[提要] 物業(yè)服務差、業(yè)主拒繳費已成“惡性循環(huán)”，明年江蘇將重新立法修改物管條例

　　江蘇省省十一屆人大常委會24次會議昨天聽取了省政府關于全省物業(yè)管理情況的報告。到去年底，全省實施物業(yè)管理的住宅比2001年增長了4.2倍，但仍有55%的城鎮(zhèn)住房處于“無物管”狀態(tài)。針對各地暴露出的問題，明年我省擬對物業(yè)管理條例進行重新修訂，希望通過立法破解現(xiàn)實中的諸多矛盾。

　　難 題

　　1、政府不扶持

　　物業(yè)服務企業(yè)本就是微利行業(yè)，應當享受服務業(yè)優(yōu)惠政策，可是不少地方政府并沒有針對物業(yè)服務企業(yè)制定具體的稅收優(yōu)惠、就業(yè)補貼、收費減免等扶持政策。

　　2、物業(yè)服務費標準低

　　有的地方物業(yè)服務費每月每平方米才一兩毛錢，企業(yè)難以正常運轉(zhuǎn)。

　　3、老小區(qū)物管難

　　老小區(qū)面臨著困難群體多、無物業(yè)服務用房、資金不足等多重困難。以拆遷安置房和經(jīng)濟適用房為主的南京景明佳園和春江新城等住宅小區(qū)，都是靠雨花臺區(qū)政府每年給予財政補貼，才維持正常的物業(yè)管理的。

　　4、服務差、收費難“惡性循環(huán)”

　　一些業(yè)主找理由不交物業(yè)費，一些小區(qū)物業(yè)費收繳率只有30%—40%，影響了物業(yè)服務水平的提高。但另一方面，一些物業(yè)服務企業(yè)，對服務人員中的農(nóng)民工和臨時性雇傭人員缺乏正規(guī)培訓，服務意識不強，這就導致了服務越差、收費越難的“惡性循環(huán)”。

　　5、開發(fā)商與物管“扯皮”

　　最突出的問題是當初開發(fā)商配備的車位嚴重不足，導致“停車難”，從而引發(fā)小區(qū)物業(yè)管理中的諸多矛盾。

　　6、業(yè)主委員會形同虛設

　　業(yè)主委員會普遍存在組建難、履職難、換屆難、交接難等問題，這也與一些業(yè)主不積極，對小區(qū)自治管理漠不關心有關。

　　7、住宅專項維修資金使用難

　　物權法規(guī)定，籌集和使用住宅專項維修資金，應經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。但在實際操作中，這兩個2/3很難達到，比如房屋頂層滲漏，頂層以外的業(yè)主不配合，就不能提取專用資金。去年全省共支出了住宅專項維修資金2.66億元，僅占全額的1%都不到。

　　對策

　　保障房物業(yè)費應適當減免

　　在對南京、常州、南通等地進行調(diào)研的基礎上，省人大常委會相關委員會提出，新建中的中高檔住宅區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)基本實現(xiàn)了市場化運作，現(xiàn)在矛盾最突出的是舊住宅區(qū)和保障房的物業(yè)管理工作。在這一點上，南通市對新建保障房住宅區(qū)，暫不推行市場化管理，前期物業(yè)服務由街道組織，并建設1%的經(jīng)營性用房，彌補物業(yè)費收入不足，這些做法值得借鑒。調(diào)研報告建議，對保障房的物業(yè)管理和共用設施設備維護費用，政府財政應當照顧到困難群眾的實際史，在物業(yè)費上給予減免或者適當補貼。

　　可確立物管聯(lián)席會議制度

　　住宅樓下開餐館帶來油煙擾民、租戶開公司危及鄰居安全……越來越多的小區(qū)內(nèi)矛盾早已超越物管企業(yè)的“權限”。省人大建議，將政府公共服務向住宅區(qū)延伸，推動公安、城管、工商、環(huán)保等部門進社區(qū)執(zhí)法，實行多個部門“物業(yè)管理聯(lián)席會議制度”，及時解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的疑難問題。

　　服務指導價擬隨物價漲

　　省政府關于物業(yè)管理情況的報告中還提出了規(guī)范物業(yè)服務收費的問題，“物業(yè)企業(yè)勞動用工成本普遍上升30%以上，但物業(yè)服務收費標準沒有形成正常的調(diào)價機制，”報告認為，這是導致物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展后勁不足的重要原因。為此，我省提出，要建立物業(yè)服務收費標準與勞動力成本、物價指數(shù)同步的聯(lián)動機制，促進物業(yè)服務“質(zhì)價相符”。

　　立法為維修基金開“綠色通道”#p#分頁標題#e#

　　關于明年計劃中的條例修訂，省人大常委會相關委員會還提出了解決住宅專項維修資金使用難的問題，建議制定在特殊情況下動用住宅專項維修資金的辦法，為電梯、消防等涉及公共安全的設施維護維修開辟“綠色通道”。

　　交房前先查物業(yè)設施

　　不少物業(yè)糾紛都是由于開發(fā)商與物業(yè)服務這兩個環(huán)節(jié)沒有對接好，比如分期建設的住宅項目，開發(fā)商將應按期建設的配套設施放在后期建設，給物業(yè)進駐帶來困難。省人大常委會相關委員會建議，在制定扶持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的具體政策時，應明確物業(yè)交付條件和驗收流程，將物業(yè)查驗作為商品房交付的重要程序，督促開發(fā)企業(yè)嚴格履行責任，不要房子賣完就走人，把矛盾全轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上去。