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如果購房者是按揭貸款購房的情況，銀行一般都會(huì)要求開發(fā)商提供連帶責(zé)任保證，保證期間購房者在商品房辦好房地產(chǎn)權(quán)證、抵押他項(xiàng)權(quán)證并交貸款銀行之日前正常還款。若業(yè)主在前述保證期間內(nèi)不繼續(xù)還款，銀行會(huì)對這樣的不良資產(chǎn)，要求開發(fā)商來承擔(dān)相關(guān)的擔(dān)保責(zé)任，或者行使抵押權(quán)優(yōu)先得到賠償。那么開發(fā)商階段性擔(dān)保抵押物如何降低風(fēng)險(xiǎn)呢？律霸為您解答。

業(yè)主棄房斷供導(dǎo)致許多開發(fā)商被卷入了業(yè)主與銀行之間的按揭貸款糾紛，階段性擔(dān)保給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。如果房價(jià)進(jìn)入下跌通道，則此類糾紛必定會(huì)成為開發(fā)商不小的負(fù)擔(dān)。

因業(yè)主按揭貸款合同及擔(dān)保合同一般均為銀行的格式文本，而銀行的格式文本中不會(huì)詳細(xì)涉及借款人(業(yè)主)和擔(dān)保人(開發(fā)商)之間關(guān)于擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后向借款人主張權(quán)利的約定。另外，銀行在簽訂貸款及擔(dān)保合同后，往往怠于處理抵押手續(xù)及他項(xiàng)權(quán)證書等問題，致使開發(fā)商的“階段性擔(dān)保”一直處于預(yù)抵押的階段中，業(yè)主還不清貸款，則開發(fā)商就得背負(fù)著擔(dān)保責(zé)任。這對開發(fā)商明顯的不公平。

如果銀行以業(yè)主和開發(fā)商為被告提起訴訟，通常會(huì)追究開發(fā)商的連帶責(zé)任，判決后，銀行一定會(huì)優(yōu)先執(zhí)行開發(fā)商的資金，而把斷供的房子甩給了開發(fā)商。

但是但是，開發(fā)商的真正風(fēng)險(xiǎn)在這里：實(shí)踐中，銀行執(zhí)行了開發(fā)商的資金，開發(fā)商怎么辦？那就得去起訴業(yè)主，處理房子，這中間必定有個(gè)時(shí)間差。經(jīng)常出現(xiàn)在開發(fā)商起訴之前房屋即因業(yè)主其他債務(wù)被第三方申請查封的情形（或者業(yè)主制造糾紛、惡意查封），在此情況下，開發(fā)商已承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任的款項(xiàng)能否優(yōu)先扣除將會(huì)存在一定爭議。

一、對于以上情況，開發(fā)商應(yīng)迅速做出以下決策：

（1）在銀行向其主張擔(dān)保責(zé)任后迅速?zèng)Q策是否行使解約權(quán)利，并在決定解約后盡快起訴;

（2）起訴解約的同時(shí)申請對涉案房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，避免第三方捷足先登;

（3）在解約裁判文書生效后盡快進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，并就在先的第三方查封（如果存在的話）提起財(cái)產(chǎn)保全異議;

（4）在存在第三方查封的情況下，若尚有剩余房款的，切忌直接退還給業(yè)主，可以在提出保全異議時(shí)，以同意凍結(jié)剩余房款為條件，協(xié)調(diào)解封。實(shí)踐操作過程中，相關(guān)案件多有變數(shù)較為復(fù)雜，開發(fā)商還是應(yīng)當(dāng)充分予以重視。

應(yīng)當(dāng)注意的是，開發(fā)商無法和強(qiáng)勢的銀行在簽約中對抗，但是卻可以在和業(yè)主的房屋買賣合同或預(yù)售合同中進(jìn)行特別約定，以最大限度的保護(hù)自己利益和簡化出現(xiàn)糾紛時(shí)解決的程序。如果沒有有關(guān)牽涉到階段性擔(dān)保問題的特別約定，則開發(fā)商在出現(xiàn)糾紛和被銀行追責(zé)后，并不能直接請求解除預(yù)售合同，只能將因擔(dān)保產(chǎn)生的對業(yè)主的債權(quán)作為一般債權(quán)向業(yè)主追索。因業(yè)主斷供通常伴隨的是業(yè)主履行能力的全面崩潰，因此前述追索的成功率無法切實(shí)保障。

二、作為開發(fā)商，和業(yè)主的合同里，應(yīng)該注意補(bǔ)充以下內(nèi)容：

（1）若借款人未按照按揭貸款合同及擔(dān)保合同履行義務(wù)，導(dǎo)致銀行向開發(fā)商主張承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，開發(fā)商有權(quán)解除合同；

（2）合同解除后，開發(fā)商應(yīng)退還的購房款，首先用于全額償還銀行按揭貸款，剩余部分應(yīng)扣除開發(fā)商已經(jīng)代為償還的按揭貸款、違約金、賠償金及其他相關(guān)費(fèi)用后退還業(yè)主;

（3）業(yè)主應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商解約后一定時(shí)間內(nèi)將房屋恢復(fù)原狀并返還開發(fā)商;

（4）若需辦理解除網(wǎng)簽備案手續(xù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合辦理并承擔(dān)所需費(fèi)用；

（5）購房款不足以支付各項(xiàng)費(fèi)用或損失的，開發(fā)商有權(quán)向業(yè)主追償。

在達(dá)到前述約定的解約條件后，開發(fā)商可以以業(yè)主為被告，以銀行為第三人提起解約之訴，訴請中應(yīng)當(dāng)包括解約、返還房屋、借款優(yōu)先償還銀行按揭貸款等內(nèi)容;若開發(fā)商在起訴之前已經(jīng)實(shí)際承擔(dān)了全部擔(dān)保責(zé)任的，則應(yīng)考慮提出將相關(guān)款項(xiàng)優(yōu)先從返還購房款中扣除的訴請。

實(shí)踐中開發(fā)商階段性擔(dān)保抵押物如何降低風(fēng)險(xiǎn)，大家通過以上內(nèi)容會(huì)有一個(gè)相對更清晰的了解，開發(fā)商和業(yè)主的合同里應(yīng)該補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容，讓風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，防止之后一些不必要的損失和糾紛，防患于未然是大家做事之前必須要考慮的。更多相關(guān)知識(shí)可以咨詢律霸專業(yè)律師。