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上海市第二中級人民法院

民 事 判 決 書

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(2007)滬二中民二(民)終字第380號

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　　上訴人顏春荷

　　被上訴人朱嘉良

　　被上訴人諸慧娟

　　上訴人顏春荷因買賣合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2006)普民三(民)初字第499號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明，1995年1月1日，朱嘉良與諸慧娟簽訂《協(xié)議書》一份，約定：諸慧娟將其位于上海市雙山路101弄14號203室產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓給朱嘉良，轉(zhuǎn)讓價為人民幣14萬元(以下幣種均為人民幣)，朱嘉良繳清房款后諸慧娟即將該房屋鑰匙、產(chǎn)權(quán)證等有關手續(xù)交付朱嘉良，以后辦理過戶時諸慧娟須積極配合如有反悔，反悔者承擔全部房款金額罰款即14萬元。嗣后，朱嘉良即入住系爭房屋。2003年7月5日，雙方又簽訂《協(xié)定書》一份，約定：上述房屋諸慧娟已于2003年6月完成產(chǎn)權(quán)接軌，該房產(chǎn)權(quán)屬朱嘉良所有，房產(chǎn)證上所具諸慧娟姓名乃是未過戶所至，因朱嘉良有待后出售該房產(chǎn)權(quán)之打算，為節(jié)省過戶費用，雙方協(xié)定暫不過戶，何時過戶由朱嘉良根據(jù)需要而定，該房產(chǎn)證自本協(xié)定日起由朱嘉良保管。2005年2月2日，諸慧娟與顏春荷就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定諸慧娟將上述房屋以35萬元的價格轉(zhuǎn)讓給顏春荷，諸慧娟于2005年2月27日前騰出房屋并通知顏春荷進行驗收交接。嗣后，顏春荷辦理了系爭房屋的抵押貸款手續(xù)并將所貸款項23萬元直接劃入諸慧娟帳戶。同年2月8日，顏春荷取得系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證。2006年3月，朱嘉良訴至原審法院，請求確認諸慧娟、顏春荷之間的房屋買賣無效。

　　另查，2006年2月，顏春荷向法院提起訴訟，要求朱嘉良遷出系爭房屋，現(xiàn)該案中止審理。

　　再查，2005年9月27日，顏春荷在公安局接受詢問的筆錄中稱：2004年2月，諸慧娟到己處辦理系爭房屋的抵押貸款手續(xù)，由于該手續(xù)未能辦出，諸提出將該房出賣給自己，然后到銀行貸款，自己當時考慮到幫她一個忙，自己并不損失，貸款交給諸慧娟后，由諸慧娟還款，如果諸不還貸，自己去還，反正房屋的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)做在自己名下，自己可將房屋收回。至于諸慧娟是否在十年前將房屋出賣給朱龍標，自己并不知道，當時自己曾到房產(chǎn)交易中心調(diào)查過，得知產(chǎn)權(quán)是在諸慧娟名下，故之后自己將材料送至銀行，銀行亦通過審核將貸款23萬元批放下來。自己當時未去實地看房，因為房子自己又不要，只不過是替諸慧娟幫忙，且諸說房屋現(xiàn)借給別人居住，所以自己從來沒有去看過。

　　又查，2005年2月，顏春荷與中國農(nóng)業(yè)銀行上海市分行就系爭房屋簽訂《個人住房抵押貸款借款合同》后，顏春荷并未及時還款，嗣后，在銀行的催討下，顏春荷于2006年1月才將之前所欠貸款予以償還。在本案審理過程中，顏春荷陳述：其與諸慧娟實際約定的房價款為33萬元，但為貸款能夠貸到23萬元，故在買賣合同及抵押貸款合同中約定了35萬元的房價款。關于房價款33萬元，其中23萬元已通過銀行交給諸慧娟，另外10萬元房款以諸慧娟原來欠本人的10萬元借款相抵。

