云南省昆明市中級(jí)人民法院

民事判決書

　?。?004）昆民一初字第59號(hào)

　　原告：昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司。

　　住所：昆明市大觀商業(yè)城。

　　法定代表人：邵貴龍，該公司董事長(zhǎng)。

　　特別授權(quán)訴訟代理人：郭靖宇，云南海合律師事務(wù)所律師。

　　特別授權(quán)訴訟代理人：鐘強(qiáng)，該公司辦公室副主任。

　　被告：云南筑友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　住所：昆明市東寺街96號(hào)。

　　法定代表人：卓躍忠，該公司總經(jīng)理。

　　特別授權(quán)訴訟代理人：田陽(yáng)，云南鑫明律師事務(wù)所律師。

　　特別授權(quán)訴訟代理人：周云，該公司副總經(jīng)理。

　　原告昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司（以下簡(jiǎn)稱“五華公司”）訴被告云南筑友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“筑友公司”）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，本院于2004年4月5日受理，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十七條之規(guī)定，組織原、被告雙方于2004年6月8日交換證據(jù)后，依法組成合議庭于2004年6月23日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，原告訴訟代理人郭靖宇、鐘強(qiáng)，被告訴訟代理人田陽(yáng)、周云，到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告五華公司訴稱：根據(jù)昆明市計(jì)劃委員會(huì)的相關(guān)批文，原告獲準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地小區(qū)項(xiàng)目，完成了土地征用、地質(zhì)勘探、樁基實(shí)驗(yàn)、回填土方，實(shí)現(xiàn)“三通一平”，通過(guò)了工程設(shè)計(jì)方案審定，只待向土地管理機(jī)關(guān)申辦國(guó)有土地出讓手續(xù)，交納出讓金，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，進(jìn)行項(xiàng)目的后期建設(shè)。根據(jù)云南匯通司法鑒定所的鑒定，原告在該項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)中，共發(fā)生項(xiàng)目成本費(fèi)用合計(jì)12220903.48元。原告在完成該項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)之后，經(jīng)雙方協(xié)商一致，將該建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給被告，雙方于2002年3月25日簽訂了“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”，昆明市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)該項(xiàng)目的建設(shè)單位由原告變更為被告，據(jù)此，即由被告繼續(xù)進(jìn)行該項(xiàng)目的后期建設(shè)。根據(jù)五華區(qū)人民政府及昆明市國(guó)土資源局的相關(guān)批文，被告向昆明市國(guó)土資源局交納了出讓金，于2003年6月 16日領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。以上事實(shí)說(shuō)明，在該項(xiàng)目的后期建設(shè)中，是由被告向土地管理部門申辦國(guó)有土地出讓手續(xù)，昆明市國(guó)土資源局是將原告出資征用的土地直接出讓給被告，而不是出讓給原告后再轉(zhuǎn)讓給被告，表明本案雙方已實(shí)際發(fā)生的交易行為屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，已獲得計(jì)劃主管部門正式批準(zhǔn)并已實(shí)際履行，是合法有效的。本案雙方已實(shí)際發(fā)生的交易行為不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，雙方簽訂的“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”違反土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓的有關(guān)法規(guī)，應(yīng)屬無(wú)效。在該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)施過(guò)程中，被告曾于2002年3月26日向原告支付了50萬(wàn)元，又于2003年7月2日支付了488萬(wàn)元，剩余的款項(xiàng)拒付，原告認(rèn)為被告拒付余款的理由不能成立。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，據(jù)此，訴請(qǐng)：一、確認(rèn)雙方簽訂的“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”無(wú)效；二、確認(rèn)雙方已實(shí)際發(fā)生的交易行為屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的合法轉(zhuǎn)讓；三、判令被告償付原告投入的前期工程費(fèi)用余款6840903.48元，以及遲延付款的利息 950987.17元（自2002年4月26日起至實(shí)際還款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算）；四、判令被告償付原告為實(shí)現(xiàn)本案債權(quán)而發(fā)生的司法會(huì)計(jì)鑒定費(fèi)5萬(wàn)元；五、判令被告承擔(dān)本案的案件受理費(fèi)及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)。

　　被告筑友公司辯稱：原告的起訴沒(méi)有事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù)。原、被告雙方簽訂的“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”不是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而是開(kāi)發(fā)建設(shè)主體的變更，并對(duì)原告前期投入進(jìn)行補(bǔ)償?shù)募s定?！坝玫剞D(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”的內(nèi)容及五華區(qū)、昆明市政府的相關(guān)文件均已明確表明，原、被告雙方從未發(fā)生、也不可能發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，原、被告之間的建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)移是法律允許的，同時(shí)又得到了政府的批準(zhǔn)及支持。因此，不能片面地只看協(xié)議標(biāo)題及部分詞句來(lái)認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，協(xié)議及補(bǔ)充合同是原、被告雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，也得到了政府的認(rèn)可，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照約定履行各自的義務(wù)。答辯人已依約履行了全部義務(wù)，故原告的訴請(qǐng)不能成立，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

　　綜合原、被告的訴辯主張，本案雙方對(duì)以下問(wèn)題存在爭(zhēng)議：一、雙方所簽訂的“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”的性質(zhì)及效力；二、被告是否還應(yīng)當(dāng)向原告支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)款，數(shù)額是多少？

