開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u如何處理？

1。出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人簽訂合同后，對(duì)后一個(gè)買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。在這種情況下，兩份房屋買賣合同都是有效的。但是，合同中的買受人實(shí)際取得了房屋所有權(quán)，因?yàn)楹贤男泻蟪闪⒌暮贤?。此時(shí)，前、后兩位買受人所享有的債權(quán)性質(zhì)不同：后一位買受人是房屋的所有權(quán)人，因?yàn)樗膫鶛?quán)已經(jīng)得到滿足，所以他所享有的是房屋所有權(quán)所產(chǎn)生的物權(quán)債權(quán)。原買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是對(duì)出賣人的一種付款請(qǐng)求權(quán)，特別是受償權(quán)。對(duì)銷售標(biāo)的不具有直接控制和排他性影響。即使銷售標(biāo)的物已經(jīng)被占有，由于房屋所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓給后來(lái)的買受人，房屋的占有也失去了法律依據(jù)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還房屋的義務(wù)。根據(jù)合同第一百一十條第一款規(guī)定，出賣人不履行非貨幣義務(wù)或者履行非貨幣義務(wù)不符合合同約定的，買受人在法律上或者事實(shí)上不履行的，不要求履行。出賣人違反該義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已經(jīng)不可能。在這種情況下，不存在強(qiáng)制實(shí)際履行的問(wèn)題。這時(shí)，合同上的債務(wù)就變成了損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人將房屋出售給前買受人并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記后，出賣人與后買受人就同一房屋訂立買賣合同。

此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，出賣人不再是房屋的所有權(quán)人。賣家就是別人賣的東西。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物屬于出賣人或者出賣人有權(quán)處分”，不屬于出賣人、出賣人無(wú)權(quán)處分的標(biāo)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，無(wú)處分權(quán)人經(jīng)債權(quán)人承認(rèn)或者訂立合同后取得處分權(quán)的，合同應(yīng)有效。這兩項(xiàng)交易的過(guò)戶登記尚未完成。

兩次交易未辦理過(guò)戶登記的，房屋所有權(quán)仍由出賣人享有，兩次交易的買受人不取得房屋所有權(quán)。原則上，買受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)的方式來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。連續(xù)買賣合同產(chǎn)生的雙重債權(quán)是平等的，沒(méi)有等級(jí)關(guān)系，因此前買受人和后買受人都必須隨時(shí)要求出賣人履行債務(wù)。買賣合同中買受人的一項(xiàng)權(quán)利也是履行的重要內(nèi)容，即行使請(qǐng)求房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。在兩債權(quán)實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，先取得登記申請(qǐng)權(quán)的債權(quán)具有優(yōu)先效力。因此，就兩個(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)按照登記請(qǐng)求的先后順序確定最先行使登記請(qǐng)求權(quán)的買受人的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，買受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先順序，應(yīng)當(dāng)按照約定的履行期間的先后順序確定；一份合同約定了履行期間，另一份合同未約定履行期間的，買受人優(yōu)先行使登記請(qǐng)求權(quán)登記申請(qǐng)的期限予以確認(rèn)；沒(méi)有履行期限的，原則上兩個(gè)合同的買受人自合同成立之日起有權(quán)申請(qǐng)登記。但是，訂立優(yōu)先合同的買受人有權(quán)提前申請(qǐng)登記，優(yōu)先合同受訂立順序的保護(hù)。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)原買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)原買受人優(yōu)先行使登記請(qǐng)求權(quán)。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受理原買受人的登記申請(qǐng)，法院可以判決強(qiáng)制出賣人履行原合同，并督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。從民事責(zé)任的角度看，任何買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行合同，交付房屋。從公平合理的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向第一買受人履行交付義務(wù)，并向其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體來(lái)說(shuō)，根據(jù)司法解釋第八條、第九條規(guī)定，未取得房屋的購(gòu)房人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同，退還已支付的購(gòu)房款和利息，賠償損失，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任。（2） 根據(jù)《合同法》規(guī)定，有解除權(quán)的買受人可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道一房二次銷售情況之日起一年內(nèi)，請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付房屋的責(zé)任購(gòu)買價(jià)款和利息，賠償損失，賠付損失，賠償損失，承擔(dān)不超過(guò)購(gòu)買價(jià)款一倍的賠償責(zé)任。（3） 對(duì)于無(wú)效合同當(dāng)事人，無(wú)效合同的善意買受人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效，并根據(jù)司法解釋第九條的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還已付的購(gòu)房?jī)r(jià)款和利息，賠償損失，并承擔(dān)不超過(guò)已付貨款兩倍的賠償責(zé)任。第一種情況：根據(jù)司法解釋第七條的規(guī)定，在房屋補(bǔ)償安置協(xié)議中，拆遷人以特定地點(diǎn)、用途的房屋明確補(bǔ)償安置被拆遷人的，被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)，即使后來(lái)的購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，他仍然可以在買賣合同無(wú)效后提出索賠，要求取消房屋權(quán)屬登記，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋。

被拆遷人不主張上述權(quán)利的，可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同，退還已付購(gòu)房款和利息，賠償損失，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。第二種情況：售后合同中存在惡意串通。根據(jù)合同法第十條、合同法和司法解釋的規(guī)定，善意買受人可以主張惡意串通合同無(wú)效。即使惡意串通已取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買受人仍可以主張合同無(wú)效，請(qǐng)求撤銷房地產(chǎn)權(quán)屬登記，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋。

善意買受人不主張上述權(quán)利的，可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同，退還已付購(gòu)房款和利息，賠償損失，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。此外，根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款規(guī)定，“雙方惡意串通，有損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為的，應(yīng)當(dāng)追回雙方取得的財(cái)產(chǎn)，返還國(guó)家、集體或者第三人因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者惡意串通，也可能承擔(dān)收回收入的法律后果，即雙方因惡意串通而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)歸國(guó)家或集體所有。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第三十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售兩套住房，應(yīng)當(dāng)給予警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。從刑事責(zé)任的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售一房二房主觀上具有欺詐的意圖，可能會(huì)造成共同犯罪