一、買賣二手房違約的情形有哪些

在二手房交易過程可能出現(xiàn)以下幾種違約行為：

1、出賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口;

2、買受人逾期付款或因買方原因不能辦理過戶手續(xù);

3、買方或賣方單方違約解除合同的違約;

4、房屋質量問題的違約;

5、房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內(nèi)物品的違約;

6、根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。

以上的一、二兩項屬于逾期履行義務的違約行為，第三種情形屬于不履行合同義務的根本違約行為，第四、第五種屬于履行義務不當或不符合約定的違約行為。

但有時一、二、四、五這幾種違約行為如果嚴重，可能會影響到合同的履行，也可能構成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責任，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務，但起訴往往需要相當長的時間，而且勝訴后執(zhí)行有時也是問題，與其如此，有時守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據(jù)表示根本不履行，有時守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同，也會有一定難度。

二、二手房交易有哪些違約行為

1、不能履行。

又叫給付不能，是指債務人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務的履行。在以特定物為標的物的合同中，該特定物毀損滅失，構成不能履行。

不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構成合同無效;后者是違約的類型。

2、 延遲履行。

又稱債務人延遲或者逾期履行，指債務人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現(xiàn)象。其構成要件為：存在有效的債務;能夠履行;債務履行期徒過而債務人未履行;債務人未履行不具有正當事由。是否構成延遲履行，履行期限具有重要意義。

3、不完全履行。

是指債務人雖然履行了債務，但其履行不符合債務的本旨，包括標的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準?應以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權人同意給債務人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構成不完全履行。

4、拒絕履行。

拒絕履行是債務人對債權人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務人將應付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關于當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的規(guī)定，即指此類違約行為。其構成要件為：存在有效的債務;有不履行的意思表示(明示的和默示的);應有履行的能力;違法的(即不屬于正當權利的形式，如抗辯權)。

無論是購買二手房還是購買新房，其實這個過程中都是可能出現(xiàn)違約的情況，一方違約勢必會對另一方利益造成影響，此時如果合同還能繼續(xù)履行下去的話，自然可以要求違約方繼續(xù)履行，否則的話就只能要求對方支付違約金或者賠償自己因為違約而造成的損失。

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