第 53 號

　　《沈陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》業(yè)經(jīng)2015年10月23日市人民政府第28次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予以發(fā)布，自2016年1月1日起施行。

　　市長：潘利國

　　二○一五年十一月十七日

　　沈陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條　為了加強物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

　　本市售后公有住房維修資金管理，按照售后公有住房維修資金管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三條　本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造及增設(shè)的資金。

　　第四條　物業(yè)專項維修資金管理遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條　市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)專項維修資金的交存、使用和管理工作。市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理工作。

　　區(qū)房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用和管理工作。

　　財政、規(guī)劃、建設(shè)、審計、監(jiān)察等相關(guān)部門按照各自職責(zé)對物業(yè)專項維修資金的管理進行監(jiān)督。

　　第六條　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)助區(qū)房產(chǎn)主管部門指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的管理工作，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)物業(yè)專項維修資金管理的日常工作，調(diào)解物業(yè)專項維修資金管理糾紛。

　　居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會的日常工作。

　　第二章　維修資金交存

　　第七條　兩個以上業(yè)主的物業(yè)，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項維修資金。

　　第八條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前將首期物業(yè)專項維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。

　　任何單位或者個人不得代收物業(yè)專項維修資金。

　　第九條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)交存首期物業(yè)專項維修資金：

　　(一)配備電梯的物業(yè)，按照建筑面積每平方米92元交存;

　　(二)未配備電梯的物業(yè)，按照建筑面積每平方米63元交存。

　　市房產(chǎn)主管部門可以根據(jù)建筑安裝工程造價變動情況等因素，適時調(diào)整物業(yè)專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十條　業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。

　　第十一條　業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，由市房產(chǎn)主管部門代管。

　　業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會向市房產(chǎn)主管部門申請劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金。未經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，繼續(xù)由市房產(chǎn)主管部門代管。

　　第十二條　市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式確定商業(yè)銀行，作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。

　　物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)總賬，以幢為單位設(shè)分幢賬，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　第十三條　業(yè)主大會成立后，決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，就下列事項進行表決：

　　(一)物業(yè)專項維修資金自行管理的決議;

　　(二)物業(yè)專項維修資金管理制度;

　　(三)確定物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行、賬目管理單位和物業(yè)專項維修資金賬目責(zé)任人的決議;

　　(四)其他與物業(yè)專項維修資金有關(guān)的決議事項。

　　以上事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主書面形式表決同意。

　　物業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議進行指導(dǎo)。

　　業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決議的事項及業(yè)主大會會議召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期不得少于15日。

　　第十四條　決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向市房產(chǎn)主管部門提出劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金的申請。市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在受理申請之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的物業(yè)專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。

　　第十五條　業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。原則上續(xù)交后業(yè)主分戶賬面余額不得低于首期交存額。

　　續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議討論決定續(xù)交方案，并依據(jù)續(xù)交方案向相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在接到續(xù)交通知之日起10日內(nèi)，將續(xù)交的物業(yè)專項維修資金交存至專戶管理銀行。

　　第十六條　物業(yè)專項維修資金交存規(guī)定實施前，未交存物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主委員會可以組織召開業(yè)主大會會議討論確定籌集方案。

　　第十七條　業(yè)主交存物業(yè)專項維修資金，專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)出具遼寧省財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用收據(jù)。

　　第三章　維修資金使用

　　第十八條　物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造及增設(shè)，不得挪作他用。

　　保修期無法確定的房屋，從實際入住時間算起，需要維修、更新、改造的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備超過國家規(guī)定保修期限的，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，可以申請使用物業(yè)專項維修資金。

　　第十九條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費用，由相關(guān)業(yè)主按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?

　　(一)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?

　　(二)專屬一幢樓的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費用，由該樓全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?

　　(三)專屬一個單元的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?

