處理拆遷補(bǔ)償安置糾紛的法律依據(jù)是什么？

我國房地產(chǎn)管理法律法規(guī)明確規(guī)定，“房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證”，“如果不是取得，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變更和其他權(quán)利的設(shè)定無效?！边@從法律上明確了房屋產(chǎn)權(quán)證是城市房屋拆遷補(bǔ)償安置的法律依據(jù)。被拆遷人持有被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)享受法律規(guī)定的城市房屋拆遷補(bǔ)償安置待遇。這一點(diǎn)在理論和實(shí)踐上都沒有爭議。筆者認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)情況來決定：

首先，它是一棟合法的建筑物，但它還沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證。

要取得房屋產(chǎn)權(quán)證，土地使用證、規(guī)劃許可證等三張證件必須齊全。但由于房產(chǎn)部門在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過程中要收取一定費(fèi)用等其他原因，房屋所有人已取得上述三證但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。在這種情況下，筆者認(rèn)為，房屋所有人應(yīng)當(dāng)享有法律規(guī)定的補(bǔ)償安置利益，因?yàn)榉课菟腥耍ū徊疬w人）享有的補(bǔ)償安置利益是不利于抵抗其他任何人或單位合法利益的。他在享受補(bǔ)償安置待遇時(shí)，不必命令他到房產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)（因?yàn)榉课莸娜C齊全，房產(chǎn)部門必須辦理）。但房屋所有權(quán)證缺失的事實(shí)也要妥善處理，即按照辦證費(fèi)用的數(shù)額扣除補(bǔ)償安置費(fèi)用。如果被拆遷房屋沒有任何建房申報(bào)手續(xù)，或者雖有一定手續(xù)，但三證不齊全，這些被拆遷房屋依法屬于違法建筑，違法建筑不受法律保護(hù)，并且不能享受拆遷補(bǔ)償安置的待遇。但有以下幾種情況。

1。該樓盤屬于違法建筑，但在被城市土壤管理和規(guī)劃部門罰款后，房主卻辦理了相關(guān)手續(xù)，只是因?yàn)樵摲课輰儆诓疬w范圍，而在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下暫停辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。（已補(bǔ)發(fā)或者騙取房屋產(chǎn)權(quán)證的，不在本文范圍內(nèi)。)在本案中，筆者認(rèn)為被拆遷人還應(yīng)享受補(bǔ)償安置待遇，因其違規(guī)建房的違法行為，按城市規(guī)劃部門的罰款處罰（應(yīng)認(rèn)定不存在嚴(yán)重違反城市規(guī)劃的行為），而根據(jù)處罰規(guī)定，該房屋已由違法建筑變更為合法建筑，合法建筑所有人應(yīng)享受其接受合法待遇，即享受補(bǔ)償安置待遇。

2。建設(shè)是違法的，但被城市土壤管理和規(guī)劃部門罰款后，責(zé)令其辦理手續(xù)，但相關(guān)手續(xù)卻沒有辦理。因?yàn)楸徊疬w人的違法建設(shè)明顯不屬于嚴(yán)重違反城市規(guī)劃行為，有關(guān)部門可以處以罰款并責(zé)令其辦理手續(xù)。但他們沒有按照處罰規(guī)定繳納罰款和辦理手續(xù)，也沒有使違法建設(shè)合法化。法律后果應(yīng)由他們承擔(dān)。當(dāng)然，業(yè)主不能享受補(bǔ)償安置待遇。但是，違法建筑材料應(yīng)當(dāng)按照其合法收入予以補(bǔ)償。應(yīng)當(dāng)明確的是，對(duì)其建筑材料的補(bǔ)償只是對(duì)其殘值進(jìn)行補(bǔ)償，而不是按照建筑的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

3。建筑物是違章建筑。雖然已經(jīng)按照城市土壤管理規(guī)劃部門的規(guī)定進(jìn)行了處罰，手續(xù)也都辦妥了，但如果處罰決定中明確了附加條件，就應(yīng)該嚴(yán)格按照附加條件執(zhí)行。如果附加條件不明確、難以理解，被拆遷人享受貨幣補(bǔ)償?shù)姆课荩瑓s不能享受安置待遇。

