一、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

(一)以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

1.營業(yè)稅。根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。而企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)則需要繳納營業(yè)稅。

2.土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》和財(cái)稅[2006]21號(hào)文《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。而對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

3.房產(chǎn)稅。對(duì)于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅;對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

4.企業(yè)所得稅。一般情況下，應(yīng)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。

(二)以房地產(chǎn)投資入股過程中需要注意的問題

1.投資合同的簽訂。在稅務(wù)處理中，嚴(yán)格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。也就是說要想享受不征收營業(yè)稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn);如果投資方未承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而是分取固定的股息、紅利，則要按照出租房地產(chǎn)征收營業(yè)稅，無法達(dá)到上述節(jié)稅效果。

2.操作時(shí)間間隔。企業(yè)要想達(dá)到上進(jìn)節(jié)稅效果，必須注意以房地產(chǎn)投資入股的時(shí)間與轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時(shí)間間隔問題，兩者時(shí)間間隔最好在一年以上，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)以實(shí)質(zhì)課稅原則為由，對(duì)上述行為征稅。

3.注意《公司法》中對(duì)不同投資方式的比例限制。《公司法》規(guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%.換言之，非貨幣資產(chǎn)投資入股的比例最高不得超過70%，如果在投資過程中沒有達(dá)到上述要求，就會(huì)給方案的執(zhí)行帶來不必要的麻煩。

4.正確認(rèn)識(shí)和處理納稅籌劃對(duì)不同稅種的影響。從上面的籌劃方案可以看出，投資入股方式可以獲得營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但是由于上述稅種的稅收負(fù)擔(dān)減少，企業(yè)的利潤增加，相應(yīng)增加了企業(yè)所得稅的稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)應(yīng)綜合考慮這一影響，并及時(shí)繳納企業(yè)所得稅。

5.加強(qiáng)雙方的溝通和合作，實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。上述方案中，**公司通過籌劃可以獲得明顯的節(jié)稅效果。但是對(duì)**公司而言，該方案并沒有降低其稅負(fù)，反而會(huì)增加**公司潛在的稅負(fù)——今后**公司轉(zhuǎn)讓其以投資入股方式獲得的房地產(chǎn)時(shí)，需要金額繳納營業(yè)稅，即選擇投資入股方武將使**公司的潛在稅收負(fù)擔(dān)增加450萬元(9000×5%)。因此**公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需要加強(qiáng)和**公司的溝通，在投資入股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面做出適當(dāng)?shù)淖尣?，以此獲得**公司的支持和配合，從而達(dá)到雙贏的目的。

二、通過企業(yè)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

(一)以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

1.土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文的規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

2.契稅。企業(yè)合并過程中，對(duì)合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

3.企業(yè)所得稅。企業(yè)合并過程中，企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理方武有兩種：一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理。

(1)一般性稅務(wù)處理。在一般性稅務(wù)處理中，合并企業(yè)應(yīng)接公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ);被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理;被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。

(2)特殊性稅務(wù)處理。對(duì)于企業(yè)合并，如果企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并，可以選擇采用特殊性稅務(wù)處理。

在特殊性稅務(wù)處理中，對(duì)于股權(quán)支付部分，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定;被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼;被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。對(duì)于非股權(quán)支付部分，其稅務(wù)處理方式與一般性稅務(wù)處理相同。

(二)以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)土地增值稅的影響

以合并方武轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，可以達(dá)到暫免征收土地增值稅的目的。那么這種方式是否可以真正減少土地增值稅的負(fù)擔(dān)呢?要解決這一問題，關(guān)鍵點(diǎn)在于：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除的納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金應(yīng)提供相應(yīng)的憑據(jù)，換言之，由于在企業(yè)合并過程中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)時(shí)，并沒有單獨(dú)支付地價(jià)款，也沒有繳納土地增值稅，因此兼并企業(yè)將兼并中所獲得的房地產(chǎn)用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，仍舊以被兼并企業(yè)獲得土地使用權(quán)的地價(jià)款或者出讓金作為土地增值稅扣除的依據(jù)，也就是說，在案例2中，信誠公司獲得**公司土地使用權(quán)后，如果進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓，則計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除的地價(jià)款為800萬元，而非9000萬元。也就是說納稅人無論以何種方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，只能適當(dāng)推遲土地增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，但難以達(dá)到增加扣除項(xiàng)目金額、降低土地增值稅的目的。