《西寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》已經(jīng)2013年9月25日西寧市政府第22次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2013年12月1日起施行。

　　2013年10月24日

西寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法

　　第一章　總則

　　第二章　資金交存

　　第三章　資金使用

　　第四章　資金管理

　　第五章　法律責(zé)任

　　第六章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了加強對物業(yè)專項維修資金的管理，建立城市物業(yè)專項維修保障機制，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維 修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)商品住房、經(jīng)濟適用房、單位集資建房、拆遷安置房和已售公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主或者單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非物業(yè)業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)業(yè)主或者物業(yè)業(yè)主及有關(guān)非物業(yè)業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四條　物業(yè)專項維修資金遵循依法交存、專戶存儲、所有權(quán)人決策、專款專用、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條　市房產(chǎn)行政主管部門會同市財政部門負責(zé)對本市物業(yè)專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　市財政、審計部門按照各自職責(zé)負責(zé)對物業(yè)專項維修資金的財務(wù)管理和審計監(jiān)督工作。

第二章　資金交存

　　第六條　下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金：

　　(一)住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

　　(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

　　前款所列物業(yè)屬于已售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。

　　第七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不屬于全體業(yè)主所有的車庫以及其他非住宅物業(yè)的所有人應(yīng)當(dāng)按本辦法第六條規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。

　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、公用設(shè)施設(shè)備間、設(shè)備架空層、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫(棚)、建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾全體業(yè)主所有的配套房屋不交存物業(yè)專項維修資金。

　　第九條　新建的住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，首期物業(yè)專項維修資金按照以下標(biāo)準(zhǔn)交存：

　　(一)多層住宅(未配備電梯)按每平方米60元標(biāo)準(zhǔn)交存；

　　(二)多層住宅(配備電梯)、別墅按每平方米70元標(biāo)準(zhǔn)交存；

　　(三)小高層、高層住宅、辦公用房按每平方米80元標(biāo)準(zhǔn)交存；

　　(四)車庫、商業(yè)用房按每平方米90元標(biāo)準(zhǔn)交存。

　　前款所列首期物業(yè)專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)，可以根據(jù)本市住宅建筑安裝工程造價變化情況適時調(diào)整，由價格行政主管部門組織聽證、審核后，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布實施。

　　第十條　已售公有住房的維修資金，由售房單位和購房人分別按下列標(biāo)準(zhǔn)交存：

　　(一)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。

　　(二)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金數(shù)額為本市房改成本價的2%。

　　第十一條　首期物業(yè)專項維修資金可以由業(yè)主交存，也可以由業(yè)主委托開發(fā)建設(shè)單位代收代交，并按下列方式交存：

　　(一)已售出的房屋，業(yè)主或者開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房買賣合同備案之前，按本辦法第九條規(guī)定將專項維修資金一次性存入物業(yè)專項維修資金專戶，憑足額交清的憑證辦理商品房買賣合同備案。

　　(二)未售出的房屋及未足額交存物業(yè)專項維修資金的房屋，開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照本辦法第九條規(guī)定一次性足額存入物業(yè)專項維修資金專戶，憑市房產(chǎn)行政主管部門出具交清憑證辦理房屋所有權(quán)初始登記。

　　購房人憑市房產(chǎn)行政主管部門出具的分戶交款憑證辦理房屋所有權(quán)登記。

　　商品房在銷(預(yù))售時，開發(fā)建設(shè)單位與購房人應(yīng)當(dāng)在銷(預(yù))售合同中約定專項維修資金的交存事項。

　　第十二條　購房人未按照本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付給購房人。

　　開發(fā)建設(shè)單位、購房人未按照本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的，在辦理房屋所有權(quán)登記時，市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以催繳。

　　第十三條　本辦法實行前未建立維修資金的商品房、維修資金賬戶余額為零的已售公有住房、經(jīng)多次使用賬面余額不足首期交存30%的住房，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自本辦法實施之日起，每年按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)補建，直至分戶賬中資金余額累積到本辦法第九條規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)為止。