　　原告五華公司針對(duì)本案雙方爭(zhēng)議的問(wèn)題及其訴訟請(qǐng)求，提交如下證據(jù)材料：

　　一、1998年12月31日昆明市土地局發(fā)給昆明市公安局五華分局的地準(zhǔn)字[1998]第589號(hào)《昆明市建設(shè)用地批準(zhǔn)通知書》，證明項(xiàng)目地塊于1998年底即被昆明市公安局五華分局獲準(zhǔn)征用，其土地性質(zhì)由集體所有變?yōu)閲?guó)有。昆明市公安局五華分局通過(guò)征用方式所取得的只是關(guān)于項(xiàng)目地塊的征用權(quán)，而不是通過(guò)出讓方式取得的有償有期使用權(quán)。

　　二、昆明市公安局五華分局與昆明市征地處及官渡區(qū)土地局簽訂的《昆明市基本建設(shè)征地費(fèi)用包干合同書》，證明征用的項(xiàng)目用地為官渡區(qū)福海鄉(xiāng)楊家辦事處楊家一社的水田22.95畝，征地費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，土地調(diào)整費(fèi)，水利、道路設(shè)施和地上附著物費(fèi)，分別向省、市、區(qū)土地局交納的2%的征地管理費(fèi)，千分之五的獎(jiǎng)金，合計(jì)3538562.50元，系項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生費(fèi)用的依據(jù)之一。

　　三、1999年4月5日昆明市計(jì)劃委員會(huì)（市計(jì)投資[1999]59號(hào)）《關(guān)于變更建設(shè)單位的通知》，證明昆明市公安局五華分局征用的項(xiàng)目地塊，后來(lái)變更為由五華區(qū)人民政府辦公室建設(shè)五華區(qū)區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)公務(wù)員住宅小區(qū)用地，系楊家地小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體的第一次變更。

　　四、五華區(qū)政府機(jī)關(guān)宿舍工程現(xiàn)場(chǎng)指揮部與昆明市官渡區(qū)云林建筑工程處簽訂的《回填土方協(xié)議書》，證明該協(xié)議約定了回填土工程的相關(guān)事宜，回填土工程的面積為22.95畝。

　　五、2000年1月24日五華區(qū)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)（五計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]5號(hào)）《關(guān)于同意區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)原區(qū)機(jī)關(guān)公務(wù)員住宅小區(qū)用地批復(fù)》，證明原告獲準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地住宅小區(qū)，楊家地住宅小區(qū)建設(shè)主體進(jìn)行第二次變更。

　　六、2000年1月21日原告與昆明市工程咨詢公司簽訂的《委托協(xié)議》，原告委托該公司編制楊家地住宅小區(qū)建設(shè)工程的項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告，證明原告發(fā)生的前期工程費(fèi)的依據(jù)之一。

　　七、2000年5月22日昆明市計(jì)劃委員會(huì)（市計(jì)投資[2000]127號(hào)）《關(guān)于五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地小區(qū)項(xiàng)目建議書的批復(fù)》，證明原告開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地住宅小區(qū)的《項(xiàng)目建議書》已獲得昆明市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，原告開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地住宅小區(qū)的程序合法。

　　八、2000年11月27日昆明市計(jì)劃委員會(huì)（市計(jì)投資[2000]346號(hào)）《關(guān)于五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地小區(qū)可行性研究報(bào)告的批復(fù)》，證明原告開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地住宅小區(qū)的可行性研究報(bào)告已獲昆明市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，原告開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地小區(qū)的程序合法。

　　九、2000年10月20日昆明市城市規(guī)劃局頒發(fā)的[2000]141號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，原告開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目用地符合城市規(guī)劃要求，獲準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目地塊辦理征用劃撥用地手續(xù)，用地面積22.95畝（其中凈用地17.29畝，道路用地5.66畝），證明原告對(duì)楊家地小區(qū)的項(xiàng)目用地屬于國(guó)家征用、行政劃撥，尚未取得有償有期使用權(quán)。

　　十、2001年2月4日昆明市城市規(guī)劃局下發(fā)的（編號(hào)004號(hào)）《昆明市審定設(shè)計(jì)方案通知》，原告開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地住宅小區(qū)的工程設(shè)計(jì)方案已獲政府主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，其中凈用地面積為11525平方米（折合17.3048畝），需退紅線4.8-6.93 米，證明原告開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地住宅小區(qū)的程序合法。

　　十一、原、被告雙方于2002年3月25日簽訂的“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，本案原、被告雙方將住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓錯(cuò)誤地當(dāng)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，簽訂了本協(xié)議。協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓單價(jià)為23萬(wàn)元/畝，22.95畝用地轉(zhuǎn)讓總價(jià)為5278500元。協(xié)議中約定：“協(xié)議簽訂五天內(nèi)，乙方須向甲方支付 50萬(wàn)元預(yù)付款”。協(xié)議中還約定由原告承擔(dān)土地征用的補(bǔ)償費(fèi)，由被告承擔(dān)土地出讓金、地價(jià)評(píng)估、宗地圖的測(cè)制、土地登記發(fā)證等辦理土地出讓手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用。證明本案雙方在簽訂該協(xié)議時(shí)，協(xié)議項(xiàng)下的土地尚未進(jìn)行地價(jià)評(píng)估、未繳納出讓金，未辦理有期有償出讓手續(xù)，故不具備轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的前提，對(duì)項(xiàng)目用地的相關(guān)費(fèi)用，由本案雙方分別承擔(dān)。

　　十二、2002年3月27日被告向原告支付50萬(wàn)元預(yù)付款的進(jìn)帳單，證明結(jié)合用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于50萬(wàn)元預(yù)付款的支付時(shí)限以及關(guān)于被告不按時(shí)付款的違約責(zé)任的約定，證明本案雙方簽訂用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時(shí)間不是2001年9月22日，而是2002年3月25日。

