嘉賓檔案

龔磊：虎丘區(qū)人民法院第一人民法院首席法官

高立勤：虎丘區(qū)人民法院第一人民法院法官

龐茂春：江蘇正威律師事務(wù)所合伙人律師

熱線節(jié)選承租人是否有優(yōu)先購買權(quán)龔磊的情形：根據(jù)法律規(guī)定，出租人將房屋出售給第三人的，必須是書面的，如果出租人和承租人有證據(jù)，通知不能自己證明。雖然你的房東說通知是貼出來的，但通知的法律后果實際上并沒有發(fā)生。

出租人未通知承租人，將租賃房屋出售給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求解除租賃房屋買賣合同的，人民法院應(yīng)予支持。出租人未通知承租人將租賃房屋出售給第三人，第三人已辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求解除租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人可以證明，第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃關(guān)系存在，且在簽訂合同時未到期，出租人在出售房屋時除人力外未通知承租人。此外，法律規(guī)定，承租人對出租人在同等條件下出售的租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。相同條件主要是指價格、付款方式等，只是出租人有證據(jù)證明自己與第三人有親屬關(guān)系或者其他特殊關(guān)系，這種關(guān)系對自己是否出售房屋或者出售房屋的條件有重大影響。因此，如果查實你租的前房確實是賣給了出租人的親屬，而且出售的價格是因為親屬關(guān)系相對便宜，你就不能主張優(yōu)先購買權(quán)。陳先生：我把房子租給外地居民，簽了租賃合同。租期一年。他已經(jīng)活了半年了?，F(xiàn)在他已經(jīng)三個月沒付房租了。他幾天前去收房租，現(xiàn)在已經(jīng)搬走了。我可以取消租賃合同并要求房客賠償我的損失嗎？

高立勤：根據(jù)新合同規(guī)定，居住房屋的承租人累計3個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后15日內(nèi)未支付租金的，出租人可以解除租賃合同。如果您房屋的承租人拖欠租金三個月，您必須履行催交義務(wù)，并可在承租人15天未付租金后解除租賃合同。損失部分，因承租人違約終止房屋租賃合同的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。當(dāng)然，新規(guī)進(jìn)一步明確了出租人享有的撤銷權(quán)。出租房屋未按照合同約定的用途使用，或者未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)的，在出租人要求的合理期限內(nèi)不予更正或者恢復(fù)原狀，營業(yè)用房承租人六個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后一個月內(nèi)未支付租金的，出租人可以解除租賃合同。張先生：我有一間前廳要租給個人業(yè)主王先生經(jīng)營一家服裝店。雙方簽訂了為期三年的租賃合同，已履行一年?？墒?，最近我發(fā)現(xiàn)經(jīng)營者不是王先生，而是王先生轉(zhuǎn)租給李小姐的，而且租金是我租他的兩倍，我翻看了原合同，發(fā)現(xiàn)租賃合同中沒有約定是否可以轉(zhuǎn)租。請問王老板能否把我的房子轉(zhuǎn)租出去？我能為王先生獲得的租金申請差額租金收入嗎