　　原審法院認為，合同的簽訂應當出自雙方當事人真實意思表示，且應當是善意的。分析本案中顏春荷、諸慧娟就系爭房屋簽訂買賣合同的目的，是為了獲取銀行貸款，不符合房屋買賣的特征。顏春荷作為從事房屋抵押貸款行業(yè)人員，知道或者應該知道了解系爭房屋買賣時的基本情況及現(xiàn)狀，其陳述聽信諸慧娟介紹系爭房屋出租而從未看過房屋的辯稱意見，本院不予采納。諸慧娟明知房屋已出賣給朱嘉良，收取了朱嘉良房款，并將房屋交給朱嘉良居住使用達十一年之久，仍為貸款將系爭房屋轉(zhuǎn)讓，違反相關法律規(guī)定。由此，本院確認，顏春荷、諸慧娟均不是善意的房屋交易的賣方和買方，顏春荷、諸慧娟的非善意買賣房屋行為侵犯了朱嘉良的合法權(quán)益。故本院認定買賣合同無效，對朱嘉良訴請予以支持。合同無效后，諸慧娟應將其收到的貸款23萬元返還給顏春荷，至于其他房款，由于顏春荷未向法院提供其已經(jīng)支付的證據(jù)，本案不予處理。諸慧娟經(jīng)本院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，視為其放棄全部答辯權(quán)利，不影響本院依法裁判。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第七條和第五十二條之規(guī)定，判決如下：一、諸慧娟與顏春荷就上海市雙山路101弄14號203室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；二、諸慧娟應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還顏春荷房款人民幣23萬元。本案受理費人民幣4,310元，由諸慧娟負擔人民幣2,310元，顏春荷負擔人民幣2,000元。

　　原審法院判決后，顏春荷不服，向本院提起上訴稱，根據(jù)法律規(guī)定，當事人訂立合同應符合等價有償、雙方合意，且不損害社會公共利益，原審法院以是否存在善意作為認定合同有效性要件與法無據(jù)。不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準，朱嘉良與諸慧娟簽訂系爭房屋的買賣合同，但十一年未向國家登記機關進行登記，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)并沒有依法轉(zhuǎn)移。其從諸慧娟處合法購買系爭房屋時不可能知道系爭房屋已經(jīng)被出賣，其也有理由認為諸慧娟可全權(quán)處理該房屋，無需進一步了解，主觀上不存在過錯且其已支付對價并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，完全符合法律規(guī)定，原審法院認定其“非善意”并無依據(jù)，要求撤銷原判，依法改判駁回朱嘉良的訴請。

　　朱嘉良辯稱，其自買受系爭房屋后一直居住至今。顏春荷與諸慧娟簽訂買賣合同只是為了辦理貸款且雙方約定的房價明顯低于市場價，顏春荷也不能證明其已支付對價，雙方之間存在惡意串通，故雙方之間的買賣合同無效。原審法院的判決正確，要求維持原判。

　　諸慧娟未作答辯。

　　本院經(jīng)審理查明，原審法院認定事實無誤。

　　本院認為，根據(jù)查明事實，顏春荷與諸慧娟就系爭房屋簽訂買賣合同的目的在于套取銀行貸款，雙方并無買賣房屋的真實意思，故本案所涉顏春荷與諸慧娟的買賣合同僅有房屋買賣的形式并無房屋買賣的實質(zhì)。諸慧娟在系爭房屋已出賣給朱嘉良的情況下仍以買賣形式套取貸款，其行為存在故意。顏春荷也以協(xié)助諸慧娟套取貸款為目的而簽訂買賣合同并將系爭房屋過戶至自己名下，根據(jù)其行為不能得出其系善意買受人的結(jié)論。原審法院根據(jù)本案事實認定顏春荷與諸慧娟之間的買賣合同無效并無不當，顏春荷上訴要求改判駁回朱嘉良的訴請，理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費4,310元，由上訴人顏春荷負擔。

　　本判決為終審判決。

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審　判　長　　劉海邑

代理審判員　　張　松

代理審判員　　鄔　梅

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二○○七年二月七日

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書　記　員　　朱丹丹