　　十三、雙方于2002年3月25日簽訂的“補(bǔ)充合同”，在用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議之外，雙方約定被告對(duì)原告的前期開(kāi)發(fā)工作（包括三通一平、水電增容、自來(lái)水管網(wǎng)鋪設(shè)等）進(jìn)行補(bǔ)償，按17萬(wàn)元/畝計(jì)算，22.95畝土地，總額為3901500元。證明雙方在當(dāng)時(shí)均認(rèn)為單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不能包括本次交易的全部?jī)?nèi)容。

　　十四、2002年4月11日五華區(qū)人民政府致昆明市國(guó)土資源局的（五政函[2002]3號(hào)）《關(guān)于申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用證的函》，系五華區(qū)人民政府同意將楊家地小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的主體由原告變更為被告，請(qǐng)求昆明市國(guó)土資源局按有關(guān)規(guī)定辦理國(guó)有土地使用證。證明五華區(qū)政府同意項(xiàng)目建設(shè)主體由原告變更為被告，并同意項(xiàng)目用地辦理國(guó)有土地使用證，在此之前，項(xiàng)目用地從未辦理過(guò)國(guó)有土地使用證。

　　十五、被告2002年6月28日上報(bào)給昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的[2002]38號(hào)《關(guān)于楊家地小區(qū)建設(shè)計(jì)劃變更建設(shè)單位的報(bào)告》，要求將楊家地住宅小區(qū)項(xiàng)目變更為被告進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其依據(jù)為五華區(qū)人民政府五政函[2002]3號(hào)公函，不是本案雙方簽訂的用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充合同。證明本案被告要求政府主管部門批準(zhǔn)的是項(xiàng)目建設(shè)主體的變更，不是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　十六、2002年7月2日被告向原告支付488萬(wàn)元款項(xiàng)的進(jìn)帳單，被告在等待昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)期間，向原告支付了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款488萬(wàn)元，證明被告支付此筆款項(xiàng)與辦理國(guó)有土地使用證無(wú)關(guān)。

　　十七、2002年8月8日昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)（昆計(jì)投資[2002]329號(hào)）《關(guān)于變更楊家地小區(qū)建設(shè)單位的批復(fù)》，昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)同意將楊家地小區(qū)的建設(shè)主體由原告變更為被告，至此，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的審批程序即告完成，在此基礎(chǔ)上，才可以由變更后的項(xiàng)目建設(shè)主體申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)的有償有期出讓手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。證明政府建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的是楊家地小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)主體的變更，不是楊家地小區(qū)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　十八、2002年10月15日昆明市國(guó)土資源局（昆國(guó)土資準(zhǔn)字[2002]216號(hào)）《昆明市國(guó)有土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)通知書》，本案被告獲準(zhǔn)取得的是項(xiàng)目地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，是從昆明市國(guó)土資源局通過(guò)出讓方式直接取得，不是從原告處通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式間接取得，證明本案雙方之間并未發(fā)生關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易。

　　十九、2003年11月17日原告致被告的交款通知，原告曾要求被告支付建設(shè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓余款3328000元，證明被告尚欠原告關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的余款。

　　二十、被告于2003年11月24日給原告的回復(fù)，證明被告認(rèn)為其不欠原告的任何款項(xiàng)，拒絕向原告支付轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的余款。

　　二十一、云南匯通司法鑒定所出具的（2004）第004號(hào)《司法會(huì)計(jì)鑒定書》，在建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之前，原告從事前期開(kāi)發(fā)建設(shè)所發(fā)生的項(xiàng)目成本及代墊款項(xiàng)的總金額及分項(xiàng)金額。證明：1、原告成為“昆明人家”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)主體后，承擔(dān)了該項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)建設(shè)的全部費(fèi)用；2、“昆明人家”建設(shè)項(xiàng)目如果需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)有一個(gè)公允的價(jià)值；3、原告相關(guān)訴訟請(qǐng)求的事實(shí)依據(jù)。

