各市、區(qū)人民政府，市有關(guān)單位：

　　《江門市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(試行)》業(yè)經(jīng)市政府十三屆八十八次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

　　江門市人民政府辦公室

　　二○一一年十一月十六日

　　江門市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(試行)

　　第一章　總 　　則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市物業(yè)管理水平，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用于本實(shí)施細(xì)則。以下條款中的“市”指江門市，各市、區(qū)指本市所轄的蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)、臺山市、開平市、鶴山市和恩平市。

　　第三條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的管理、監(jiān)督和本實(shí)施細(xì)則的組織實(shí)施。

　　各市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)管、考核和矛盾調(diào)處及業(yè)主大會的指導(dǎo)、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理檔案等日常工作。

　　各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，做好社區(qū)居委會(村民委員會)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理協(xié)調(diào)配合的有關(guān)工作;會同各市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對轄區(qū)內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)、協(xié)助并調(diào)處矛盾糾紛等相關(guān)工作。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃條件時(shí)，按規(guī)定配置各類公共建設(shè)配套設(shè)施;并按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提出物業(yè)服務(wù)用房的具體要求，并在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

　　公安行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)管理工作，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和保安人員開展安全防范工作;消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時(shí)查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾;負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道等行為依法采取相關(guān)措施。

　　價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);對物業(yè)管理活動中的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行檢查和管理，對超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費(fèi)進(jìn)行查處;受理物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。

　　城市管理、環(huán)保、司法、工商、稅務(wù)、市容環(huán)衛(wèi)、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通信等有關(guān)部門和單位，按照各自職責(zé)協(xié)同做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第四條　居民委員會(村民委員會)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

　　(一)居民委員會(村民委員會)應(yīng)當(dāng)積極做好所屬區(qū)域物業(yè)管理小區(qū)的社會事務(wù)管理工作，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的密切合作，創(chuàng)造和諧的社區(qū)人際關(guān)系。

　　(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(村民委員會)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(村民委員會)開展工作;協(xié)調(diào)處理業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)服務(wù)的投訴。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù);應(yīng)當(dāng)積極配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(村民委員會)開展社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化活動;積極配合公安、計(jì)生、環(huán)保、城市管理等部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

　　(四)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)管理行業(yè)誠信自律管理公約，維護(hù)市場秩序和公平競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營和服務(wù);負(fù)責(zé)組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評和公開譴責(zé)，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第五條　建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，物業(yè)所在地的市(區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、居民委員會(村民委員會)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方參加，協(xié)調(diào)解決本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

　　第六條　各級政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，積極推進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、社會化、市場化進(jìn)程，鼓勵(lì)創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第七條　各市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、管理物業(yè)管理區(qū)域的劃定工作，對物業(yè)管理區(qū)域的劃定實(shí)行登記備案。

　　(一)新建物業(yè)的，由建設(shè)單位在新建物業(yè)出售前申辦備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示;

　　(二)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申辦備案;

　　(三)已經(jīng)建成并交付使用但未劃定物業(yè)管理區(qū)域的建成居住區(qū)，需要實(shí)施物業(yè)管理和調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)確定并申辦備案。

　　第八條　各市(區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案申請之日起15日內(nèi)登記備案;認(rèn)為劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面通知重新劃定。

　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面要求召開首次業(yè)主大會。

　　(一)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主戶數(shù)20% 以上聯(lián)名提出要求的。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，先期開發(fā)區(qū)域具備前款規(guī)定的業(yè)主大會成立條件的，可以先行成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會;當(dāng)后期開發(fā)區(qū)域建成交付使用后，應(yīng)當(dāng)重新補(bǔ)選或者改選業(yè)主委員會。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主書面要求的30日內(nèi)會同物業(yè)所在地的市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生首次業(yè)主大會籌備組。

　　對未召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會同各市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門做好宣傳發(fā)動工作，并協(xié)助和指導(dǎo)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會。

　　第十條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會籌備組，業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表以及居民委員會(村民委員會)代表7至15人(單數(shù))組成。

　　(一)建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表和居民委員會(村民委員會)代表各1名。建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(村民委員會)代表應(yīng)當(dāng)委派代表參加業(yè)主大會籌備組;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，不能作為建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者居民委員會(村民委員會)的業(yè)主大會籌備組成員代表。

　　(二)業(yè)主代表可推選4至12人(偶數(shù))。業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者居民委員會(村民委員會)代表組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　(三)業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告;業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

　　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議;各市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作;建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。

　　第十一條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。凡需書面投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽字。

　　業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時(shí)會議的，業(yè)主可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出協(xié)助要求。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的居民委員會(村民委員會)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

　　第十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)辦理備案手續(xù);物業(yè)所在地市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)向備案機(jī)關(guān)辦理備案變更手續(xù)。

　　第十三條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在其職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力;業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，也不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第十四條　業(yè)主委員會一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

　　(一)業(yè)主委員會任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉;業(yè)主委員會任期屆滿仍未召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出協(xié)助要求;街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由物業(yè)所在地的居民委員會(村民委員會)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)和監(jiān)督下組織進(jìn)行換屆選舉。

　　(二)業(yè)主委員會成員辭職，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會提交書面辭職報(bào)告，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否接受其辭職請求;業(yè)主大會沒有授權(quán)的，應(yīng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議決定是否接受其辭職請求，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　(三) 業(yè)主委員會委員集體辭職，或者20%以上業(yè)主聯(lián)名向業(yè)主大會提議更換全體業(yè)主委員會委員或者終止全體業(yè)主委員會委員職務(wù)的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會;業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出協(xié)助要求，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

