遼寧省沈陽(yáng)市和平區(qū)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

　?。?004）和民房初字第185號(hào)

　　原告崔瑾，男，朝鮮族，1970年11月17日生，住沈陽(yáng)市東陵區(qū)渾河站鄉(xiāng)前榆樹(shù)臺(tái)村74號(hào)。

　　委托代理人郭大華，系遼寧開(kāi)宇律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人崔虹森，男，朝鮮族，1973年2月27日生，系沈陽(yáng)木林裝飾工程有限公司經(jīng)理，住沈陽(yáng)市和平區(qū)文化路13-4號(hào)433.

　　被告沈陽(yáng)富通房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地沈陽(yáng)市和平區(qū)哈爾濱路16-1號(hào)。

　　法定代表人董志良，系總經(jīng)理。

　　委托代理人楊承彥，男，漢族，1944年2月3日生，系該公司法律顧問(wèn)，住沈陽(yáng)市皇姑區(qū)三江街6號(hào)163.

　　被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司，住所地沈陽(yáng)市和平區(qū)十一緯路88號(hào)。

　　法定代表人張鶴千，系董事長(zhǎng)。

　　委托代理人韓修福，男，漢族，1954年8月19日生，系該單位副經(jīng)理，住沈陽(yáng)市皇姑區(qū)北陵大街甲20號(hào)。

　　委托代理人王秀梅，女，漢族，1953年11月4日生，系該單位經(jīng)理，住沈陽(yáng)市和平區(qū)保安寺街14號(hào)。

　　原告崔瑾與被告沈陽(yáng)富通房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司商品房購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛一案，本院于2004年3月24日受理后，由臧寧擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員邱振華、嚴(yán)冬云依法組成合議庭，于2004年6月9日、7月22日、9月3日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告崔瑾委托代理人郭大華、崔虹森，被告沈陽(yáng)富通房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司委托代理人楊承彥；被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人韓修福、王秀梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告崔瑾訴稱(chēng)： 2002年9月20日，原告與被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告承諾及時(shí)交付房屋，經(jīng)原告多次催要，被告至今未交付房屋，故訴至法院。訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同；2、請(qǐng)求被告返還總房款529143元；3、請(qǐng)求被告賠償原告各項(xiàng)損失及違約金76247.4元；4、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

　　原告崔瑾提交的證據(jù)：1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同；2、首付款收據(jù)，證明原告已支付被告款額；3、農(nóng)行分期付款預(yù)定扣收明細(xì)，證明原告貸款數(shù)額、還款數(shù)額、利息； 4、交易費(fèi)用單據(jù)，證明原告交付保險(xiǎn)費(fèi)3848元、見(jiàn)證費(fèi)600元、契稅9800元、委托費(fèi)150元；5、房屋租賃合同，證明被告未交付房屋導(dǎo)致原告租房發(fā)生費(fèi)用25500元；6、函件，證明原告于2004年2月3日提出解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的意思表示。

　　被告沈陽(yáng)富通房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司辯稱(chēng)：原告與被告確系簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，作為本花園小區(qū)開(kāi)發(fā)的第一開(kāi)發(fā)商富通公司，對(duì)此事是不知情的，因?yàn)樵摵贤刀?jí)開(kāi)發(fā)商遼寧軍安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用我公司公章簽訂合同，該房款我單位并沒(méi)有收到，因此被告不存在遲交房屋的事實(shí)。該問(wèn)題的解決必須由售房的第二開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)清和解決，原告所買(mǎi)房子早已蓋好，不存在解除合同返還房款問(wèn)題。

　　被告沈陽(yáng)富通房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司提交的證據(jù)：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、建筑工程施工許可證；3、國(guó)有土地使用證；4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5、商品房預(yù)售許可證。

　　被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)：我公司與富通房屋開(kāi)發(fā)公司系聯(lián)建開(kāi)發(fā)金苑華城0號(hào)樓。2002年5月31日原告交購(gòu)房訂金10000元，原告買(mǎi)房過(guò)程中多次與我協(xié)商價(jià)格，我方同意按3200元/平方米賣(mài)給原告，原告是貸款買(mǎi)房，為了多貸款，首期款需多交，而原告錢(qián)又不足，雙方商定原告交 74592.00元房款，我們開(kāi)了159173.00元的發(fā)票，合同寫(xiě)為3725元/平方米，這樣原告貸款37萬(wàn)元，因我方是二級(jí)開(kāi)發(fā)單位，2002年9 月以被告沈陽(yáng)富通房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的名義與原告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。該房座落于和平區(qū)哈爾濱路9號(hào)，為金苑華城0號(hào)樓2單元9-2號(hào)，建筑面積 126.438平方米，我方實(shí)際收房款454592元?，F(xiàn)原告請(qǐng)求退還的房款數(shù)額有誤，而且原告要解除合同，系原告違約，一切責(zé)任應(yīng)由原告承擔(dān)。

　　被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司提交的證據(jù)：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、2002年5月31日原告方交款10000元記帳憑證；3、2002年6月25日原告方交房款74592元記帳憑證。

　　庭審質(zhì)證中原告對(duì)二被告提交證據(jù)有異議的有：1、2002年5月31日原告方交款10000元記帳憑證；2、2002年6月25日原告方交房款74592元記帳憑證，兩份記帳憑證是被告單方行為，沒(méi)有證明力。對(duì)二被告提交的其他證據(jù)沒(méi)有異議。