　　二十二、原告向云南匯通司法鑒定所支付鑒定費(fèi)的發(fā)票，證明原告向匯通司法鑒定所交納了鑒定費(fèi)5萬(wàn)元。

　　對(duì)于原告五華公司提交的上述證據(jù)材料，被告筑友公司質(zhì)證后認(rèn)為：證據(jù)一、是市土地局給昆明市公安局五華分局的批準(zhǔn)用地通知書，與本案無(wú)關(guān)，也與原告無(wú)關(guān)，故不予質(zhì)證。證據(jù)二、系復(fù)印件，對(duì)真實(shí)性及原告欲證明的內(nèi)容均不予認(rèn)可。證據(jù)三、原告欲證明建設(shè)單位的變更情況，但是該份通知中的變更與原告無(wú)關(guān)，無(wú)法證明原告欲證明的觀點(diǎn)，不予認(rèn)可。證據(jù)四、簽訂該協(xié)議的雙方與原告無(wú)關(guān)，原告欲證明該協(xié)議是由原告繼受履行沒(méi)有相關(guān)證據(jù)證明，因此不能證明原告的觀點(diǎn)。證據(jù)五、該批復(fù)是政府文件，對(duì)其內(nèi)容無(wú)異議，但是不能證明原告的觀點(diǎn)，相反可以證明原告取得該地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，同樣需要辦理變更手續(xù)。證據(jù)六、系復(fù)印件，對(duì)真實(shí)性不予認(rèn)可。證據(jù)七、對(duì)該份項(xiàng)目建議書批復(fù)的內(nèi)容無(wú)異議，但是不能證明原告依據(jù)該批復(fù)當(dāng)中所估算的金額進(jìn)行投資。證據(jù)八、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議。證據(jù)九、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但不能證明原告欲證明的內(nèi)容，被告認(rèn)為該建設(shè)用地規(guī)劃許可證表明原告對(duì)該地塊具有建設(shè)開(kāi)發(fā)的權(quán)利。證據(jù)十、對(duì)真實(shí)性及原告欲證明的其對(duì)該地塊有開(kāi)發(fā)權(quán)無(wú)異議。證據(jù)十一、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，其內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依法有效，原告轉(zhuǎn)讓的不是土地使用權(quán)，而是土地開(kāi)發(fā)權(quán)，協(xié)議簽訂的時(shí)間的確是2002年3月25日。證據(jù)十二、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，證明被告依約履行了合同義務(wù)。證據(jù)十三、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議。但是不能證明原告欲證明的觀點(diǎn)，補(bǔ)充合同是主合同的補(bǔ)充，其內(nèi)容與主合同一致，系原、被告之間的開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。證據(jù)十四、真實(shí)性無(wú)異議，同時(shí)證明被告取得了楊家地地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，除原、被告之間達(dá)成協(xié)議外，已經(jīng)過(guò)政府的批準(zhǔn)同意。證據(jù)十五、該報(bào)告是被告向相關(guān)部門呈報(bào)的，向行政主管部門申請(qǐng)土地使用權(quán)。證據(jù)十六、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議。證據(jù)十七、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但被告認(rèn)為土地使用權(quán)尚不存在，昆明市計(jì)劃委員會(huì)不可能在批文中提到土地使用權(quán)的問(wèn)題，因此作為原、被告之間的轉(zhuǎn)讓行為是開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該批復(fù)是符合法律規(guī)定的。證據(jù)十八、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議。原告以此證明被告對(duì)該地塊的使用權(quán)不是從原告處取得，原、被告之間沒(méi)有發(fā)生過(guò)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，被告予以認(rèn)可。證據(jù)十九、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但是對(duì)其內(nèi)容不予認(rèn)可，證明時(shí)至2003年11月17日原告仍然認(rèn)可與被告之間的轉(zhuǎn)讓關(guān)系。證據(jù)二十、對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，證明被告按約定履行了付款義務(wù)，而原告未按合同約定交付土地使用證，故被告扣下100萬(wàn)元違約金。證據(jù)二十一、系原告單方委托所作的鑒定，系原告的單方行為，被告不予認(rèn)可，而且原告提供給鑒定部門的鑒定資料系建議性質(zhì)的金額，我方亦不予認(rèn)可。證據(jù)二十二、真實(shí)性無(wú)異議，但系原告單方行為，與被告無(wú)關(guān)。

　　被告筑友公司針對(duì)本案雙方爭(zhēng)議的問(wèn)題及其答辯理由，提交如下證據(jù)材料：

　　一、原、被告于2002年3月25日簽訂的“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”，證明兩合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，應(yīng)受到法律保護(hù)。

　　二、被告于2002年3月26日、2003年7月2日向原告付款的發(fā)票2份，證明被告已嚴(yán)格按照合同約定，履行了付款義務(wù)。

　　三、2002年4月11日昆明市五華區(qū)人民政府（五政函[2003]3號(hào)）《關(guān)于申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用證的函》，證明五華區(qū)人民政府已認(rèn)可同意原、被告之間的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓，決定楊家地住宅小區(qū)項(xiàng)目由被告開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　四、2002年4月19日原告向昆明市人民政府提交的報(bào)告及同年5月20日向昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)提交的《關(guān)于楊家地小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位變更說(shuō)明》，證明原告與被告簽訂協(xié)議將楊家地住宅小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告是其真實(shí)意思表示。

　　五、2002年5月20日被告向昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)提交的《關(guān)于楊家地小區(qū)建設(shè)計(jì)劃變更開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的報(bào)告》，證明被告依據(jù)五華區(qū)人民政府文件及原、被告的協(xié)議向計(jì)劃主管部門申請(qǐng)變更開(kāi)發(fā)單位的真實(shí)情況。

　　六、2002年5月28日昆明市規(guī)劃局做出的[2002]179號(hào)《關(guān)于官莊二期楊家地用地的規(guī)劃意見(jiàn)》及同年7月11日做出的（昆規(guī)地變 [2002]32號(hào)）《昆明市土地使用變更通知書》，證明昆明市規(guī)劃局同意原、被告之間開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，決定筑友公司為楊家地住宅小區(qū)的建設(shè)單位；同時(shí)證明昆明市規(guī)劃局在土地出讓手續(xù)辦妥之前，也是將土地開(kāi)發(fā)權(quán)稱為土地使用權(quán)。

　　七、2002年8月8日昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)[2002]329號(hào)《關(guān)于變更楊家地小區(qū)建設(shè)單位的批復(fù)》，證明計(jì)劃主管部門同意了原、被告的申請(qǐng)，將楊家地小區(qū)的建設(shè)單位由原告變更為被告。

　　八、2002年10月15日昆明市國(guó)土資源局（2002）216號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)通知書》，證明經(jīng)昆明市人民政府批準(zhǔn)，市國(guó)土資源局同意出讓昆明市南市區(qū)楊家地國(guó)有土地使用權(quán)給被告。

　　九、昆明市國(guó)土資源局于2003年4月3日頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》，證明被告于2003年4月3日才取得土地使用證，原告已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)證明原、被告雙方結(jié)算的土地面積為10630.60平方米，即15.95畝。合同明確約定土地使用證應(yīng)由原告辦理，辦理的費(fèi)用由被告承擔(dān)，但該國(guó)有土地使用證是被告辦理的，原告構(gòu)成違約。

　　對(duì)于被告筑友公司提交的上述證據(jù)材料，原告五華公司質(zhì)證后認(rèn)為：對(duì)證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)被告的證明觀點(diǎn)不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)三至證據(jù)九的真實(shí)性無(wú)異議。