　　第十四條　續(xù)籌資金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會按照每年一次方式代收，并于每年12月15日之前交存至專戶，存入業(yè)主明細戶。

　　第十五條　業(yè)主拒不履行續(xù)籌義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會可以按《西寧市物業(yè)管理條例》中規(guī)定的業(yè)主權(quán)利和《管理規(guī)約》及《業(yè)主大會議事規(guī)則》中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　第十六條　下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：

　　(一)物業(yè)專項維修資金的存儲利息；

　　(二)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

　　(三)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

第三章　資金使用

　　第十七條　物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循程序規(guī)范、公開透明、方便快捷、受益人與負擔(dān)人相一致的原則。

　　第十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已載明在物業(yè)服務(wù)費中列支外，可以在專項維修資金中列支。

　　保修期限自房屋竣工驗收合格之日起計算。

　　第十九條　下列費用不得從專項維修資金中列支：

　　(一)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

　　(二)應(yīng)當(dāng)由有關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

　　(三)因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費用；

　　(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護費用；

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家和省有關(guān)規(guī)定中明確有關(guān)單位和個人承擔(dān)的費用。

　　第二十條　專項維修資金的支出由業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?

　　第二十一條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用按照下列規(guī)定列支：

　　(一)涉及整個物業(yè)區(qū)域的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，在該區(qū)域全體業(yè)主專項維修資金賬戶中列支；

　　(二)涉及單幢或者部分物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，在其相關(guān)業(yè)主的專項維修資金賬戶中列支。

　　專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?

　　第二十二條　需要使用物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主或者社區(qū)根據(jù)維修項目提出維修資金申請使用方案，經(jīng)專項維修資 金列支范圍內(nèi)，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，并進行公示，報市房產(chǎn)行政主管部門審核同意后，組織施工 單位進行維修改造。施工完畢后由市房產(chǎn)行政主管部門將所需資金劃轉(zhuǎn)到維修單位。

　　維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用維修資金情況的處置辦法等內(nèi)容。

　　維修資金的使用條件、程序由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。

　　第二十三條　業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期維修資金30%的，不得申請使用維修資金，按照第十三條、第十四條的要求續(xù)籌后方可申請使用。

　　第二十四條　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)從全市物業(yè)專項維修資金統(tǒng)一管理產(chǎn)生的增值收益中建立應(yīng)急資金機制，除按規(guī)定支付業(yè)主利息和正常的管理費用 外，其余收益作為應(yīng)急資金，實行分賬核算，用于已建立物業(yè)專項維修資金的物業(yè)項目共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用、危及人身安全等緊急情況和無法界定 受益人時的維修。

　　未建立物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)專項維修資金余額不足的物業(yè)項目，需按照第十三條、第十四條的規(guī)定續(xù)籌后方可使用應(yīng)急資金。

　　市房產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)應(yīng)急需要建立緊急搶修工程施工企業(yè)備選庫。

第四章　資金管理

　　第二十五條　業(yè)主大會成立前，住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)的業(yè)主交存的專項維修資金，由市房產(chǎn)行政主管部門代管。

　　業(yè)主大會成立后，確需實行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)報市房產(chǎn)行政主管部門審查，符合條件后由業(yè)主委員會管理。

　　第二十六條　業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金歸業(yè)主所有。已售公有住房售房單位提取的物業(yè)專項維修資金歸售房單位所有。

　　第二十七條　房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主和變更后的業(yè)主應(yīng)持房屋權(quán)屬證明、不動產(chǎn)發(fā)票、雙方身份證明及維修資金交存發(fā)票到市房產(chǎn)主管部門辦理物業(yè)專項維修資金轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該房屋維修資金分戶賬中結(jié)余的資金隨房屋權(quán)屬同時轉(zhuǎn)讓。

