江西省高級(jí)人民法院：

　　你院請(qǐng)示的楊金容訴新建、廣場(chǎng)兩居委會(huì)房屋買(mǎi)賣(mài)一案收悉。

　　經(jīng)研究認(rèn)為，楊金容之夫于1976年與交通街道居委會(huì)之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是雙方自愿達(dá)成的，并經(jīng)房管部門(mén)同意，交納了契稅，且價(jià)格合理，交付多年。特別是居委會(huì)在訴訟期間，又報(bào)請(qǐng)鷹潭市月湖區(qū)人民政府批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了審批手續(xù)。故該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已經(jīng)具備了我院（1985）民他字第14號(hào)批復(fù)規(guī)定的要件。據(jù)此，我們同意省院審判委員會(huì)的第一種意見(jiàn)。即承認(rèn)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，駁回楊金容的訴訟請(qǐng)求。

　　附：江西省高級(jí)人民法院關(guān)于楊金容訴新建、廣場(chǎng)兩居委會(huì)房屋買(mǎi)賣(mài)一案請(qǐng)示報(bào)告

最高人民法院：

　　本院審判委員會(huì)因?qū)椞妒袟罱鹑菰V新建、廣場(chǎng)兩居委會(huì)房屋買(mǎi)賣(mài)一案的處理意見(jiàn)不一，特請(qǐng)示報(bào)告如下：

　　原告：楊金容，女，54歲，漢族，江西省貴溪縣人，系鷹潭市郵電局退休職工，住月湖區(qū)趙家巷34號(hào)。

　　被告：鷹潭市月湖區(qū)交通街道辦事處新建居民委員會(huì)（主任饒桂金）。

　　被告：鷹潭市月湖區(qū)交通街道辦事處廣場(chǎng)居民委員會(huì)（主任胡普秀）

　　爭(zhēng)議房屋座落在鷹潭市月湖區(qū)交通街70號(hào)，兩層石木結(jié)構(gòu)，樓上樓下面積計(jì)90.98平方米。此房屋是原告丈夫繆火階1974年繼承他父親繆祥茂的遺產(chǎn)。1976年3月，繆火階經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤抗軝C(jī)關(guān)審核同意，以1084.46元的價(jià)格賣(mài)給交通街居民委員會(huì)（1985年以后，此房劃分給新建和廣場(chǎng)二個(gè)居委會(huì)），寫(xiě)有買(mǎi)賣(mài)契約，買(mǎi)方交付了房?jī)r(jià)款隨即實(shí)際使用和管理了房屋，并依法辦理了房屋交易手續(xù)。

　　1982年11月，原告丈夫繆火階病故，1988年4月1日，原告首先以“典當(dāng)”要求回贖，后又以買(mǎi)賣(mài)房屋她“不知情”為由向月湖區(qū)人民法院起訴，主張房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。在訴訟期間，被告向月湖區(qū)人民政府補(bǔ)辦了購(gòu)買(mǎi)私房的批準(zhǔn)手續(xù)。

　　月湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，繆火階于1976年3月將房屋賣(mài)給交通街居民委員會(huì)，是在等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上成交的，有買(mǎi)賣(mài)契約，辦理了房屋交易手續(xù)，且原告在1987年7月前對(duì)此從未提出異議，據(jù)此判決買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。

　　原告不服，上訴于鷹潭市中級(jí)人民法院，鷹潭中院對(duì)此案有三種不同的處理意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系全部有效。理由是已經(jīng)房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，且原告長(zhǎng)達(dá)十多年未提出異議。故買(mǎi)賣(mài)關(guān)系早已成立，全部有效。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系一半有效，一半無(wú)效，理由是繆火階只有權(quán)出賣(mài)自己那一部分（即：半棟房屋）房屋的權(quán)利。而無(wú)權(quán)出賣(mài)妻子楊金容的那一部分房屋；第三種意見(jiàn)認(rèn)為這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系全部無(wú)效。理由是國(guó)家一貫政策規(guī)定：不準(zhǔn)機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)私人的房屋，如確需購(gòu)買(mǎi)也必須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，但是交通街居委會(huì)購(gòu)買(mǎi)此房時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)縣以上人民政府批準(zhǔn)，不符合國(guó)家規(guī)定的一貫精神，也不符合最高人民法院的司法解釋精神。故這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，該院審判委員會(huì)傾向于第三種意見(jiàn)。因把握不準(zhǔn)，故向本院請(qǐng)示。

　　本院承辦人認(rèn)為，從本案的情況來(lái)看，以承認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效為宜。理由是：

　　1.成交時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方完全自愿；

　　2.寫(xiě)有房屋買(mǎi)賣(mài)契約；

　　3.買(mǎi)方交付了房?jī)r(jià)款并實(shí)際使用和管理了房屋十多年時(shí)間；

　　4.繆火階當(dāng)時(shí)將房屋的全部契證交給了交通街居民委員會(huì)，只是買(mǎi)方未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，但照章交納了房屋交易稅（經(jīng)電話(huà)詢(xún)問(wèn)，中院民庭的同志說(shuō)辦了過(guò)戶(hù)手續(xù)）。

　　5.原告在其丈夫?qū)⒎课莩鲑u(mài)給交通街居委會(huì)11年之久，從未提出異議。根據(jù)最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第（55）條的規(guī)定，其它共有人當(dāng)時(shí)明知而不反對(duì)，事后又提出異議的，應(yīng)承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。

　　6.訴訟期間，被告向月湖區(qū)人民政府補(bǔ)辦了購(gòu)買(mǎi)私房的批準(zhǔn)手續(xù)，因此，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，鷹潭中院應(yīng)駁回上訴，維持第一審判決。

　　民庭集體討論意見(jiàn)：

　　同意承辦人意見(jiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。

　　經(jīng)本院審判委員會(huì)討論，第一種意見(jiàn)認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，其理由是：該房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移到被告方，被告長(zhǎng)期使用管理了該房屋。居委會(huì)作為基層群眾性自治組織，屬于國(guó)家一貫強(qiáng)調(diào)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不經(jīng)批準(zhǔn)不得購(gòu)買(mǎi)私房的限制之列，被告在訴訟期間補(bǔ)辦區(qū)人民政府批準(zhǔn)手續(xù)符合最高法院〔1985〕法民字第14號(hào)批復(fù)精神。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，國(guó)家雖然一貫強(qiáng)調(diào)機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體、企事業(yè)單位不經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)不得購(gòu)買(mǎi)私房，但居委會(huì)不是機(jī)關(guān)、部隊(duì)，也不是團(tuán)體、企事業(yè)單位，不屬于限制之列，無(wú)須補(bǔ)辦購(gòu)買(mǎi)私房的批準(zhǔn)手續(xù)，主張房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效；第三種意見(jiàn)認(rèn)為，如果居委會(huì)屬于不經(jīng)批準(zhǔn)不得購(gòu)買(mǎi)私房的單位，那么，其在訴訟期間補(bǔ)辦購(gòu)買(mǎi)私房的批準(zhǔn)手續(xù)的行為是一種規(guī)避法律的行為，應(yīng)宣布雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

　　上述處理意見(jiàn)當(dāng)否，請(qǐng)予批示。

　　1989年7月22日