　　通過(guò)雙方當(dāng)事人對(duì)上述證據(jù)的舉證、質(zhì)證，本院認(rèn)為，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第八條、第七十二條之規(guī)定，在訴訟過(guò)程中，一方當(dāng)事人對(duì)于對(duì)方當(dāng)事人陳述的案件事實(shí)明確表示承認(rèn)的，以及一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人認(rèn)可的，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。故對(duì)于原告陳述的案件事實(shí)及所舉證據(jù)，被告認(rèn)可的部分，以及被告陳述的案件事實(shí)及所舉證據(jù)，原告認(rèn)可的部分，本院予以確認(rèn)。對(duì)于原告所提交的一號(hào)證據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知書、二號(hào)證據(jù)費(fèi)用包干合同書、三號(hào)證據(jù)變更建設(shè)單位通知、四號(hào)證據(jù)回填土方協(xié)議書、六號(hào)證據(jù)委托協(xié)議，首先，二號(hào)及六號(hào)證據(jù)原告未提供證據(jù)材料的原件，而被告對(duì)上述材料的真實(shí)性均有異議；其次，由于上述材料所涉及的主體與本案糾紛并無(wú)直接的關(guān)聯(lián)性，關(guān)于之前建設(shè)單位變更的情況在本案原、被告均提交的五華區(qū)人民政府五政函 [2003]3號(hào)文件等證據(jù)材料當(dāng)中已有敘述；關(guān)于原告已完成的三通一平等項(xiàng)工作，原、被告雙方在補(bǔ)充合同當(dāng)中約定由被告予以補(bǔ)償。因此，對(duì)于原告所提交的上述材料本院不作確認(rèn)。對(duì)于原告所提交的二十一號(hào)證據(jù)司法會(huì)計(jì)鑒定書及二十二號(hào)證據(jù)鑒定費(fèi)用的發(fā)票，被告對(duì)其單方委托及鑒定的依據(jù)均不予認(rèn)可，而雙方對(duì)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款的計(jì)算方式在協(xié)議及補(bǔ)充合同當(dāng)中已有約定，并未約定以提交中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行會(huì)計(jì)鑒定作為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的依據(jù)，或者其他需要鑒定的事項(xiàng)。同時(shí)，該鑒定報(bào)告對(duì)于土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、合理利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)、應(yīng)承擔(dān)利息等項(xiàng)目的計(jì)算，違反或者超越了原、被告雙方合同當(dāng)中對(duì)于稅費(fèi)、征地補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)所進(jìn)行的約定，因此，對(duì)于該司法會(huì)計(jì)鑒定書及支付鑒定費(fèi)用的發(fā)票，本院不予確認(rèn)。

　　根據(jù)庭審舉證和質(zhì)證，本院確認(rèn)本案如下法律事實(shí)：

　　2000年1月24日，昆明市五華區(qū)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)做出五計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]5號(hào)《關(guān)于同意區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)原區(qū)機(jī)關(guān)公務(wù)員住宅小區(qū)用地的批復(fù)》，決定撤銷在楊家地建設(shè)五華區(qū)機(jī)關(guān)公務(wù)員住宅小區(qū)項(xiàng)目，同意將該項(xiàng)目22.9畝用地交由原告五華公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。同年5月 22日，昆明市計(jì)劃委員會(huì)做出市計(jì)投資[2000]127號(hào)《關(guān)于五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地小區(qū)項(xiàng)目建議書的批復(fù)》，同意原告所報(bào)的項(xiàng)目建議書，規(guī)劃用地面積23畝，該地塊已經(jīng)省土地局和市規(guī)劃局批準(zhǔn)同意征用和定點(diǎn)，具體規(guī)劃和土地變更手續(xù)由原告分別報(bào)市規(guī)劃和土地管理部門。同年10月 20日昆明市城市規(guī)劃局向原告頒發(fā)[2000]141號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，準(zhǔn)予辦理征用劃撥土地手續(xù)，用地單位為原告，項(xiàng)目名稱“楊家地住宅小區(qū)”，用地面積22.95畝（其中凈用地17.29畝，道路用地5.66畝）。同年11月27日，昆明市計(jì)劃委員會(huì)做出市計(jì)投資[2000]346號(hào)《關(guān)于五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地小區(qū)可行性研究報(bào)告的批復(fù)》，同意原告所呈報(bào)的開(kāi)發(fā)建設(shè)楊家地小區(qū)可行性研究報(bào)告。2001年2月4日，昆明市城市規(guī)劃局向原告下發(fā)004號(hào)《昆明市審定設(shè)計(jì)方案通知》，原告報(bào)送的楊家地“昆明人家”工程設(shè)計(jì)方案獲得批準(zhǔn)，其中凈用地面積為11525平方米（折合17.3048畝），需退紅線4.8米-6.9米-3 米。

