《物權(quán)法》

第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

一、住改非必須遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定。

所謂必須遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，是指對于住宅性用房改作經(jīng)營性用房，不能違反相關(guān)法律規(guī)定對房屋現(xiàn)實(shí)狀態(tài)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。例如：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：

(一)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;

(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;

(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。

本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

因此，如果企業(yè)違反上述法律規(guī)定，擅自將住宅房屋改變原有結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重影響房屋質(zhì)量安全，是被法律所禁止的，不得作為經(jīng)營性用房使用。

管理規(guī)約與《物業(yè)管理條例》中的業(yè)主公約具有相同的法律意義，是小區(qū)業(yè)主全體或業(yè)主大會為管理小區(qū)針對小區(qū)業(yè)戶所制訂的一系列管理規(guī)定，如果住改非的相關(guān)行為被小區(qū)管理規(guī)約所禁止，其住宅性用房就不得被改為商業(yè)性用房。

二、住改非必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。

所謂有利害關(guān)系的業(yè)主，根據(jù)“《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。”的法律規(guī)定，可以確定在住宅小區(qū)內(nèi)，如果企業(yè)想利用住宅作為企業(yè)的營業(yè)場所所在地，必須征得本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主同意，尤其是相鄰鄰居的同意，才可以改變住宅房屋的用途。

同時在工商登記過程中，如果企業(yè)是利用住宅作為企業(yè)登記注冊地的話，工商部門也會要求申請人提供建筑物內(nèi)其他業(yè)主同意的書面憑證，才可以為其登記注冊。

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