霸王條款之一：對(duì)虛假宣傳不負(fù)責(zé)任

例如，根據(jù)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房預(yù)售合同，甲方（開發(fā)商）在房屋及其相關(guān)事項(xiàng)上的廣告和印刷品，以及簽約前的文字、圖片、模型、口頭說明等本合同僅供邀請(qǐng)使用，不具有要約效力，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。盡管法律對(duì)什么樣的內(nèi)容符合要約邀請(qǐng)以及什么樣的內(nèi)容符合要約條件沒有非常明確的規(guī)定。但從廣告法的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)開發(fā)商以渲染、廣告等形式制作的廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。因此，房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容應(yīng)視為合同的一部分，并應(yīng)視為合同義務(wù)。但上述條款排除了開發(fā)商的商業(yè)廣告成為要約的可能性，為開發(fā)商進(jìn)行虛假宣傳、欺騙消費(fèi)者提供了便利。

霸王條款二：樓頂及外墻廣告不受控制

按照開發(fā)商印制的商品房預(yù)售合同約定，樓頂及外墻的使用權(quán)不屬于買受人。出賣人投資建設(shè)的屋頂、外墻廣告權(quán)、俱樂部、休閑娛樂設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和設(shè)施的權(quán)益屬于出賣人。

事實(shí)上，根據(jù)《物權(quán)法》等法律，業(yè)主不得處分其合法享有的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)；使用上述物業(yè)、設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，須經(jīng)有關(guān)業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。因此，開發(fā)商無權(quán)規(guī)定買受人無權(quán)使用樓頂和外墻。霸王條款第三條：車位歸開發(fā)商所有。

例如，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的《商品房預(yù)售合同》，小區(qū)內(nèi)道路或場(chǎng)地占用的車位屬于出賣人，出賣人有權(quán)出售和出租，買受人無權(quán)干涉。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停車的車位，歸業(yè)主所有。房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中約定自己的道路使用權(quán)和車位使用權(quán)是違法的。如果乙方（買方）延遲支付合同價(jià)款，且在甲方（開發(fā)商）通知后30天內(nèi)未能支付到期價(jià)款，甲方有權(quán)終止本合同。同時(shí)還規(guī)定，如果甲方延遲交付該商品房，而乙方在接到乙方通知后90天內(nèi)仍未交付，乙方有權(quán)終止本合同。應(yīng)該說，根據(jù)合同法，合同雙方具有平等的法律地位。按時(shí)付款、按時(shí)交貨是商品房買賣合同雙方最重要的義務(wù)。因違反這兩項(xiàng)主要義務(wù)而終止合同的通知期限，合同雙方應(yīng)當(dāng)平等。但開發(fā)商在合同中規(guī)定，如果賣方在接到通知后30天內(nèi)未收到付款，買方在接到通知后90天內(nèi)未收到房產(chǎn)，合同可以終止。霸王條款第五條：罰差價(jià)翻倍是違法的。

根據(jù)商品房預(yù)售合同，乙方（買受人）應(yīng)向甲方（開發(fā)商）支付逾期交房的違約金，違約金為每天20元，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交房日期起由乙方承擔(dān)。同時(shí)，還規(guī)定，甲方或其委托人在履行商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任時(shí)有過失的，應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任：甲方按每延誤一天10元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。但在上述合同中規(guī)定，買受人逾期按每天20元支付違約金，出賣人逾期按每天10元支付違約金，明顯違反了民法通則和合同法公平原則。霸王條款第六條：違約金和定金如何選擇，由開發(fā)商約定。

根據(jù)商品房買賣合同，乙方（買受人）將抵押資料提交銀行審核，未經(jīng)批準(zhǔn)的，甲方（開發(fā)商）有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)足應(yīng)付款，否則視為乙方違約，且甲方有權(quán)在合同終止后30日內(nèi)解除合同并解除合同，乙方應(yīng)將乙方已支付的房?jī)r(jià)退還給乙方，定金不予退還。同時(shí)，乙方按房?jī)r(jià)的1%向甲方支付賠償金。

不難看出，這一霸王條款違反了《合同法》中“當(dāng)事人雙方約定違約金和定金的，一方違約時(shí)另一方可以選擇適用違約金或定金條款”的規(guī)定。根據(jù)對(duì)上述合同內(nèi)容的了解，如果買方違約，開發(fā)商可以沒收定金并收取1%的違約金。根據(jù)某房地產(chǎn)的商品房買賣合同，房屋交付后90日內(nèi)，雙方應(yīng)按要求準(zhǔn)備材料，協(xié)助對(duì)方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，申領(lǐng)相關(guān)證明。但在選擇開發(fā)商的違約責(zé)任不利于另一方當(dāng)事人時(shí)，所有的選擇都是空白的。

這種霸王條款的設(shè)定，意味著開發(fā)商不必承擔(dān)在期限內(nèi)履行合同的責(zé)任，也不必承擔(dān)任何賠償責(zé)任。無疑，這是一種不平等的合同，對(duì)購(gòu)房者的權(quán)益保護(hù)極為不利。

霸王條款8：使用標(biāo)準(zhǔn)條款與非標(biāo)準(zhǔn)條款

如果合同附件與原合同或其他內(nèi)容有沖突，以本附件為準(zhǔn)。這意味著開發(fā)人員可以根據(jù)自己的格式合同排除非格式合同。

根據(jù)《合同法》，格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。本附件與原合同中的非標(biāo)準(zhǔn)條款或其他內(nèi)容發(fā)生沖突時(shí)，以非標(biāo)準(zhǔn)條款為準(zhǔn)。你知道嗎