　　(四)專屬一個樓層的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

　　第二十條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造及增設(shè)費用，涉及售后公有住房的，按照售后公有住房建筑面積的比例分?jǐn)?，維修、更新、改造及增設(shè)費用從售后公有住房維修資金列支;涉及尚未售出的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

　　第二十一條　由市房產(chǎn)主管部門代管物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序使用物業(yè)專項維修資金：

　　(一)業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)維修、更新、改造及增設(shè)項目提出使用方案。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會提出使用方案。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)提出使用方案;

　　(二)業(yè)主委員會組織相關(guān)業(yè)主討論使用方案。使用方案經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會持使用方案、工程預(yù)算、業(yè)主表決情況等材料向區(qū)房產(chǎn)主管部門申請列支;使用售后公有住房專項維修資金的，業(yè)主委員會向售房單位申請列支，由售房單位向負(fù)責(zé)管理公有住房專項維修資金的部門報批;

　　(四)區(qū)房產(chǎn)主管部門審核同意后，業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案;

　　(五)工程完工后，業(yè)主委員會持工程質(zhì)量監(jiān)督報告、工程結(jié)算審核報告、業(yè)主分?jǐn)傎M用明細(xì)等材料向區(qū)房產(chǎn)主管部門申請結(jié)算;

　　(六)區(qū)房產(chǎn)主管部門審核同意后，報市房產(chǎn)主管部門，市房產(chǎn)主管部門通知專戶管理銀行將工程款劃撥至業(yè)主委員會。

　　第二十二條　由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序使用物業(yè)專項維修資金：

　　(一)業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)維修、更新、改造及增設(shè)項目提出使用方案;

　　(二)業(yè)主委員會組織相關(guān)業(yè)主討論使用方案。使用方案經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會持使用方案、工程預(yù)算、業(yè)主表決情況等材料，到區(qū)房產(chǎn)主管部門備案;使用售后公有住房維修資金的，業(yè)主委員會向售房單位申請列支，由售房單位向負(fù)責(zé)管理公有住房專項維修資金的部門報批;

　　(四)區(qū)房產(chǎn)主管部門備案后，業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案;

　　(五)工程完工后，業(yè)主委員會持工程質(zhì)量監(jiān)督報告、工程結(jié)算審核報告、業(yè)主分?jǐn)傎M用明細(xì)等材料到區(qū)房產(chǎn)主管部門備案;

　　(六)區(qū)房產(chǎn)主管部門備案后，業(yè)主委員會與施工單位按照合同約定結(jié)算。

　　第二十三條　發(fā)生下列情形之一，需要立即對物業(yè)項目進行維修、更新、改造的，可以采用應(yīng)急程序，費用從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項維修資金中列支：

　　(一)電梯故障危及人身安全的;

　　(二)樓體外墻面(含屋檐、陽臺)空鼓、開裂的;

　　(三)屋面、外墻面嚴(yán)重滲漏的;

　　(四)住宅區(qū)內(nèi)的排水管線損壞，造成污水外溢的;

　　(五)消防、監(jiān)控設(shè)施出現(xiàn)功能障礙的;

　　(六)供水、供電、供氣設(shè)施設(shè)備損壞，影響居民用水、用電、用氣的;

　　(七)因不可抗力原因損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的;

　　(八)危及房屋使用安全等應(yīng)當(dāng)緊急維修的其他情況。

　　第二十四條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及房屋使用安全和嚴(yán)重影響住用功能的緊急情況，需要使用物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進行認(rèn)定;

　　(二)屬于應(yīng)急維修范圍的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)立即組織選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)實施搶修;

　　(三)工程完工后，業(yè)主委員會持認(rèn)定報告、工程質(zhì)量監(jiān)督報告、工程結(jié)算審核報告、業(yè)主分?jǐn)傎M用明細(xì)等材料向區(qū)房產(chǎn)主管部門申請結(jié)算;業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會持上述資料到區(qū)房產(chǎn)主管部門備案;

　　(四)由市房產(chǎn)主管部門代管物業(yè)專項維修資金的，區(qū)房產(chǎn)主管部門審核同意后，報市房產(chǎn)主管部門，市房產(chǎn)主管部門通知專戶管理銀行將工程款劃撥至業(yè)主委員會;由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，區(qū)房產(chǎn)主管部門備案后，業(yè)主委員會與施工單位按照合同約定結(jié)算。

