浙江省舟山市人民政府 舟山市人民政府關(guān)于印發(fā)舟山市物業(yè)管理辦法的通知 舟政發(fā)(2009)35號 各縣（區(qū)）人民政府，市政府直屬各單位： 《舟山市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市政府第26次常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照實施。 二○○九年五月十四日 舟山市物業(yè)管理辦法 第一章 總 則 第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。 第三條　市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱縣（區(qū)）物業(yè)主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)（市本級直管和賦予縣級社會事務(wù)管理權(quán)限的管委會管轄區(qū)域除外）物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 市房地產(chǎn)管理局為市物業(yè)專項維修資金、物業(yè)保修金的管理機構(gòu)（以下簡稱維修資金管理機構(gòu)），代為統(tǒng)一管理定海城區(qū)（不含鹽倉街道）、新城的物業(yè)專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）和物業(yè)保修金（以下簡稱保修金）。各縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門為縣（區(qū)）維修資金管理機構(gòu)，代為統(tǒng)一管理轄區(qū)內(nèi)的專項維修資金和保修金。 賦予縣級社會事務(wù)管理權(quán)限的管委會，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理及專項維修資金、保修金的管理工作。 各級有關(guān)職能部門按照各自職責，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)同實施本辦法。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導(dǎo)和監(jiān)督。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第四條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有并承擔《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。 第五條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按以下標準劃分： （一）屬同一規(guī)劃地塊且相對獨立封閉的建筑物群體，應(yīng)當劃歸為一個物業(yè)管理區(qū)域； （二）相鄰規(guī)劃地塊，但區(qū)內(nèi)道路相連，主要配套設(shè)施、設(shè)備共用的可以劃歸為一個物業(yè)管理區(qū)域； （三）舊城區(qū)內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的房屋，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)合并區(qū)域內(nèi)2/3以上業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當征求物業(yè)所在地居民委員會（以下簡稱居委會）的意見。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主少于30戶（含30戶）且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 第六條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具備召開首次業(yè)主大會條件的，所在地居委會應(yīng)當在轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，牽頭組織建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及業(yè)主推選的代表(單位或個人)共同組成業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會。 首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。 無故超過兩年未成立業(yè)主大會的，業(yè)主少于30戶（含30戶）一致同意不成立業(yè)主大會的除外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以決定終止物業(yè)服務(wù)，但應(yīng)當提前三個月以公告形式告知，同時書面告知所在地居委會和物業(yè)主管部門。 第七條 新建物業(yè)交付后，首屆業(yè)主大會召開前，所在地居委會牽頭組建由居委會、業(yè)主代表、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的物業(yè)前期綜合協(xié)調(diào)管理小組，負責綜合協(xié)調(diào)、解決前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的各類問題。 建設(shè)單位應(yīng)將業(yè)主相關(guān)資料抄送所在地居委會。 第八條　業(yè)主可以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會或推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，業(yè)主代表應(yīng)當在參加業(yè)主大會前，就業(yè)主大會擬定的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)的意見須經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主本人不簽字的，視作未參加業(yè)主大會，但業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的，從其約定。 第九條 業(yè)主大會成立后，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》的規(guī)定依法行使管理職能。 業(yè)主大會或受業(yè)主大會委托的業(yè)主委員會應(yīng)當確定管理區(qū)域今后的管理方式，并在業(yè)主大會成立后三個月內(nèi)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。無故逾期不交接的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以退出管理。 第十條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》的規(guī)定成立，并嚴格按照《浙江省物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定行使職能。 第十一條　業(yè)主委員會每屆任期為三至五年，具體任期由業(yè)主大會決定。 業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，由上一屆業(yè)主委員會組織換屆選舉，逾期未換屆的，由居委會牽頭做好換屆工作。原業(yè)主委員會應(yīng)當按照《浙江省物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定辦理移交。 第十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第十三條　管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當依據(jù)《物權(quán)法》及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，對相關(guān)事項依法作出約定。 第十四條　非業(yè)主使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主與非業(yè)主使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。 非業(yè)主使用人違反本辦法和管理規(guī)約的，業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。 第十五條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定處理。 第三章 前期物業(yè)管理 第十六條　新建總建筑面積在10萬平方米以上（含10萬平方米）的商住項目、2萬平方米以上（含2萬平方米）的商業(yè)（辦公）項目，應(yīng)當采取公開招標投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 投標人少于3個或物業(yè)規(guī)模小于上述標準的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)竣工驗收前，將相關(guān)資料移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。 第十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，履行以下主要職責： （一）熟悉場地，掌握物業(yè)管理區(qū)域的管網(wǎng)、線路布置及設(shè)施設(shè)備功能等情況； （二）督促建設(shè)單位按設(shè)計方案、向業(yè)主承諾的內(nèi)容、招標書所列內(nèi)容如期完成各項配套設(shè)施設(shè)備安裝及相關(guān)場地建設(shè)； （三）查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況，并提出整改意見； （四）向物業(yè)買受人解釋物業(yè)管理政策； （五）結(jié)合物業(yè)管理特點，對設(shè)計方案提出建議； （六）做好房屋交付中接待業(yè)主入住的各項準備工作； （七）做好交房開始至業(yè)主委員會成立止的物業(yè)服務(wù)工作； （八）做好其它合同約定的服務(wù)事項。 