　　2002年3月25日，原、被告簽訂“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，該協(xié)議第二條約定：原五華公司使用的國(guó)有土地使用權(quán)面積為22.95畝（此面積為暫定面積，今后經(jīng)土地部門實(shí)測(cè)，以土地證的凈用地面積為準(zhǔn)），該地塊土地單價(jià)為23萬(wàn)元/畝，暫定轉(zhuǎn)讓總款為5278500元；第三條約定：協(xié)議簽訂五天內(nèi)，被告須向原告支付50萬(wàn)元預(yù)付款，待土地證辦到被告名下，剩余款項(xiàng)30天內(nèi)一次性付清。原告收到被告預(yù)付款之日，應(yīng)將相關(guān)資料（包括地質(zhì)勘察、試樁、設(shè)計(jì)、水電氣增容等資料，以及相關(guān)付款發(fā)票的復(fù)印件）移交給被告，以便被告重新設(shè)計(jì)；第四條約定：土地證的辦理由原告負(fù)責(zé)，原告應(yīng)于2002年5月 30內(nèi)辦理完畢并交接給被告。辦理土地出讓手續(xù)的出讓金、地價(jià)評(píng)估、宗地圖的測(cè)制、土地登記發(fā)證等相關(guān)費(fèi)用均由被告承擔(dān)。原、被告雙方由于土地出讓產(chǎn)生的相關(guān)稅收，應(yīng)由原告承擔(dān)的由原告自行承擔(dān)，應(yīng)由被告承擔(dān)的由被告自行承擔(dān)；第五條約定：上述土地征地的補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用由原告承擔(dān)，與被告無(wú)關(guān)；第六條約定了違約責(zé)任。原、被告還于當(dāng)天簽訂“補(bǔ)充合同”一份，雙方約定：原告原用地已完成三通一平及水電的增容，并且自來(lái)水管網(wǎng)已鋪設(shè)完工，所以被告向原告支付每畝 17萬(wàn)元作為該地塊的前期工作的補(bǔ)償費(fèi)，暫按征地面積22.95畝計(jì)算，應(yīng)計(jì)補(bǔ)償3901500元（以后按土地證上的面積進(jìn)行實(shí)際計(jì)算）。在原告將土地手續(xù)辦到被告名下30日內(nèi)，被告按實(shí)際用地面積核定后一次性支付給原告。同年3月27日被告履約向原告支付了50萬(wàn)元的預(yù)付款。

　　2002年4月11日，昆明市五華區(qū)人民政府以五政函[2002]3號(hào)《關(guān)于申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用證的函》致昆明市國(guó)土資源局，函稱： “1998年12月，公安五華分局巡警大隊(duì)在官莊居住地區(qū)征用了22.95畝建設(shè)用地，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擬建成五華區(qū)機(jī)關(guān)公務(wù)員住宅小區(qū)，并交由區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，用地單位變更為昆明市五華區(qū)人民政府辦公室。后該住宅小區(qū)項(xiàng)目取消，區(qū)政府曾致函市規(guī)劃局，并于2000年10月更換了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?，F(xiàn)由于前期征地費(fèi)用等原因，區(qū)政府同意，轉(zhuǎn)由云南筑友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，請(qǐng)按有關(guān)規(guī)定辦理《國(guó)有土地使用證》?！?2002年4月19日原告五華公司向昆明市人民政府提交報(bào)告一份，請(qǐng)求將《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》變更為被告。同年5月20日原告向昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)提交《關(guān)于楊家地小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位變更說(shuō)明》，申請(qǐng)將建設(shè)計(jì)劃變更為被告。被告也于同日向昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)提交了《關(guān)于楊家地小區(qū)建設(shè)計(jì)劃變更開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的報(bào)告》，申請(qǐng)將該項(xiàng)目建設(shè)單位變更為被告筑友公司。2002年5月28日，昆明市規(guī)劃局向被告下發(fā)[2002]179號(hào)《關(guān)于官莊二期楊家地用地的規(guī)劃意見(jiàn)》，并于同年7月11日下發(fā)昆規(guī)地變[2002]32號(hào)《昆明市土地使用變更通知書》，同意將官莊二期楊家地住宅用地22.95畝由原告五華公司變更為被告筑友公司開(kāi)發(fā)用地。同年6月28日，被告向昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)呈報(bào)《關(guān)于楊家地小區(qū)建設(shè)計(jì)劃變更建設(shè)單位的報(bào)告》，請(qǐng)求將楊家地住宅小區(qū)項(xiàng)目變更為被告筑友公司在原基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。同年7月2日被告向原告支付了488萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓款。同年8月8日昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)向被告發(fā)出昆計(jì)投資 [2002]329號(hào)《關(guān)于變更楊家地小區(qū)建設(shè)單位的批復(fù)》，該批復(fù)稱：根據(jù)五華區(qū)政府五政函（2002）3號(hào)文及國(guó)土、規(guī)劃部門意見(jiàn)，同意將楊家地小區(qū)建設(shè)單位由原告變更為筑友公司，原批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、投資估算不變。同年10月15日，昆明市國(guó)土資源局做出昆國(guó)土資準(zhǔn)字[2002]216號(hào)《昆明市國(guó)有土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)通知書》，通知被告：“經(jīng)昆明市人民政府批準(zhǔn)，同意出讓昆明市南市區(qū)楊家地（地塊）國(guó)有土地使用權(quán)給你單位，出讓面積 10630.63平方米，用途為居住用地，出讓年限70年。接通知后，盡快辦理有關(guān)手續(xù)?！北桓媾c土地管理部門訂立國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，繳納了土地出讓金，將相關(guān)手續(xù)辦理完畢后，昆明市國(guó)土資源局于2003年4月3日頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》，登記的該國(guó)有土地使用權(quán)面積為10630.6平方米。 2003年11月17日，原告向被告發(fā)出交款通知一份，該通知稱：雙方所簽合同總價(jià)918萬(wàn)元，合同土地總面積為22.95畝。經(jīng)市土地勘察規(guī)劃研究所實(shí)地測(cè)量，道路面積5.38畝（3883.802平方米），凈用地15.94畝（10630.63平方米），合計(jì)21.77畝，按每畝40萬(wàn)元計(jì)算，應(yīng)付 870.80萬(wàn)元，現(xiàn)已付538萬(wàn)元，尚欠332.8萬(wàn)元。請(qǐng)接通知后盡快付清此款。被告收到該通知后于同年11月24日向原告發(fā)出回復(fù)一份，該回復(fù)稱： “根據(jù)雙方所簽訂的”用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議“及”補(bǔ)充協(xié)議“，該土地的合同價(jià)款不是918萬(wàn)元，而是638萬(wàn)元。由于你公司未按合同約定時(shí)間交付土地證，故我公司扣下100萬(wàn)元，實(shí)際已支付538萬(wàn)元，我公司未欠你公司332.8萬(wàn)元，請(qǐng)你公司根據(jù)合同認(rèn)真核實(shí)。”原告向云南匯通司法鑒定所申請(qǐng)會(huì)計(jì)鑒定后，該所于 2004年4月26日出具“司法會(huì)計(jì)鑒定書”，原告以此作為本案訴訟請(qǐng)求的依據(jù)。