　　第二十五條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及房屋使用安全和嚴(yán)重影響住用功能的緊急情況時，業(yè)主物業(yè)專項維修資金分戶賬余額不足以支付應(yīng)急維修費用的，或者物業(yè)專項維修資金存在資金缺口的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)人民政府應(yīng)急資金墊付，待物業(yè)專項維修資金歸集到位后，予以歸還。

　　第二十六條　下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

　　(一)依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;

　　(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;

　　(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用。

　　第二十七條　在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將物業(yè)專項維修資金用于購買國債。

　　利用物業(yè)專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

　　利用業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

　　禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

　　第二十八條　下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：

　　(一)物業(yè)專項維修資金的存儲利息;

　　(二)利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益;

　　(三)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;

　　(四)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

　　第四章　監(jiān)督管理

　　第二十九條　物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其物業(yè)專項維修資金分戶賬余額隨物業(yè)所有權(quán)同時過戶。

　　第三十條　房屋滅失的，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金分戶賬中余額應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主。

　　第三十一條　市房產(chǎn)主管部門代管物業(yè)專項維修資金期間，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況：

　　(一)物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額;

　　(二)發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r;

　　(三)業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;

　　(四)其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。

　　業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)公布。業(yè)主對公布的情況有異議的，可以向公布人申請復(fù)核。

　　市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)定期向社會公開物業(yè)專項維修資金存儲和收支情況。

　　第三十二條　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每月一次向市房產(chǎn)主管部門發(fā)送物業(yè)專項維修資金對賬單;物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，向業(yè)主委員會發(fā)送物業(yè)專項維修資金對賬單。

　　市房產(chǎn)主管部門、業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核。

　　第三十三條　市房產(chǎn)主管部門、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　業(yè)主可以通過登錄市物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)查詢其分戶賬中物業(yè)專項維修資金的狀況。

　　第三十四條　物業(yè)服務(wù)合同解除時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會移交物業(yè)專項維修資金相關(guān)資料。

　　業(yè)主委員會任期屆滿，應(yīng)當(dāng)在區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會移交物業(yè)專項維修資金相關(guān)資料。

　　第三十五條　由市房產(chǎn)主管部門代管物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)依法接受審計機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)的監(jiān)督。

　　物業(yè)專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況，應(yīng)當(dāng)依法接受財政主管部門的監(jiān)督。

　　第三十六條　物業(yè)專項維修資金的歸集、使用、管理發(fā)生糾紛時，由區(qū)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和業(yè)主委員會進行調(diào)解，調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第五章　法律責(zé)任

　　第三十七條　由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金，業(yè)主委員會及其成員違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由物業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;造成經(jīng)濟損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　(一)未按照本辦法規(guī)定設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶或者未按照房屋戶門號設(shè)分戶賬;

　　(二)利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

　　第三十八條　違反本辦法規(guī)定，挪用物業(yè)專項維修資金的，依法由有關(guān)部門追回挪用的物業(yè)專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額二倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用物業(yè)專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按照前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)當(dāng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　區(qū)房產(chǎn)主管部門挪用物業(yè)專項維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門追回挪用的物業(yè)專項維修資金，由區(qū)人民政府對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十九條　業(yè)主未按照本辦法規(guī)定或者業(yè)主大會決議交存、續(xù)交物業(yè)專項維修資金，或者拒不分?jǐn)偩S修、更新、改造及增設(shè)費用的，業(yè)主委員會或者利害關(guān)系人可以向人民法院提起訴訟。

　　第四十條　違反本辦法其他規(guī)定，相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定法律責(zé)任的，依法追究法律責(zé)任。

　　第六章　附　則

　　第四十一條　各縣(市)物業(yè)專項維修資金由所在地人民政府房產(chǎn)主管部門自行管理，可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十二條　本辦法自2016年1月1日起施行。主送：各區(qū)、縣(市)人民政府，市政府各部門。