二手房買賣合同糾紛

根據(jù)相關(guān)資料，將所有糾紛歸納為三個(gè)相對(duì)方，其中一個(gè)是關(guān)于合同內(nèi)容，對(duì)于這類問題，我們可以在合同中約定違約金，以防止違約的發(fā)生。二是房屋產(chǎn)權(quán)糾紛。對(duì)于這一塊，我們可以根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例》第六條的規(guī)定來判斷是否屬于其中一種情況。最后是房?jī)r(jià)。近幾年，由于契約意識(shí)淡薄，房?jī)r(jià)可能還存在這個(gè)問題。近年來，這一問題得到了改善。案例分析：2005年4月22日，a通過引入第三方C房地產(chǎn)中介公司，與B、C簽訂了《房地產(chǎn)交易中介協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《中介協(xié)議》），即：，a通過C中介公司介紹買了B的房子。中介協(xié)議約定：甲為表示誠(chéng)意購(gòu)買，應(yīng)先支付意向費(fèi)人民幣5萬元，然后在協(xié)議簽訂后兩日內(nèi)向被告補(bǔ)交定金人民幣10萬元。乙方同意甲方提出的購(gòu)房條件后，上述定金由第三方丙方轉(zhuǎn)交給乙方，作為甲方補(bǔ)充的定金，甲、乙雙方應(yīng)在中介協(xié)議生效后15個(gè)工作日內(nèi)與第三方簽訂房地產(chǎn)買賣合同。2005年4月23日，乙方接受甲方支付的全部首付，共計(jì)人民幣10萬元，委托給第三方C，2005年4月30日，甲乙雙方在進(jìn)一步明確購(gòu)房條件后，同意與第三方簽訂房屋買賣合同。但是，甲在買賣合同上簽字蓋章后，乙只蓋章，但考慮到新的房屋交易政策會(huì)影響交易利益而拒絕簽字。因此，合同未能在當(dāng)天簽訂。2005年5月12日，a擔(dān)心B在不在的情況下單獨(dú)簽合同不利于他，不能接受B的房屋轉(zhuǎn)讓條件，于是到C處將合同最后一頁的簽字頁劃過，作廢。2005年4月30日至2005年5月18日，雙方因甲無支付能力未能簽訂合同。2005年5月20日，B律師給a發(fā)律師函，通知單方解除中介協(xié)議，將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。接到B律師的律師函后，a還要求B雙倍定金，終止合同，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：甲、乙雙方未能如期簽訂房屋買賣合同，而乙拒絕簽訂合同的原因是：甲無支付能力，在買賣合同未成立時(shí)，乙是否有權(quán)要求甲提前支付房?jī)r(jià)；甲是否有權(quán)要求乙雙倍支付房款押金并解除合同。第一，被告B是否有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，要求原告a提前支付房?jī)r(jià)款。2005年4月23日，a通過本案第三方C的介紹，與B簽訂了中介協(xié)議。中介協(xié)議中還包括了甲、乙雙方的購(gòu)房協(xié)議，因?yàn)橘?gòu)房條款都列在中介協(xié)議中，雙方簽訂購(gòu)房合同的期限等具體條款都約定好了，中介協(xié)議包括中介條款和購(gòu)房協(xié)議，在法理上，協(xié)議條款屬于混合合同，而在法理上，購(gòu)房協(xié)議則屬于預(yù)約合同。本預(yù)約合同以甲、乙雙方在約定的期限內(nèi)在約定地點(diǎn)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱《房屋買賣合同》）為基礎(chǔ)。擬簽訂的合同在法理上屬于本合同。根據(jù)民法理論，二者之間的關(guān)系是委任與契約的關(guān)系。預(yù)約是約定將來訂立某種合同的合同，應(yīng)當(dāng)在將來訂立的合同稱為本合同。預(yù)約合同最突出的特點(diǎn)是它規(guī)定了當(dāng)事人為將來訂立本合同而進(jìn)行協(xié)商的義務(wù)，它規(guī)定了當(dāng)事人對(duì)具體行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。在這種情況下，中介合同中的訂貨協(xié)議的目的是確定雙方簽訂購(gòu)貨合同的義務(wù)，而購(gòu)貨合同是對(duì)購(gòu)貨行為的直接確認(rèn)。也就是說，訂貨協(xié)議規(guī)定，雙方應(yīng)在今后約定的時(shí)間簽訂本合同。只要雙方在到期日前簽訂合同，就已經(jīng)正確地履行了訂貨協(xié)議書規(guī)定的義務(wù)。在本案的購(gòu)房合同中，原告甲已向被告乙支付定金10萬元。定金的目的是保證原告a履行購(gòu)房協(xié)議。被告B接受原告a的定金，意味著雙方就購(gòu)房條件達(dá)成協(xié)議。如果甲方不履行購(gòu)房協(xié)議，拒絕簽訂房屋買賣合同，乙方可以沒收甲方的定金。存款的性質(zhì)在法學(xué)理論上屬于契約性存款。本案中，a已按約定于2005年4月30日前與第三方簽訂房屋買賣合同，a已履行購(gòu)房協(xié)議義務(wù)，而B因擔(dān)心政策變化，只在簽字頁蓋章而拒絕簽字，導(dǎo)致當(dāng)日未能簽訂合同。

