根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

另外，《中華人民共和國合同法》第142條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”這是我國法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任負(fù)擔(dān)的交付主義原則。

因此，萬一出現(xiàn)了所購商品房因意外而毀損滅失的情況，存在已交付和未交付兩種情形，購房者該如何應(yīng)對(duì)呢?對(duì)此，房產(chǎn)糾紛律師做出了以下分析：

房屋交付與否可判誰承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任

上述法律條文可以分成兩部分來理解。首先，是房屋的交付問題。這一點(diǎn)和合同法的態(tài)度是一致的，“轉(zhuǎn)移占有”就視之為“交付”，但是允許當(dāng)事人對(duì)此另有約定，如果沒有約定的就按照此條法律的規(guī)定。

其次，是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的問題。其中，此條文中的“風(fēng)險(xiǎn)”是指由于自然力的侵蝕造成的風(fēng)險(xiǎn)，是房屋的外在風(fēng)險(xiǎn)，如火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)或者地震等所引起的風(fēng)險(xiǎn)，而不是指房屋內(nèi)在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，在此意義上，房地產(chǎn)屬于低風(fēng)險(xiǎn)的事物。這種風(fēng)險(xiǎn)在房屋的交付過程中發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的核心分割點(diǎn)即為買受人接到出賣人的書面交房通知，但是在特殊的情況下——即出賣人發(fā)出了交房通知，而買受人有正當(dāng)理由沒有接受的情況下，風(fēng)險(xiǎn)將不發(fā)生轉(zhuǎn)移。此條款也遵守約定優(yōu)先的原則。

所謂商品房的交付使用，就是出賣人(開發(fā)商)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人(業(yè)主)占有。其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，所以“交鑰匙”即為商品房的交付使用。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定“房屋交付使用”的內(nèi)容。在此約定下，出賣人(開發(fā)商)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買受人(業(yè)主)“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，才能叫完成了“交付”的義務(wù)。這時(shí)，房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任才發(fā)生轉(zhuǎn)移。否則，如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)，房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也就隨之轉(zhuǎn)移。

房屋抗震級(jí)別不達(dá)標(biāo)遭遇地震毀壞可索賠

如果排除戰(zhàn)爭因素，房子遭遇毀損滅失的自然力主要來自地震。如果地震造成房屋毀損滅失，就需要檢驗(yàn)，若經(jīng)檢驗(yàn)確系房屋未達(dá)到規(guī)定的抗震級(jí)別而被地震毀壞的，即使是房屋已經(jīng)交付，購房者也完全有權(quán)請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。

律師認(rèn)為：

一、當(dāng)買受人接到收房通知的時(shí)候，如果經(jīng)過初步判斷，認(rèn)為有正當(dāng)理由拒絕收房，應(yīng)當(dāng)以書面的形式通知開發(fā)商，在此情況下，如果理由確實(shí)正當(dāng)，那么風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方將仍然是作為出賣人的開發(fā)商，而不是作為買受人的購房者。

二、應(yīng)當(dāng)注意的是，雖然買受人有權(quán)拒絕收房，并以書面的形式進(jìn)行理由陳述，但是不能保證理由正當(dāng)，這不是由買受人或者出賣人來進(jìn)行判斷的，如果雙方不能就此達(dá)成一致，可由法院或者仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行裁定。