第十九條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)小區(qū)內(nèi)附屬設(shè)施、附屬用房的所有權(quán)歸屬。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的附屬設(shè)施、附屬用房不得改變使用性質(zhì)，并應(yīng)向業(yè)主開放，以業(yè)主為主要服務(wù)對象。 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)銷售合同中約定車位、車庫的歸屬。 物業(yè)交付滿1年，業(yè)主仍未明示購買或承租車位、車庫的，建設(shè)單位有權(quán)將車位、車庫向物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人出租，但業(yè)主擁有優(yōu)先承租權(quán)。向物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人出租的，租期不得超過3年；租期屆滿，在無業(yè)主購買或承租情況下，可以續(xù)租。 第二十一條 建設(shè)單位不得向購房人承諾降低或減免物業(yè)服務(wù)費。已作出承諾的，應(yīng)作為不良行為記入建設(shè)單位誠信檔案，其降低或減免部分款項須由建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)補足。 第二十二條　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交《浙江省物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定的相關(guān)資料，同時還應(yīng)移交綠化的相關(guān)資料。 第二十三條　物業(yè)管理用房應(yīng)當安排在區(qū)域內(nèi)交通方便處，其具體位置應(yīng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確標注。 物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)為住宅（或商?。┑?，按照不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的可確權(quán)總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的可確權(quán)總建筑面積的千分之三。物業(yè)管理用房不包括門崗、監(jiān)控室、設(shè)備房等配套用房。 物業(yè)管理用房的經(jīng)營收入用途由業(yè)主大會決定，主要用于共用設(shè)施設(shè)備維修，也可用于補充物業(yè)服務(wù)經(jīng)費。 第四章 物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用與維護 第二十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立企業(yè)負責人業(yè)主接待日制度，定期接受業(yè)主的咨詢與投訴，并做好相應(yīng)的記錄。 第二十五條 物業(yè)項目負責人應(yīng)當接受物業(yè)主管部門組織的定期培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請未經(jīng)培訓(xùn)合格的人員擔任物業(yè)項目負責人的，取消該項目的評優(yōu)、評先等資格。 第二十六條　業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時、全額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額交納。 第二十七條 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)非營業(yè)性的公共用水、用電應(yīng)當以居民生活類價格標準收取費用。 第二十八條 物業(yè)主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案，企業(yè)的誠信情況作為企業(yè)資質(zhì)升級、評先、招投標的主要依據(jù)。 第二十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當按照房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途和規(guī)劃行政主管部門批準的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準，依法辦理相關(guān)手續(xù)。 第三十條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當遵守國家和省、市有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。 確需改變建筑物外形外觀的，不得侵占公共空間，并且應(yīng)當經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意，由整幢業(yè)主共同申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準后實施。 第三十一條 給排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。 專業(yè)單位實施共有設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、更新改造，應(yīng)當提前7日公示，告知物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 專業(yè)單位在實施維修、養(yǎng)護、更新改造過程中確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部分、其他設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當事前公示告知全體業(yè)主并征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，依法辦理相關(guān)手續(xù)；業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當給予配合和支持。 專業(yè)單位臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部位、其他設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當采取措施保障通行安全，并及時恢復(fù)原狀。 第三十二條 住宅小區(qū)內(nèi)公共照明等費用由業(yè)主共同承擔。 第五章 物業(yè)專項維修資金 第三十三條 2000年12月31日前已按相關(guān)規(guī)定在市、縣（區(qū)）范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用的物業(yè)維修費用應(yīng)在此日前交存的統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)專項維修資金的增值部分中列支。 在本辦法實施前，根據(jù)有關(guān)規(guī)定已在物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用專項維修資金的，仍以小區(qū)為核算單位，在小區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用，業(yè)主大會另有決議的，按業(yè)主大會決議施行。 第三十四條 專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。 定海、普陀二區(qū)普通低層、多層商品住宅物業(yè)及與之相連的非住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的按50元/m2交存；設(shè)有電梯的多層和中高層住宅及與之相連的非住宅物業(yè)，按70元/m2交存；高層住宅及與之相連的非住宅物業(yè)按90元/m2交存。 岱山、嵊泗兩縣物業(yè)維修資金的交存標準由物業(yè)主管部門會同同級財政部門確定，報經(jīng)縣人民政府批準后公布。 專項維修資金的交存標準需要調(diào)整的，由市、縣維修資金管理機構(gòu)提出意見，物業(yè)主管部門會同同級財政部門確定后，報市、縣人民政府批準后執(zhí)行。 第三十五條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房及其他配套用房的專項維修資金由建設(shè)單位交存并設(shè)立分戶帳。 第三十六條 交存的專項維修資金自資金實際到達管理機構(gòu)專項維修資金專戶之日起計息。 當年交存或使用部分的專項維修資金按活期存款利率計息，其余部分按一年期定期存款利率計息。專項維修資金利息實行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶帳內(nèi)。 第三十七條 管理機構(gòu)的管理費用，從專項維修資金增值部分扣除業(yè)主分戶帳增值部分后，提取一定比例使用，納入維修資金管理機構(gòu)部門預(yù)算。管理費用應(yīng)與專項維修資金分賬核算。 實行業(yè)主自主管理的，管理費用由業(yè)主大會決定。 第三十八條 業(yè)主分戶賬內(nèi)專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應(yīng)當續(xù)交專項維修資金。實施物業(yè)管理且已成立業(yè)主大會的小區(qū)由業(yè)主大會制定續(xù)籌方案；未實施物業(yè)管理或未成立業(yè)主大會的小區(qū)，由社區(qū)居民委員會會同相關(guān)業(yè)主制定續(xù)籌方案。續(xù)籌方案須經(jīng)維修資金管理部門核準后組織實施。 實行業(yè)主自主管理的，續(xù)籌方案由業(yè)主大會決定。 第三十九條 業(yè)主委員會（居委會）應(yīng)將以下情況向全體業(yè)主公示： （一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存金額； （二）專項維修資金的使用方案、施工項目及其預(yù)結(jié)算； （三）發(fā)生列支的其他項目、費用分攤情況；