其次，B多次聲稱擔(dān)心a無法履行合同，無法支付房?jī)r(jià)，于是要求a在與他簽訂合同前一次性支付90萬元房?jī)r(jià)，以行使不安抗辯權(quán)。在這種情況下，乙方是否有權(quán)行使不安抗辯權(quán)？我們認(rèn)為乙方無權(quán)行使不安抗辯權(quán)。B混淆了預(yù)約合同和本合同的區(qū)別，即本案中，B混淆了購(gòu)房協(xié)議和房屋買賣合同的區(qū)別。房屋買賣合同成立前，房屋買賣合同中甲、乙雙方的義務(wù)是簽訂房屋買賣合同，不支付房?jī)r(jià)或交付房屋。房屋買賣合同簽訂后，雙方的合同義務(wù)是支付或者交付房屋。不安抗辯權(quán)行使的基礎(chǔ)是建立有效的合同關(guān)系。但由于乙方當(dāng)日未簽訂合同，雙方不存在合同關(guān)系，因此乙方?jīng)]有依據(jù)行使不安抗辯權(quán)，也不能要求甲方按照尚未成立的合同履行支付房?jī)r(jià)的義務(wù)。因此，乙要求甲預(yù)交房?jī)r(jià)行使不安抗辯權(quán)，沒有法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。同時(shí)，乙方還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二是甲方要求解除合同并返還雙倍定金的法律依據(jù)。

在這種情況下，甲、乙雙方簽訂的唯一成功的合同是包含購(gòu)房條款的“中介協(xié)議”。根據(jù)協(xié)議中房屋購(gòu)買條款的規(guī)定以及甲支付定金、乙收取定金的事實(shí)，甲、乙雙方需要履行的購(gòu)房協(xié)議內(nèi)容是雙方需要在約定的時(shí)間、地點(diǎn)簽訂房屋買賣合同。原告甲已按約定履行了采購(gòu)協(xié)議的簽訂義務(wù)，但因乙方原因合同無法簽訂，乙方未履行簽訂義務(wù)。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第一百一十五條的規(guī)定，當(dāng)事人約定以定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，乙方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；乙方拒絕訂立合同的，押金應(yīng)雙倍返還。在這種情況下，B拒絕簽訂主合同，因此a有權(quán)要求B雙倍退還定金。

在約定的合同期限內(nèi)，B始終以a沒有支付能力為由拒絕履行合同義務(wù)，并拒絕向第三方和甲方提供委托書原件或復(fù)印件。合同期滿后的次日，乙方將向甲方發(fā)出要求簽訂合同的通知，并在發(fā)出通知后，乙方將房屋轉(zhuǎn)讓給案外第三人，并向甲方發(fā)送律師函解除合同。乙方以自己的行為表明不再履行簽訂合同的義務(wù)，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，甲可以行使解除合同的權(quán)利，要求解除中介合同，并在解除合同前追究乙的違約責(zé)任。

綜上所述，當(dāng)事人通過房地產(chǎn)中介公司簽訂的二手房買賣合同，大多是既有中介條款又有房屋買賣合同的混合合同