問題一：哪些主體屬于草案所稱的權(quán)利人

　　關(guān)鍵詞一：權(quán)利人

　　草案規(guī)定：為明確物的歸屬，保護權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，維護國家基本經(jīng)濟制度，制定本法。

　　意見：明確規(guī)定哪些主體屬于草案所稱的“權(quán)利人”。

　　理由：草案對物權(quán)主體“權(quán)利人”的范圍規(guī)定得不夠明確。

　　關(guān)鍵詞二：平等主體

　　草案規(guī)定：本法調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財產(chǎn)關(guān)系。

　　意見：修改“平等主體”的規(guī)定。

　　理由：草案所稱的“平等主體”不夠確切，有一些物權(quán)關(guān)系并不屬于平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系，例如征收、征用、國有土地使用權(quán)出讓、不動產(chǎn)登記等。

　　問題二：不動產(chǎn)登記制度如何完善

　　關(guān)鍵詞一：自然資源

　　草案規(guī)定：依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　　意見：國家所有的自然資源也要登記，建議明確規(guī)定由哪個部門登記、管理、開發(fā)和使用。

　　理由：草案的規(guī)定不利于對國家所有的自然資源的管理，也不利于對自然資源的利用。

　　關(guān)鍵詞二：統(tǒng)一登記

　　草案規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。

　　意見：這很難實行。

　　理由：這意味著相關(guān)部門要合署辦公或者合并，要修改相關(guān)法律、法規(guī)，難度較大，具體執(zhí)行起來各地也難以到位。

　　關(guān)鍵詞三：預(yù)告登記

　　草案規(guī)定：當事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機構(gòu)應(yīng)當進行預(yù)告登記。

　　意見：刪除預(yù)告登記的限制條件。

　　理由：預(yù)告登記制度可以有效抑制開發(fā)商一房多售。但是房屋預(yù)售很多采取按揭貸款支付方式，建設(shè)期間很少有購房者支付一半以上價款的，建議刪除關(guān)于預(yù)告登記“債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的”限制條件。

　　關(guān)鍵詞四：費用

　　草案規(guī)定：不動產(chǎn)登記費不得按不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務(wù)院規(guī)定。

　　意見：明確具體的收費標準或者規(guī)定不動產(chǎn)登記費的上限。

　　理由：實踐中不動產(chǎn)登記費給公民帶來了較為沉重的負擔，建議草案明確具體的收費標準或者規(guī)定不動產(chǎn)登記費的上限，以杜絕登記中的亂收費現(xiàn)象。

　　問題三：是否界定征收征用中的“公共利益”和“合理補償”

　　關(guān)鍵詞一：公共利益

　　草案規(guī)定：為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收、征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。

　　意見：應(yīng)當對“公共利益”進行必要的定義。

　　理由：草案對什么是“公共利益”沒有明確的界定，缺乏判斷的標準，在實踐中容易被濫用。應(yīng)當進一步對“公共利益”進行必要的定義，例如修建市政設(shè)施，包括建廣場、車站、機場、公園、公路、劇院、人行天橋等，屬于“公共利益”范圍，房地產(chǎn)開發(fā)商以盈利為目的開發(fā)寫字樓則不屬于“公共利益”的范圍。

　　關(guān)鍵詞二：合理補償

　　草案規(guī)定：征收、征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，應(yīng)當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當給予合理補償。

　　意見：對什么是合理補償作出明確規(guī)定。

　　理由：“合理補償”沒有確切的標準，在征收、征用的實踐中，往往損害權(quán)利人的合法權(quán)益。建議規(guī)定國家的征收、征用必須根據(jù)獨立的中介機構(gòu)作出的評估進行補償，征收、征用方與被征收、征用方應(yīng)當簽訂補償合同。也有人建議，應(yīng)當明確規(guī)定按市場價給予補償。#p#分頁標題#e#

　　問題四：國家和集體所有權(quán)的規(guī)定如何進一步明確

　　關(guān)鍵詞一：城鎮(zhèn)集體所有權(quán)