　　第十五條　因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

　　第十六條　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開，由主任或者主任委托的副主任負(fù)責(zé)召集。經(jīng) 1/3 以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有 1/2 以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員1/2以上同意。

　　業(yè)主委員會需要討論、決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會議召開前以書面征求意見的形式廣泛聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議意見。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第十七條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定，經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　?第三章 前期物業(yè)管理

　　第十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前(現(xiàn)售房的應(yīng)當(dāng)在售房前)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。

　　(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。

　　(二)投標(biāo)人少于3個(gè)或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(三)分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，不得分期招投標(biāo)。

　　第十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，已交付使用的物業(yè)建筑面積未達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50% 以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料移交給建設(shè)單位。

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50% 以上且已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定物業(yè)管理事項(xiàng);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會。未成立業(yè)主大會的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料移交給建設(shè)單位。

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域已全部交付使用且已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定物業(yè)管理事項(xiàng);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會。未成立業(yè)主大會的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理資料可以移交給街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)暫為保管。

　　第二十條　建設(shè)單位銷售住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定將以下相關(guān)事項(xiàng)和信息告知購房人，保障購房人的知情權(quán)：

　　(一)建設(shè)單位在申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》和明確物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃資料;

　　(二)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場將物業(yè)服務(wù)用房的具體位置、面積，公共建筑、共用設(shè)備設(shè)施的配置等資料和《業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金協(xié)議書》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》予以公示，接受社會公眾的查詢;

　　(三)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)用房和公共建筑、共用設(shè)備設(shè)施的配置情況應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示。

　　第二十一條　物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗(yàn)，并作相應(yīng)記錄;發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不符或者存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門報(bào)告，并書面要求建設(shè)單位進(jìn)行整改;建設(shè)單位整改合格后，方可辦理物業(yè)交接手續(xù)。

　　第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備是否滿足正常使用功能進(jìn)行查驗(yàn)，并與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)交接后30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

　　第二十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)移交。

　　(一)已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交;沒有新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會與撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交。

　　(二)未成立業(yè)主大會的，可以由居民委員會(村民委員會)與撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　第二十四條　沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時(shí)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　第二十五條　物業(yè)服務(wù)交接時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間的正常物業(yè)管理秩序;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　?第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)、資格證書后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)活動。

　　第二十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員根據(jù)業(yè)主的委托管理物業(yè)管理區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　第二十八條　訂立物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括下列條款：

　　(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;

　　(二)雙方的權(quán)利和義務(wù);

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;

　　(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;

　　(五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法;

　　(六)住宅專項(xiàng)維修資金使用方面的約定;

　　(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

　　(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)符合國家、省的有關(guān)規(guī)定，并事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。

　　第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理;

　　(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng);

　　(四)協(xié)助或受有關(guān)部門委托做好裝飾裝修、建筑垃圾和生活垃圾清運(yùn)服務(wù)工作;

　　(五)車輛的停放管理;

　　(六)對物業(yè)使用中禁止性行為的管理措施;

　　(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(八)物業(yè)檔案資料的保管;

　　(九)業(yè)主或者業(yè)主大會委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理合同中沒有特別約定的事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。

　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:

　　(一)符合物業(yè)服務(wù)規(guī)范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

　　(三)定期聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的建議意見，改進(jìn)和完善服務(wù);

　　(四)配合居民委員會(村民委員會)做好社區(qū)管理的相關(guān)工作。

　　第三十一條　業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知對方。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定經(jīng)過雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成熟時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對方，并按規(guī)定辦理移交手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主代表大會決定單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)，業(yè)主大會成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定。買賣雙方當(dāng)事人未約定的，由買受人交納。

　　第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。

　　價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門加強(qiáng)對實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的規(guī)范、引導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能違法設(shè)立強(qiáng)制性的服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。

　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法違規(guī)行為及時(shí)予以制止或者依法處理。

　　第三十六條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定。

　　物業(yè)使用人違反本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第三十七條　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會(村民委員會)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)解業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)工作，調(diào)解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的投訴。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)服務(wù)有爭議的，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會(村民委員會)申請調(diào)解，或者直接向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主利益。

　　因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見，征得業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第三十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　第四十條　經(jīng)業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時(shí)停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道。

　　業(yè)主委員會可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域停車實(shí)際，制訂臨時(shí)停車方案，報(bào)業(yè)主大會決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)停車費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　第四十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修工程的安全巡查，維持正常的施工秩序，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人及裝飾裝修實(shí)施企業(yè)或者個(gè)人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定以及(臨時(shí))管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者有關(guān)行政主管部門，并配合有關(guān)行政主管部門做好整改工作。

　　其他單位或者個(gè)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中存在違法或者不當(dāng)情形的，可以向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者有關(guān)行政主管部門投訴或者舉報(bào)。

　　物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告、投訴、舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

　　第四十二條　物業(yè)出現(xiàn)危及安全、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第四十三條　建設(shè)單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任;建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修，也可以自行組織維修。業(yè)主、物業(yè)使用人對其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和(臨時(shí))管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)。

　　?第五章 法律責(zé)任

　　第四十四條　違反本辦法規(guī)定的行為，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰。

　　第四十五條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納;業(yè)主拒絕交納或者逾期仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第四十七條　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和相關(guān)部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　?第六章 附　　則

　　第四十八條　本實(shí)施細(xì)則自2012年1月1日起試行，有效期為三年。