　　庭審質(zhì)證中二被告對(duì)原告提交證據(jù)有異議的有：1、首付款收據(jù)不能證明原告實(shí)際交付金額，應(yīng)以記帳憑證確認(rèn)的84592元為準(zhǔn)；2、房屋租賃合同不是事實(shí)；3、函件未收到。對(duì)原告提交的其他證據(jù)沒(méi)有異議。

　　基于上述證據(jù)，可確認(rèn)基本事實(shí)是：2002年9月20日被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司以被告沈陽(yáng)富通房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的名義簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將座落于和平區(qū)哈爾濱路9號(hào)，金苑華城0號(hào)樓2單元9-2號(hào)，建筑面積126.438平方米房屋售于原告，合同中未約定交付期限，付款方式為首付款 159173元，商業(yè)貸款370000元。合同簽訂后，原告以該房為抵押與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京街支行簽訂貸款合同。2004年2月3日原告以函件形式通知被告富通公司3日內(nèi)交付房屋，逾期解除合同，富通公司退還房款及賠償損失。雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議后，曾協(xié)商未果，故原告訴訟至我院，要求被告返還總房款529143 元，賠償損失76247.4元。被告抗辯理由是：為了方便原告多貸款，給原告開(kāi)了15萬(wàn)余元的發(fā)票，原告實(shí)際交付首付款84592元。合同未規(guī)定交付房屋時(shí)間，遂不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　經(jīng)查：2004年2月3日原告按被告富通公司的網(wǎng)址發(fā)送電子郵件，該件內(nèi)容為：被告富通公司3日內(nèi)交付房屋，逾期解除合同，富通公司退還房款、賠償損失。

　　還查：原告首付款問(wèn)題，庭審中被告方出庭作證的有會(huì)計(jì)郭秀枝，證明兩份記帳憑證是其開(kāi)出的，原告方兩次交款共84592元；會(huì)計(jì)于丹，證實(shí)原告首付款收據(jù)是其按照被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司韓修福經(jīng)理要求開(kāi)出的，當(dāng)時(shí)沒(méi)看到原告方付款；銷(xiāo)售部經(jīng)理趙忠海，證實(shí)其負(fù)責(zé)辦理買(mǎi)賣(mài)商品房合同及手續(xù)，韓修福經(jīng)理同意為方便原告多貸款多開(kāi)發(fā)票，實(shí)收84592元，讓會(huì)計(jì)開(kāi)出159173元發(fā)票。

　　又查，二被告聯(lián)建開(kāi)發(fā)的0號(hào)樓，富通公司出具手續(xù)，開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益歸軍安公司所有、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)由軍安公司承擔(dān)。

　　審理中首付款數(shù)額問(wèn)題，法院已告知原告提交付款資金來(lái)源的證據(jù)，原告方未能舉證。

　　本院認(rèn)為：原被告的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)確認(rèn)合法有效。關(guān)于合同解除問(wèn)題，合同中沒(méi)有約定交付房屋期限，屬履行期限不明確，原告按被告網(wǎng)址發(fā)送電子郵件，應(yīng)確認(rèn)通知已到達(dá)被告，則原告函件通知被告解除合同期限屆滿前應(yīng)為交付時(shí)間，而被告在此期限屆滿前未履行交付義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，依照法律規(guī)定“當(dāng)事人一方違約行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以解除合同”?，F(xiàn)二被告同意解除合同并承擔(dān)原告已支付的貸款利息，本院予以確認(rèn)；關(guān)于首付款金額問(wèn)題，因原告是付款方，為負(fù)有履行義務(wù)的一方，故應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，本案審理中原告在舉證期限內(nèi)未能提交發(fā)票中首付款的相關(guān)證據(jù)，而被告對(duì)此提交的否認(rèn)證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈，能夠證明首付款發(fā)票與實(shí)際金額不符，故原告應(yīng)承擔(dān)不利后果；關(guān)于二被告責(zé)任確定問(wèn)題，依照雙方聯(lián)建內(nèi)容，富通公司出具手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。軍安公司為開(kāi)發(fā)0號(hào)樓的受益方，應(yīng)承擔(dān)退款的違約責(zé)任；關(guān)于租房損失問(wèn)題，因原告舉證不足，本院不予以支持；關(guān)于本案涉及商品房抵押貸款問(wèn)題，本院已告知按揭銀行-中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京街支行作為抵押權(quán)人，有權(quán)作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，但該行表示不參加訴訟，應(yīng)視為其放棄權(quán)利。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第八十八條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第九十四條一款四項(xiàng)、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

　　一、解除原告崔瑾與被告沈陽(yáng)富通房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于2002年9月20日簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同（編號(hào)GF-2000-0171）；

　　二、被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司退還原告崔瑾購(gòu)房款454592元；

　　三、被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)原告崔瑾已償還貸款37萬(wàn)元的利息（利息金額依照貸方中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行憑證為準(zhǔn)）；

　　四、被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司支付原告崔瑾已交付的保險(xiǎn)費(fèi)3848元、見(jiàn)證費(fèi)600元、契稅9800元、委托費(fèi)150元；

　　五、被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司自2004年2月7日起至退還房款時(shí)止，按中國(guó)人民銀行計(jì)收逾期貸款利率辦法計(jì)算支付原告利息；

　　六、上述二、三、四、五項(xiàng)被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日付清，如逾期付款由被告沈陽(yáng)富通房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)連帶責(zé)任；

　　七、駁回原被告其他訴訟請(qǐng)求。

　　案件受理費(fèi)11060元，由原告負(fù)擔(dān)2000元，被告遼寧軍安房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)9060元。

　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

　　審 判 長(zhǎng) 臧 寧

審 判 員 邱振華

審 判 員 嚴(yán)冬云

二00四年十月十日

書(shū) 記 員 張 偉