　　根據(jù)本院確認(rèn)的上述法律事實(shí)，綜合雙方訴辯陳述，本院認(rèn)為：

　　一、本案原、被告雙方訂立“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”，性質(zhì)上屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，符合相關(guān)法律規(guī)定，可以轉(zhuǎn)讓。

　　關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定。1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃?！钡谑l第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；……?！北景府?dāng)中，該楊家地住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)昆明市計(jì)劃委員會(huì)立項(xiàng)批準(zhǔn)，對(duì)于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)建議書、可行性研究報(bào)告予以同意，對(duì)該項(xiàng)目的性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容、投資估算和資金來(lái)源、建設(shè)周期等提出了批復(fù)意見(jiàn)。昆明市城市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目用地經(jīng)過(guò)審核，確認(rèn)符合城市規(guī)劃要求，準(zhǔn)予辦理征用劃撥土地手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三十一條的規(guī)定頒發(fā)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并對(duì)該項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)方案審查同意。原、被告訂立“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”后，雙方分別向昆明市人民政府、昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)呈報(bào)了變更該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)主體的申請(qǐng)。昆明市規(guī)劃局經(jīng)審查同意被告提出的用地規(guī)劃意見(jiàn)，批復(fù)確定了規(guī)劃控制指標(biāo)，并做出《昆明市土地使用變更通知書》將該項(xiàng)目用地使用性質(zhì)（權(quán)）由原告五華公司變更為被告筑友公司，昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)同意將該項(xiàng)目建設(shè)單位由原告變更為被告，原批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、投資估算不變。因此，本案楊家地小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的確定以及開(kāi)發(fā)主體的變更符合土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，城市規(guī)劃和計(jì)劃主管部門審查予以批準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容做出批復(fù)意見(jiàn)，全部符合上述法律關(guān)于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)定，并已實(shí)際履行完畢。

　　關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。”《房地產(chǎn)管理法》第三十八條是關(guān)于以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件的規(guī)定；《房地產(chǎn)管理法》第三十九條是關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件的規(guī)定。該三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”在本案當(dāng)中，昆明市城市規(guī)劃局對(duì)楊家地住宅小區(qū)項(xiàng)目用地經(jīng)過(guò)審核，確認(rèn)符合城市規(guī)劃要求，向原告頒發(fā)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，準(zhǔn)予辦理征用劃撥土地手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十三條的規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。”同時(shí)，與通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，法律以用途為區(qū)別規(guī)定最高出讓年限不同，對(duì)于劃撥土地的使用權(quán)，法律并無(wú)使用年限的規(guī)定，劃撥土地的使用權(quán)是無(wú)償和無(wú)期的，因此，原告認(rèn)為當(dāng)時(shí)其尚未取得該項(xiàng)目地塊有償有期使用權(quán)的觀點(diǎn)是對(duì)法律認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，對(duì)其主張，本院不予采納。原、被告雙方訂立 “用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”后，在原告呈請(qǐng)昆明市人民政府批準(zhǔn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的報(bào)告中，其明確表示“由于前期征地費(fèi)用等原因，所以土地證一直未能辦理，現(xiàn)經(jīng)五華區(qū)政府五政函（2002）3號(hào)文同意，轉(zhuǎn)由筑友公司開(kāi)發(fā)?！蔽迦A區(qū)人民政府致昆明市國(guó)土資源局的五政函（2002）3號(hào)函明確同意該項(xiàng)目準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)求土地管理部門按照有關(guān)規(guī)定為筑友公司辦理國(guó)有土地使用證。昆明市國(guó)土資源局向筑友公司做出的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)通知書》當(dāng)中，明確告知筑友公司：經(jīng)昆明市人民政府批準(zhǔn)，同意出讓楊家地（地塊）10630.63平方米國(guó)有土地使用權(quán)給筑友公司。之后，被告按照規(guī)定辦理了有關(guān)國(guó)有土地的出讓手續(xù)，與國(guó)土資源局訂立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金，并領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證，該楊家地住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓完成，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體由原告五華公司變更為被告筑友公司，筑友公司取得該項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)利，可以依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定從事該住宅小區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。因此，原、被告之間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行為，沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不損害社會(huì)公共利益，符合《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定，可以轉(zhuǎn)讓。

　　二、關(guān)于雙方所訂立的“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”的效力以及被告是否還應(yīng)向原告繼續(xù)支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)，數(shù)額是多少？