　　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主未交存首次專項維修資金或者所交存的資金余額不足首期應(yīng)交存標(biāo)準(zhǔn)的，由轉(zhuǎn)讓人足額交存或者當(dāng)事人協(xié)商交存后，方可辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　第二十八條　因房屋征收或者其他原因造成房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還物業(yè)專項維修資金：

　　(一)房屋分賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金返還業(yè)主。

　　(二)開發(fā)建設(shè)單位自用房屋交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額返還開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位不存在的，上交同級國庫。

　　(三)已售公有住房售房單位交存的專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，上交同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。

　　第二十九條　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，委托專戶管理銀行辦理專項維修資金賬戶的設(shè)立、交存、使用、結(jié)算等手續(xù)，并在專戶管理銀行設(shè)立專項維修資金專戶。

　　專戶的設(shè)立按銀行賬戶開設(shè)的相關(guān)規(guī)定辦理。

　　在專項維修資金專戶中，建立專項維修資金明細賬，以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位立賬，并以房屋戶門號設(shè)分戶賬，記載分戶賬的交存、使用、結(jié)存等情況。開發(fā)建設(shè)單位、已售公有住房售房單位交存、提取的首次專項維修資金按物業(yè)管理區(qū)域單獨立賬。

　　第三十條　專項維修資金自交存之日按下列方式計息：當(dāng)年交存的按照同期銀行活期存款利率結(jié)算分戶利息，交存滿一年的按照住房公積金的利率結(jié)算分戶利息。分戶利息轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用。

　　專項維修資金實行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。

　　第三十一條　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每月一次向市房產(chǎn)行政主管部門發(fā)送物業(yè)專項維修資金對賬單。

　　市房產(chǎn)行政主管部門對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核。

　　第三十二條　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金查詢制度。業(yè)主、已售公有住房售房單位對其分戶賬中專項維修資金賬面余額可以到專戶管理銀行查詢，也可以登陸專項維修資金外網(wǎng)查詢。

　　第三十三條　代管物業(yè)專項維修資金期間發(fā)生的資金管理系統(tǒng)運行維護費用及管理費用，應(yīng)編報預(yù)算，經(jīng)同級財政部門審核批準(zhǔn)后，從物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支，并與維修資金分賬核算。

　　第三十四條　物業(yè)專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部門有關(guān)規(guī)定，并依法接受財政、審計部門監(jiān)督。

　　第三十五條　物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部門有關(guān)規(guī)定，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第五章　法律責(zé)任

　　第三十六條　開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定將房屋交付購房人的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不予改正的，處以5000元以上30000元以下罰款。

　　第三十七條　業(yè)主違反本辦法規(guī)定不續(xù)交應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會可采取相應(yīng)的催交措施。

　　經(jīng)業(yè)主委員會催交，業(yè)主仍不續(xù)交應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)專項維修資金的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期交存，逾期不交存的，由業(yè)主委員會依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條　開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定挪用物業(yè)專項維修資金的，由市房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的維修資金，沒收違 法所得，可以并處挪用金額1倍以上2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用物業(yè)專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法 追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第三十九條　專戶管理銀行違反本辦法規(guī)定未向交存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規(guī)定程序而支出資金的，或者發(fā)現(xiàn)資金支出違反本辦 法規(guī)定而未向市房產(chǎn)行政主管部門及時報告的，市房產(chǎn)行政主管部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金監(jiān)管協(xié)議，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究專戶管理銀行的法律責(zé) 任。

　　第四十條　市房產(chǎn)行政主管部門、市財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，挪用物業(yè)專項維修資金，收受他人財物，不依法履行物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，應(yīng)當(dāng)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十一條　對違反物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。

第六章　附則

　　第四十二條　市房產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定實施細則。

　　市轄縣參照本辦法，也可以依據(jù)本辦法制定實施細則。

　　第四十三條　本辦法由市住房保障和房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

　　第四十四條　本辦法自2013年12月1日起施行。