河南省洛陽(yáng)市人民政府辦公室 洛陽(yáng)市人民政府關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知 洛政〔2009〕68號(hào) 各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門(mén)，各有關(guān)單位： 《洛陽(yáng)市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》已經(jīng)市政府第16次常務(wù)會(huì)議研究通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。 洛陽(yáng)市人民政府 二〇〇九年五月五日　　　　 洛陽(yáng)市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 第一章 總則 第一條　為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法》和建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等規(guī)定，制定本規(guī)則。 第二條　本市范圍內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)適用于本規(guī)則。 第三條　本規(guī)則所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但對(duì)房屋同時(shí)具有占有、使用、收益和處分權(quán)利的實(shí)際所有權(quán)人，依法享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 第四條　業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)義務(wù)。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。 第五條　各縣（市、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)和轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立進(jìn)行指導(dǎo)，并對(duì)其活動(dòng)依法監(jiān)督和管理。 轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)確定一名副主任、副鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)分管該項(xiàng)工作。 第六條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。 第七條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，不得從事盈利活動(dòng)。 實(shí)行業(yè)主自治管理的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，每半年向業(yè)主公布一次收支賬目，并接受業(yè)主和居民委員會(huì)的監(jiān)督。 第八條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的規(guī)定違反法律法規(guī)的，物業(yè)管理區(qū)域所在地的居民委員會(huì)可以建議其改正，并將相關(guān)情況告知主管部門(mén)。物業(yè)管理區(qū)域所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)和轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 第二章 業(yè)主大會(huì) 第九條　符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)： （一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上； （二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，但使用期已超過(guò)12個(gè)月的。 應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)而不召開(kāi)的，由縣（市、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)和轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)召開(kāi)。 業(yè)主人數(shù)不滿20人的，經(jīng)全體業(yè)主同意可以不成立業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。 第十條　業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)和轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由居民委員會(huì)、業(yè)主、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。 籌備組由5－9人組成，居民委員會(huì)、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表各1名，業(yè)主代表3－7名?；I備組的組長(zhǎng)由居民委員會(huì)的工作人員擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。 籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第十一條　籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作： （一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； （二）參照政府主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《業(yè)主管理規(guī)約（草案）》； （三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； （四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、人數(shù)及名單； （五）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主可以在公告后7日內(nèi)提出異議，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前予以答復(fù)。 第十二條　業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)： （一）制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 第十三條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。 第十四條　業(yè)主管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 業(yè)主管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。 業(yè)主管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 第十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： （一）20%以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； （三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，縣（市、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)和轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。 第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 第十七條　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加。 第十八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 第十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。 業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。 第二十條　業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專用部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 第二十一條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。 第二十二條　業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 第三章 業(yè)主委員會(huì) 第二十三條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； （二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； （三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； （五）具有一定組織能力； （六）具備必要的工作時(shí)間。 第二十四條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。 第二十五條　業(yè)主委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列資料到物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)和轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)： （一）業(yè)主委員會(huì)備案登記表； （二）業(yè)主管理規(guī)約； （三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則； （四）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表； （五）業(yè)委會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在備案后7日內(nèi)公示成員名單及聯(lián)系方式。 第二十六條　業(yè)主委員會(huì)持縣（市、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)和轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的備案證明申請(qǐng)刻制印章，并將印模式樣報(bào)轄區(qū)所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 第二十七條　業(yè)主委員會(huì)依法履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉； （三）代表業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （五）配合轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)管理工作； （六）公布業(yè)主委員會(huì)及委員的有效聯(lián)系方式，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （七）督促不交納服務(wù)費(fèi)的業(yè)主按時(shí)交納； （八）履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)； （九）積極宣傳物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；