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第二條規(guī)定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！?第三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立?！钡谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”本案當(dāng)中，原、被告在平等自愿的基礎(chǔ)上經(jīng)雙方協(xié)商一致，就楊家地住宅小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓于2002年3月25日訂立“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”，系雙方真實(shí)意思表示，原、被告簽字并蓋章，合同成立，內(nèi)容真實(shí)。如前所述，法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審查批準(zhǔn)，屬于《合同法》所規(guī)定的辦理批準(zhǔn)手續(xù)生效的合同，因此，昆明市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)作為昆明市人民政府下設(shè)的計(jì)劃主管部門，于2002年8月8日做出同意變更建設(shè)單位的批復(fù)時(shí)，合同生效?！逗贤ā返诎藯l規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十七條也規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。”原、被告雙方在依法享有合同權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，全面、適當(dāng)?shù)芈男懈髯缘暮贤x務(wù)。根據(jù)兩份合同對(duì)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)款計(jì)算方式的約定，以土地證的凈用地面積15.94畝 （10630.63平方米）為準(zhǔn)，按每畝40萬(wàn)元計(jì)算，被告向原告支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為638萬(wàn)元。被告履約于2002年3月27日向原告支付預(yù)付款50萬(wàn)元，后又于同年7月2日向原告支付轉(zhuǎn)讓款488萬(wàn)元，共計(jì)538萬(wàn)元。2003年11月27日，原告向被告發(fā)出交款通知，原告在該通知中提出：轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)以道路面積5.38畝（3883.802平方米），凈用地15.94畝（10630.63平方米），合計(jì)21.77畝，按每畝40萬(wàn)元計(jì)算，應(yīng)付 870.80萬(wàn)元。由于雙方在合同當(dāng)中約定是以凈用地面積進(jìn)行計(jì)算，并未約定以凈用地面積加上道路面積計(jì)算轉(zhuǎn)讓價(jià)款，可以視為是原告就變更合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款計(jì)算方式向被告發(fā)出的要約，但是，被告在給原告的回復(fù)中明確表示拒絕，因此，原告擅自變更合同的行為不生法律效力，原、被告仍然應(yīng)當(dāng)按照合同約定的轉(zhuǎn)讓款計(jì)算方式進(jìn)行履行。同理，在本案當(dāng)中，原告依據(jù)鑒定報(bào)告結(jié)論，訴請(qǐng)被告支付“前期工程費(fèi)用余款”6840903.48元，首先，對(duì)于該鑒定報(bào)告的真實(shí)性，本院不予確認(rèn)；并且，在該鑒定結(jié)論當(dāng)中包含“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、合理利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)、應(yīng)承擔(dān)利息”等項(xiàng)目，而根據(jù)雙方合同的約定：該項(xiàng)目土地征地的補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用由原告承擔(dān)，與被告無(wú)關(guān)；因該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的相關(guān)稅收，應(yīng)由原告承擔(dān)的由原告自行承擔(dān)，應(yīng)由被告承擔(dān)的由被告自行承擔(dān)。現(xiàn)原告主張由被告承擔(dān)，顯然違反了雙方合同當(dāng)中對(duì)于稅費(fèi)、征地補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)所進(jìn)行的約定，原告不得擅自變更。至于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以前，原告所投入的開(kāi)發(fā)成本、補(bǔ)償費(fèi)用、合理利潤(rùn)等，雙方在訂立“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”時(shí)，在雙方平等協(xié)商的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)充分予以了考慮，并最終體現(xiàn)在合同所約定的以土地證凈用地面積，按照每畝40萬(wàn)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款當(dāng)中，因此，對(duì)于原告主張由被告支付6840903.48元及利息的訴請(qǐng)，本院依法不予準(zhǔn)許。雙方訂立合同后，在合同的履行當(dāng)中，從原告向昆明市人民政府提交的報(bào)告，五華區(qū)人民政府同意、昆明市人民政府批準(zhǔn)，直接由昆明市國(guó)土資源局向被告辦理國(guó)有土地使用證，而不是辦理土地使用證的變更手續(xù)，以及被告辦理土地證，原告收取488萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓款的事實(shí)來(lái)看，雙方已經(jīng)認(rèn)可同意，因此對(duì)于合同當(dāng)中 “土地證由原告負(fù)責(zé)辦理，費(fèi)用由被告承擔(dān)；原告應(yīng)于2002年5月30日前將土地證辦理完畢并交接給被告，被告收到土地證后在30日內(nèi)付清除50萬(wàn)元預(yù)付款外的其余款項(xiàng)”的約定，已經(jīng)進(jìn)行了變更。因此，以一方當(dāng)事人不履行上述合同義務(wù)，而向?qū)Ψ街Ц哆`約金的約定也就失去了其法律拘束力?！逗贤ā返谝话倭憔艞l規(guī)定：“當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬?！?根據(jù)合同約定，被告應(yīng)向原告支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為638萬(wàn)元，被告已經(jīng)支付了538萬(wàn)元，現(xiàn)被告應(yīng)繼續(xù)將該100萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓款支付給原告。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款及國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第一百零九條之規(guī)定，判決如下：

　　一、原告昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司與被告云南筑友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2002年3月25日訂立的性質(zhì)上屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的“用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”及“補(bǔ)充合同”真實(shí)、有效；

　　二、被告云南筑友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)向原告昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款100萬(wàn)元；

　　三、駁回原告昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司的其他訴訟請(qǐng)求。

　　本案案件受理費(fèi)49219.45元，由原告昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司承擔(dān) 90%，即44297.51元，被告云南筑友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)10%，即4921.94元；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)38020元，由原告昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司負(fù)擔(dān)。

　　如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于云南省高級(jí)人民法院。

　　雙方當(dāng)事人均服判的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，雙方或一方當(dāng)事人是公民的，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期限為一年；雙方均是法人或其他組織的，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期限為六個(gè)月。

　　審 判 長(zhǎng) 邵 堅(jiān)

　　代理審判員 楊 寧

　　代理審判員 黃 超

　　二○○四年七月十四日

　　書 記 員 金 馨