（1） 市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上常用的基本估價方法。根據(jù)市場替代原則，市場比較法是將擬評估的土地與近期市場交易的具有替代性的同類土地進行比較，并對同類土地的成交價格進行適當修正，從而估算出待估土地的客觀合理價格。市場比較法的理論基礎是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一市場中，具有相同效用的商品應該具有相同的市場價格，即存在完全的替代關(guān)系。在同一市場中，兩種或兩種以上具有替代關(guān)系的商品由于相互競爭而趨于相同。市場比較法是對具有替代關(guān)系的同類土地的成交價格進行修正，得出待估土地的價格。收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等，是將被評估土地未來正常的年凈收益還原到一定的土地還原利率，從而估算被評估土地價格的方法。由于土地的可持續(xù)性，人們可以期待外部土地收益。未來幾年連續(xù)取得的土地凈收益，按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值時，表示為地價。從理論上講，所有具有可持續(xù)性的房產(chǎn)都可以出售，也就是說，它們都有市場價格。市場價格是房產(chǎn)的現(xiàn)值，等于其未來凈收入的折現(xiàn)值。其簡單含義是，購買一塊土地的投資凈收益等于每年將投資存入銀行所賺取的利息。這是減收法的基本原理。因為土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的一種，有人力、資本、管理、科技等，所以土地凈收益是土地收益中扣除非土地收益的貢獻或其應得報酬后的余額。這種土地凈收益是吃地帶來的，應該屬于土地所有者。因此，就是地租。收益減損法是以確定土地凈收益為基礎的，因此僅適用于土地、建筑物或房地產(chǎn)的估價?；竟剑?/P>

土地收益是無限期的

v-土地收益價格

a-土地凈收益（地租）

r-土地降息率

（3）成本近似法

成本近似法是基于土地開發(fā)的各種客觀成本加上一定的成本之和利潤、利息、應納稅額和土地增值收益確定地價的方法。成本法是從投資成本的角度來考察土地的價值，但不能充分反映土地的真實價值。因為一塊土地的價值主要取決于土地未來使用所產(chǎn)生的收益，而不是土地的投資和改造成本。一般情況下，新開發(fā)土地、工業(yè)用地、公共建設用地和公益性用地的價格采用成本法評估，既沒有利潤，也沒有可比性實例?；竟剑?/P>

地價=征地費+土地開發(fā)費+稅金+利潤+土地增值收益=土地成本價+土地增值收益

（四）殘差法

殘差法，又稱假設開發(fā)法，是以房地產(chǎn)開發(fā)后的預期正常交易價格為基礎，扣除預期正常開發(fā)成本及相關(guān)專業(yè)費用、利息、利稅等，利用價格差額測算地價。土地投資的目的是獲得回報，潛在回報決定了土地價格。盈余法與減收法的理論基礎基本相同，即未來盈余收益的計算。收益減法中的地租或土地凈收益是從土地收益中扣除土地因素，盈余法是直接從資本化價格中扣除非土地因素的貢獻。

殘差法主要應用于具有開發(fā)價值的土地的估價，一般分為以下幾種類型：（1）代為開發(fā)的土地的估價；（2）擬拆除、改建的房地產(chǎn)的估價；（3） 對只安排在可直接使用的土地或房地產(chǎn)中的土地或房地產(chǎn)進行估價；（3）對僅用于直接使用目的的土地或房地產(chǎn)進行估價；（4）現(xiàn)有的新舊房地產(chǎn)地價單獨評估，是從土地中扣除房價房地產(chǎn)價格，剩余金額是地價。基本公式：

V—估價地價