　　草案規(guī)定：城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于勞動群眾集體所有。

　　意見：對城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)的范圍細化。

　　理由：草案中集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)的范圍不夠清晰，建議草案對這一范圍進行細化，明確什么是勞動群眾集體所有，由誰代表集體行使城鎮(zhèn)集體所有權(quán)。

　　關(guān)鍵詞二：空域空間

　　草案規(guī)定：無

　　意見：應(yīng)將空域、空間列入國家所有的范疇。

　　理由：領(lǐng)空是一個國家的主權(quán)，神圣不可侵犯；建筑物頂部以上部分的空間歸屬問題，因在法律上并無明確界定，由此引起的糾紛和矛盾較多，以法律形式對空域、空間的所有權(quán)進行明確，有利于減少民間的糾紛和矛盾，有利于空域、空間資源的開發(fā)和利用。

　　問題五：如何保證業(yè)主的停車位

　　關(guān)鍵詞：停車位

　　草案規(guī)定：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

　　意見：要從法律上進一步保證業(yè)主擁有停車位。

　　理由：有人提出，草案的上述規(guī)定不全面，易引起糾紛。在房地產(chǎn)買賣合同糾紛的司法實踐中，該條款經(jīng)常被房地產(chǎn)商引用，證明自己取得會所、車庫的所有權(quán)。建議對約定的性質(zhì)、形式和合法性作出明確規(guī)定，例如，建筑物附屬設(shè)施歸屬的約定不得由地產(chǎn)商在擬定合同時未經(jīng)告知擅自加入標準合同，應(yīng)當征求業(yè)主的意見，雙方通過協(xié)商來確定有關(guān)條款是否加入合同。建議該條款修改為：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有；如果建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)，但是屬于配套設(shè)施的，業(yè)主在支付合理的使用費后有權(quán)使用。

　　有的人認為，停車位屬于稀缺資源，一旦權(quán)屬歸開發(fā)商所有，開發(fā)商就可以隨意處置停車位，如果其隨意提高停車費用，對業(yè)主是不公平的。建議物權(quán)法明確規(guī)定，住宅區(qū)域的停車位為住宅必須的配套建筑設(shè)施，政府應(yīng)該在建筑規(guī)劃時就要求開發(fā)商必須建設(shè)多少停車位。

　　問題六：“合理擾民”如何解決

　　關(guān)鍵詞：合理擾民

　　草案規(guī)定：無

　　意見：對噪聲、油煙等“合理擾民”的現(xiàn)象作出明確規(guī)定。

　　理由：有人認為，實際生活中，對于一些“合理擾民”的現(xiàn)象，例如，發(fā)出噪聲、排放油煙沒有超過環(huán)保標準，執(zhí)法部門就沒有法律賦予的權(quán)力加以制止。但是，噪聲、油煙在事實上影響了人們的生活質(zhì)量。

　　問題七：遺失物拾得人有沒有權(quán)利得到報酬

　　關(guān)鍵詞：報酬請求權(quán)

　　草案規(guī)定：拾得遺失物，應(yīng)當返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當自拾得遺失物之日起二十日內(nèi)通知所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交有關(guān)部門。拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔民事責任。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費等必要費用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當按照承諾向拾得人支付報酬。

　　意見：對此有兩種不同意見。一種意見贊成上述規(guī)定；一種意見認為應(yīng)當明確規(guī)定“拾得人的報酬請求權(quán)”。

　　理由：贊成者認為，這些規(guī)定既考慮到現(xiàn)實國情，又弘揚了拾金不昧的傳統(tǒng)，很好地兼顧了法律和道德。如果將拾得人的報酬請求權(quán)上升為一種法定權(quán)利，無疑違背了拾金不昧、助人為樂的傳統(tǒng)美德。如果什么事都可以用金錢來量化，將會導致整個社會精神世界的失落，也會使一些高尚的行為庸俗化。從公共道德的角度講，法律更應(yīng)提倡拾金不昧。

