1、 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式有哪些（《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國擔(dān)保法》，有效期至2020年12月31日）

從以上現(xiàn)有規(guī)定可以看出，近年來，我國房地產(chǎn)法學(xué)理論取得了很大的進(jìn)步發(fā)展至今，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力作出了切實(shí)可行的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記不再是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的唯一形式。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，實(shí)際民事關(guān)系中至少有四種情形可以產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這四種情況是：

1。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是指在轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系中，因履行合同義務(wù)后實(shí)際交付的不動(dòng)產(chǎn)。第七十二條取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不得違反法律規(guī)定。以合同或者其他法律手段取得財(cái)產(chǎn)的，自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?，F(xiàn)行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》沒有規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀變更需要到房屋所在地房管局辦理登記手續(xù)。根據(jù)普通法的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)可以從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。2房屋買賣關(guān)系已經(jīng)建立。由于轉(zhuǎn)讓雙方已履行合同義務(wù)并交付房屋，整個(gè)房屋買賣關(guān)系結(jié)束。房屋買賣雙方的過戶登記只是附隨義務(wù)，不影響房屋買賣關(guān)系的成立。三。轉(zhuǎn)讓人已喪失對(duì)該房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。由于轉(zhuǎn)讓人已按合同約定實(shí)際交付房屋，房屋的占有、使用、收益和處分均不存在，因此權(quán)利不存在。4轉(zhuǎn)讓人失去了房屋的管理權(quán)。轉(zhuǎn)讓人已按合同約定實(shí)際交付房屋，不僅沒有房屋所有權(quán)，而且沒有管理資格。根據(jù)以上四個(gè)案件的分析，如果是同一糾紛關(guān)系，從整個(gè)法學(xué)理論的角度來看，法院有必要對(duì)案件進(jìn)行審查，判決是憲法賦予國家的最終司法權(quán)，其中包括對(duì)行政權(quán)與私權(quán)關(guān)系的考察。審判權(quán)是最高司法權(quán)的體現(xiàn)。因此，判決使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移最為有效。行政權(quán)是憲法賦予國家的最高行政權(quán)力，是公共權(quán)力。它的效力明顯高于特別法和普通法賦予私人權(quán)力的效力。但它低于國家法律的最終權(quán)力。由于行政權(quán)受到司法權(quán)的制約，行政行為使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移更加有效，形式的法律效力次之，但高于低層物權(quán)的轉(zhuǎn)移。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十條特別法規(guī)定：國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。特別法賦予不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記的物權(quán)效力以很強(qiáng)的排他性，其效力更為強(qiáng)烈。《民法典》施行前，英美法（《中華人民共和國民法通則》第七十二條）有規(guī)定，取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)不得違反法律規(guī)定。依照合同或者其他法律手段取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外，這是普通法賦予財(cái)產(chǎn)權(quán)利的效力，物權(quán)過戶登記的效力僅次于物權(quán)過戶。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的四種形式的法律效力是不同的，不是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是否會(huì)發(fā)生的問題（不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是否有效是另一個(gè)法律視角的問題，這里不作說明）。傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件。未辦理過戶登記的，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。然而，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)體制改革、開放和搞活取得了成效，房地產(chǎn)法律關(guān)系也呈現(xiàn)出豐富多彩的局面，原有的房地產(chǎn)理論已不能適應(yīng)房地產(chǎn)法律關(guān)系的發(fā)展，

原《城市私人住房管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化時(shí)，城市私人住房所有人必須到當(dāng)?shù)胤抗軝C(jī)辦理，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者現(xiàn)狀變更的登記手續(xù)，由當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T辦理。第九條規(guī)定，買賣城市私有房屋，出賣人應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證和身份證明，買受人應(yīng)當(dāng)持房屋購買權(quán)證和身份證明到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人不得買賣城鎮(zhèn)私人住房。嚴(yán)禁在城市炒作私人住宅?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，未按本辦法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其產(chǎn)權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓、變更、設(shè)定均無效。

現(xiàn)行《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過出售、贈(zèng)與或者其他合法手段將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記。第六十二條規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定縣級(jí)以上地方人民政府部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)、土地統(tǒng)一管理的，可以在房地產(chǎn)權(quán)證上分別依照本法第六十條的規(guī)定，制作、簽發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證，確認(rèn)、變更房屋所有權(quán)和房屋占用土地使用權(quán)。

現(xiàn)行法律放棄了原《城市私有住房管理?xiàng)l例》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記分開規(guī)定。它沒有把登記作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，只是把登記作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一個(gè)明顯的法律標(biāo)志。根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定，因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、分配、轉(zhuǎn)讓、分立、合并、裁定等原因發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門報(bào)送辦理房屋權(quán)屬登記需要提供的資料。這里的規(guī)定進(jìn)一步說明，權(quán)利人可以在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。登記不是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公信力和行政管理問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》對(duì)登記的公示問題作了進(jìn)一步規(guī)定：當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，他們不得對(duì)抗第三方。

未經(jīng)過戶登記不得轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的傳統(tǒng)理論也與訴訟時(shí)效理論相悖。經(jīng)過兩年的實(shí)際交付的房地產(chǎn)，如龍