，判決租賃合同無效是錯誤的。2、本案黃岐公司提出解除租賃是為了獲取“南海市鹽步雅蘭帝斯家居展示中心（以下簡稱雅蘭帝斯家居）”給其的更大利益。從強制拆除陳倩萍承租商鋪的位置不是國家規(guī)劃建路而是“南海市鹽步雅蘭帝斯家居展示中心”出資建通道入其商場的事實也證明了這點。3、就算黃岐公司沒有報建屬違章建筑出租，一審也應(yīng)在判決合同無效的同時追究黃岐公司的欺詐責(zé)任，判令黃岐公司將租金返還給陳倩萍。一審沒這樣做反引用合同法第五十二條第（五）項，認為陳倩萍明知標的物不合法而自愿與黃岐公司簽違反國家法律規(guī)定的商鋪租賃合同，并依此做出認定和判決是錯誤的。4、原審法院將陳倩萍2002年6月才投入的83500元裝修費按2001年4月至2003年3月31日分24個月來分攤，并讓陳倩萍負擔(dān)30%的損失責(zé)任是毫無道理的。請求二審法院判令黃岐公司賠償130000元。

　　上訴人陳倩萍在二審期間無新證據(jù)提交。

　　被上訴人黃歧公司答辯稱，合同無效是因其違反了法律、法規(guī)，原審認定合同無效是正確的。對陳倩萍投入的裝修部分，那是陳倩萍以為可以續(xù)租而做出的主觀判斷，無任何理由和依據(jù)，其損失只應(yīng)由其自己承擔(dān)。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人黃岐公司在二審期間無新證據(jù)提交。

　　本院認為：本案屬租賃合同糾紛。雙方爭議的焦點主要是租賃合同的效力以及雙方的損失數(shù)額。

　　首先，關(guān)于合同的效力。陳倩萍雖然在一審期間對黃岐公司的原告主體資格提出異議，但黃岐公司對此提供了相關(guān)證據(jù)，且經(jīng)原審法院審理作出認定后，陳倩萍并未對此提出上訴，故可認定合同雙方當事人分別為黃岐公司及陳倩萍。對本案爭議的租賃鋪位，黃岐公司述稱未依法報建，并提供了原南海市黃岐區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室于 2002年8月16日發(fā)出的《違章清拆通知書》，陳倩萍對此未能舉證反駁或向相關(guān)行政主管部門主張其行政相關(guān)人的權(quán)利，故原審判決認定該租賃鋪位屬違章建筑并無不當。因此，原審依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項確認上述租賃合同無效是恰當?shù)摹?/p>

　　其次，關(guān)于損失的數(shù)額。陳倩萍在一審期間就其損失提出反訴，主張賠償?shù)臄?shù)額為13萬元，該數(shù)額由裝修損失（7萬元）及四個月的經(jīng)營損失（每月15000 元，共6萬元）組成。因陳倩萍與黃達在簽訂金田黃岐鋪裝修協(xié)議中約定工程款的支付方式為“先預(yù)付工程款4萬元，質(zhì)量驗收后一次付清”，而該鋪位進行裝修后，黃達系于2002年7月16日出具字據(jù)證實工程款全部結(jié)清，故在雙方?jīng)]有進一步舉證的情況下，可推定裝修系于2002年7月16日完成驗收，并由陳倩萍投入使用。又因陳倩萍與黃岐公司原約定的租賃期限系至2003年3月31日屆滿，其并無充分證據(jù)證實黃岐公司將繼續(xù)出租或在同等條件下租予他人，故陳倩萍可預(yù)計的裝修使用期間應(yīng)自2002年7月16日起至2003年3月31日止。因原審法院已根據(jù)黃岐公司的申請于2002年12月26日作出（2003）南民三初字第4號先予執(zhí)行民事裁定，裁定陳倩萍立即將涉訟鋪位的物品搬出，該裁定并于同年12月底執(zhí)行完畢，故陳倩萍實際使用裝修后鋪位的期間應(yīng)為 2002年7月16日起至2002年12月底止，其可預(yù)計的裝修使用期間為余下的三個月。以此按投入83500元折算裝修的損失數(shù)額應(yīng)為29015.1 元。雖然陳倩萍對其經(jīng)營損失沒有提供充分的證據(jù)以證實，但根據(jù)雅蘭帝斯家居中心向陳倩萍出具的建議書中愿意補償3萬元作為減輕租戶損失的內(nèi)容，結(jié)合交易慣例可以將該數(shù)額作為確定陳倩萍損失的依據(jù)。

　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當補償對方因此所收到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”。因上述出租商鋪屬應(yīng)清拆的違章建筑，承租人陳倩萍應(yīng)予搬遷；對黃岐公司所取得的租金，因陳倩萍已實際使用商鋪，且未對此提出訴訟請求，故其相應(yīng)的上訴主張本院不予支持。在當事人對導(dǎo)致合同無效的過錯中，因黃岐公司明知所出租商鋪屬違章建筑仍予以出租，故其應(yīng)承擔(dān)主要過錯；而陳倩萍對于其承租的商鋪的合法性欠缺應(yīng)盡的合理注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要的過錯，故原審判決劃分黃岐公司承擔(dān)70%的過錯責(zé)任，陳倩萍承擔(dān)30%過錯責(zé)任是適當?shù)?。因此，黃岐公司應(yīng)對陳倩萍裝修損失29015.1元及經(jīng)營損失3萬元承擔(dān)70％的賠償責(zé)任。陳倩萍的其他上訴請求，因事實依據(jù)及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第三項的規(guī)定判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第4－3號民事判決第一項、第三項、第四項。

　　二、變更廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第4－3號民事判決第二項為“被上訴人南海市黃歧房地產(chǎn)總公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償上訴人陳倩萍41310.57元。逾期履行的，則按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息?！薄?/p>

　　本案一審受理費100元、反訴案件受理費4110元、二審案件受理費4210元，上述合計8420元，由上訴人陳倩萍承擔(dān)5808元，被上訴人南海市黃岐房地產(chǎn)總公司承擔(dān)2612元。因黃岐公司已預(yù)交了一審案件受理費，陳倩萍已預(yù)交了反訴案件受理費及二審案件受理費，故黃岐公司應(yīng)于履行判決確定的義務(wù)時將應(yīng)負擔(dān)的訴訟費用在折抵其已預(yù)交的部分后，一并支付予陳倩萍，一、二審法院均不再另行收退。

　　本判決為終審判決

　　審 判 長 梁 冬

　　代理審判員 麥 嘉　潮

　　代理審判員 楊 衛(wèi) 芳

　　二○○四年三月四日

　　書 記 員 張 夢 陽