　　也有人認為，應(yīng)當明確規(guī)定“拾得人的報酬請求權(quán)”。按照草案規(guī)定，拾得者幾乎沒有權(quán)利，只有義務(wù)：首先要妥善保管；然后要聯(lián)系失主歸還；如果保管不善造成遺失物損壞或者滅失，還要負賠償責任。而失主因為自己的過錯導致物品丟失卻不用承擔任何實質(zhì)性的責任。這對拾得人是不公平的。建議在草案中明確規(guī)定“拾得人的報酬請求權(quán)”。法律要考慮人性，從人性角度講，對遺失物拾得人給予必要獎勵是應(yīng)該的。#p#分頁標題#e#

　　有人認為，為保護權(quán)利人的合法權(quán)益，還應(yīng)當規(guī)定所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時支付遺失物的保管費等必要費用的比例，防止出現(xiàn)支付的費用遠遠大于遺失物價值的情況。

　　問題八：住宅用地使用權(quán)70年短不短

　　關(guān)鍵詞：期間屆滿

　　草案規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。

　　意見：住宅用地使用權(quán)最長出讓期限為70年的規(guī)定過短。

　　理由：不少群眾認為，70年的期限不利于保護私人財產(chǎn)及提高房屋建筑水準。有的主張延長為100年；有的主張為150年；有的主張取消出讓年限的規(guī)定，使之成為永久性權(quán)利。

　　有人認為，應(yīng)該明確申請續(xù)期的主體，是以業(yè)主個人申請，還是業(yè)主會議或者業(yè)主委員會申請續(xù)期。如果業(yè)主關(guān)于是否申請續(xù)期或者續(xù)期時間認識不一致時，法律應(yīng)該規(guī)定處理辦法。

　　有人認為，如果沒有約定或者約定不明確，續(xù)期時出讓金的數(shù)額應(yīng)當按照市場價格支付。也有人認為，應(yīng)當按照申請續(xù)期當年縣級政府確定的土地基準價減去初次獲得土地使用權(quán)時繳納的土地出讓金。還有人認為，續(xù)期應(yīng)該免交出讓金，或者只支付換證工本費。

　　問題九：城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村宅基地使用權(quán)

　　關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)

　　草案規(guī)定：宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

　　意見：有贊成和反對兩種意見。

　　理由：贊成者認為，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，其購買行為將導致農(nóng)村土地的浪費。

　　反對者認為，應(yīng)當允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地或者有例外的規(guī)定。理由主要有：第一，轉(zhuǎn)讓物權(quán)是公民的重要民事權(quán)利，農(nóng)民對于住房這一重要財產(chǎn)應(yīng)有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利；第二，農(nóng)民只有在特別需要的時候才會出賣住房，出賣住房肯定是要把房款用于更重要的地方，如治病救命、子女上學、投資經(jīng)營等，法律不應(yīng)當進行限制；第三，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地已不是個別現(xiàn)象，尤其在許多“城中村”和城郊結(jié)合部，簡單的禁止性規(guī)定不能杜絕這種現(xiàn)象，如果發(fā)生糾紛判定買賣無效，實際上很難執(zhí)行；第四，有些城市居民基于養(yǎng)老、就業(yè)等考慮自愿到農(nóng)村居住，允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，有利于加強農(nóng)村和城市之間的經(jīng)濟交流，符合市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。

　　問題十：擔保物權(quán)的范圍如何擴大

　　關(guān)鍵詞：擔保物權(quán)

　　草案規(guī)定：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶的機器設(shè)備、原材料等動產(chǎn)；正在建造的建筑物、船舶、飛行器；交通工具等可以抵押。

　　意見：進一步擴大擔保物權(quán)的范圍。

　　理由：可抵押的財產(chǎn)范圍應(yīng)當增加農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及土地承包經(jīng)營權(quán)。學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施，屬于私人的，也應(yīng)當可以抵押。

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