原因有三：一是房屋產(chǎn)權(quán)證是補(bǔ)償安置的法律依據(jù)，但被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證有瑕疵，根據(jù)附加條件補(bǔ)發(fā)，與一般房屋產(chǎn)權(quán)證不同。被拆遷房屋由違法建設(shè)變?yōu)楹戏ńㄔO(shè)，合法建設(shè)自然享受按價(jià)補(bǔ)償?shù)拇?；二是被拆遷人按照市規(guī)劃部門的規(guī)定建設(shè)房屋時(shí)違反城市法，未按城市規(guī)劃建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃拆除建設(shè)。當(dāng)然，安置他們是不可能的。三是附加條件的合同性質(zhì)。由于處罰本來是一種行政行為，因此在處罰決定中規(guī)定了一些附加條件，體現(xiàn)了民法的特點(diǎn)。在違法建筑應(yīng)當(dāng)無條件拆除的情況下，考慮各種因素形成的附加條件，實(shí)際上是雙方的一種契約行為。在城市規(guī)劃建設(shè)中，無條件解除特定附加條件的，被拆遷人不能享受法律規(guī)定的補(bǔ)償安置待遇，應(yīng)當(dāng)無條件解除。三是房屋權(quán)屬不清，糾紛仍不明朗。權(quán)屬爭議房屋拆遷如何進(jìn)行補(bǔ)償安置？是根據(jù)爭議雙方的約定，還是賠償費(fèi)由公證機(jī)關(guān)直接公證交存。為了說明這個(gè)問題，首先介紹了一個(gè)案例。劉的祖父是地主（1954年去世）。解放前，他在一個(gè)城市買了一套400平方米的房地產(chǎn)。解放后，它被政府部門占領(lǐng)（沒有任何沒收或征用程序）。1998年3月，劉某要求執(zhí)行這一政策，并將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下。某政府部門不同意該房地產(chǎn)由他經(jīng)營管理，解放后又進(jìn)行了修繕重建，由此引發(fā)糾紛，該房地產(chǎn)主管部門表示，最好在雙方提起訴訟確認(rèn)權(quán)利后再出具證明。同年10月，劉某起訴。1999年3月，房子被拆除。拆遷人征求雙方意見后，劉某要求安置，某部門要求金錢補(bǔ)償。后來，在強(qiáng)拆時(shí)，強(qiáng)拆者將全部貨幣補(bǔ)償款存入銀行。1999年12月，劉某與政府部門在中央人民法院達(dá)成協(xié)議，雙方各享有200平方米的產(chǎn)權(quán)。2000年4月，劉某以拆遷為被告，要求按規(guī)定安置。法院駁回了劉某的訴訟請(qǐng)求，于是劉某多次上訪。由于對(duì)房屋拆遷時(shí)間的強(qiáng)烈要求，雙方難以就拆遷范圍內(nèi)的房屋在安置前是否立即進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)交換達(dá)成一致。筆者認(rèn)為，以產(chǎn)權(quán)交易的形式對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置比較好。當(dāng)然，安置區(qū)的現(xiàn)值應(yīng)該基本等于被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，這是不合理的，但會(huì)增加糾紛和社會(huì)不穩(wěn)定。雙方約定貨幣補(bǔ)償?shù)?，被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償款由公證機(jī)關(guān)繳存。根據(jù)我國《土地管理法》，因城市建設(shè)項(xiàng)目和地質(zhì)勘探需要臨時(shí)用地的，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以臨時(shí)用地，但臨時(shí)用地上不得修建永久性建筑物，期限一般不超過兩年。因此，在拆遷臨時(shí)用地上的建筑物如何補(bǔ)償安置時(shí)，筆者認(rèn)為還應(yīng)分為以下幾種情況。在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)，臨時(shí)用地上的建筑物有權(quán)得到補(bǔ)償處理，但不能得到安置處理。

由于被拆遷人使用的臨時(shí)用地上的建筑物是經(jīng)批準(zhǔn)的，屬于合法建筑物，應(yīng)