一,。違約金的雙重標(biāo)準(zhǔn)2009年8月，南寧市江南區(qū)的一個(gè)社區(qū)在拖延了近兩年后終于將房子移交給了業(yè)主。然后是違約金金額的計(jì)算，但當(dāng)業(yè)主看到合同協(xié)議時(shí)，他突然意識(shí)到自己原來掉進(jìn)了合同的陷阱，合同第9條第1款（賣方逾期交付的違約責(zé)任）規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在逾期交付超過60天后，每天支付已支付違約金的2%。據(jù)了解，南寧大部分建筑的標(biāo)準(zhǔn)為3%。更讓業(yè)主難以接受的是，合同規(guī)定“一旦延誤超過60天，每日罰款為已付房?jī)r(jià)的0.02%，上限為房?jī)r(jià)的5%”。換言之，由于違約賠償金是有上限的，開發(fā)商不受延期時(shí)間的約束，而違約賠償金對(duì)買家也是一樣的。有購(gòu)房者算賬（以40萬購(gòu)房款為例）。根據(jù)其他房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，兩年的違約金為29200元，而按照社區(qū)房?jī)r(jià)5%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，違約金為20000元，減少了近10000元在最近的一次采訪中，業(yè)主鄧先生，他說：“我認(rèn)為違約賠償金是一種詛咒，可能會(huì)促使開發(fā)商按時(shí)交付房屋，但我們受到了合同陷阱的傷害?！彼J(rèn)為，違約賠償金的“上限”導(dǎo)致他們整天“乞求”開發(fā)商盡快施工，擔(dān)心開發(fā)商會(huì)生氣，再拖延半年?；仡欃I房的時(shí)候，幾位購(gòu)房者說：“沒辦法，當(dāng)時(shí)大家都在爭(zhēng)相買房?！薄：贤砷_發(fā)商提前打印。買方只有兩個(gè)選擇：簽字和不簽字。開發(fā)商根本不同意協(xié)商條款

今年9月，南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)某小區(qū)的商品房買賣合同中發(fā)現(xiàn)，如果乙方（買方）延遲交付，將以每天20元的價(jià)格向甲方（開發(fā)商）支付違約金，自書面交付通知確定的交付日期起，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由乙方承擔(dān)。同時(shí)還規(guī)定，如果甲方或其委托人延遲履行該商品房項(xiàng)目的質(zhì)量保修責(zé)任，則應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任：按每延遲一天10元的費(fèi)率向乙方支付違約金，商品房屬于大宗消費(fèi)，購(gòu)房者很少不按時(shí)交房。雖然開發(fā)商在合同中表示違約賠償金是不人道的，但這是可以理解的。但反過來說，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任，但違約金只有業(yè)主的一半。廣西一家律師事務(wù)所的楊律師說：“這不是雙重標(biāo)準(zhǔn)嗎，如何說服業(yè)主？”根據(jù)民法和合同法的一般原則，合同雙方應(yīng)遵循公平原則來確定各方的權(quán)利和義務(wù)。然而，上述合同規(guī)定，賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，這顯然違反了民法通則和合同法的公平原則

業(yè)內(nèi)人士徐茂珍表示，由于商品房?jī)r(jià)格較高，違約賠償金的比例看起來很相似，但最終差別很大。類似條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，違反了法律的公平原則。消費(fèi)者可以依法向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷或者變更。面積誤差不明顯

早在2006年，居住在南寧華西路附近的羅女士就與開發(fā)商簽訂了合作拆遷協(xié)議。協(xié)議規(guī)定,她現(xiàn)在的房子拆遷后,新房子將按1:1的比例重新安置,建筑面積為80平方米,誤差面積將按市場(chǎng)價(jià)格相互結(jié)算。2009年9月，開發(fā)商正式交付該房屋，但她得知該房屋面積為92平方米，比協(xié)議規(guī)定的面積多12平方米。她很快拿出協(xié)議，仔細(xì)地看了看。直到那時(shí)她才明白，協(xié)議中沒有對(duì)超額面積范圍的要求

由于羅女士的家庭經(jīng)濟(jì)緊張，額外的12平方米需要5萬元，所以她不得不四處借錢買房。她告訴我，因?yàn)橐婚_始她不理解協(xié)議，所以她匆忙簽署了協(xié)議，這使得現(xiàn)在無法前進(jìn)或后退

業(yè)內(nèi)人士譚先生說，如果開發(fā)商交付的面積與合同之間存在錯(cuò)誤，如果合同中有協(xié)議，按協(xié)議辦理；如果合同中沒有約定或約定不明確，則按以下原則處理：面積誤差率的絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），并按合同約定的價(jià)格結(jié)算，買方不得解除合同。一旦誤差超過3%，買方可以終止合同，開發(fā)商應(yīng)退還已支付的購(gòu)房款和利息

羅女士說，由于該地塊目前的房?jī)r(jià)（6500元/平方米）遠(yuǎn)高于協(xié)議中約定的價(jià)格（三年前的4200元/平方米），她仍然買了12平方米的房子?！靶疫\(yùn)的是，房?jī)r(jià)上漲了。如果房?jī)r(jià)下跌，我就買不起那樣的價(jià)格?！?/p>

提醒買家，在合同或協(xié)議中，面積誤差的范圍及其處罰方法必須明確，以免遇到“強(qiáng)迫買賣”時(shí)無法依靠。