無錫市物業(yè)管理辦法

　　第一章　總則

　　第二章　業(yè)主自治管理

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)與費用

　　第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第六章　罰則

　　第七章　附則

第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。

　　新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理；配套設(shè)施不齊全的原有住宅區(qū)和其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第三條　無錫市房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行政主管部門，負責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市(縣)、區(qū)人民政府確定負責(zé)物業(yè)管理的行政主管部門在市物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、市(縣)、區(qū)人民政府的其他有關(guān)部門，按照各自的職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。

　　第四條　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

第二章　業(yè)主自治管理

　　第五條　業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)量少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

　　第六條　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條　一個物業(yè)管理區(qū)域只成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域具備有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上；

　　(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30%不足50%，但使用已超過一年的。

　　只有一個業(yè)主，或者業(yè)主數(shù)量較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域符合前條第一款所列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時向所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面報告， 并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建設(shè)面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料。建設(shè)單位未及時報告的，業(yè)主也可以直接向所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出 成立業(yè)主大會的書面要求。

　　市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)業(yè)主推薦產(chǎn)生首次業(yè)主大會籌備組成員，組成首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成?；I備組組成人員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于7日。

　　第九條　籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　(二)參照物業(yè)管理行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案；

　　(三)確認業(yè)主身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　(四)通過直接提名或者采取10%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦等方式確定業(yè)主委員會成員候選人；

　　(五)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　第十條　首次業(yè)主大會業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，住宅物業(yè)實行一套一票；非住宅物業(yè)按每150平方米建筑面積為一票，不足150平方米的，以每一房屋權(quán)屬證書為一票。單個業(yè)主最多票權(quán)數(shù)不能超過總投票權(quán)數(shù)的30%。

　　業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會上投票權(quán)數(shù)的確定，業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的，從其規(guī)定；沒有明確規(guī)定的，從前款規(guī)定。

　　第十一條　籌備組自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會會議，討論通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等內(nèi)容，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　首次業(yè)主大會籌備費用由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

　　(一)有20%以上業(yè)主提議的；

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十三條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，必要時也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開業(yè)主大會會議。

　　采用集體討論形式時，業(yè)主數(shù)量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)持有其所代表業(yè)主的書面委托意見。到會業(yè)主代表所代表的業(yè)主持有的投票權(quán)數(shù)，應(yīng)當(dāng)超過該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)的二分之一。

　　采用書面征求意見形式時，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主并及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。返回意見的業(yè)主所持有的投票權(quán)數(shù)，應(yīng)當(dāng)超過該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)的二分之一。

　　第十四條　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會召集主持。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并將會議主要議題、方式、時間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和相關(guān)居民委員會。所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和相關(guān)居民委員會可以派人列席會議。

　　需要物業(yè)管理企業(yè)列席業(yè)主大會會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責(zé)人或者其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　第十五條　業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。

　　業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案等重大決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過。

　　第十六條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　業(yè)主委員會由5人以上15人以下單數(shù)組成，任期為3年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　(二)遵守國家法律、法規(guī)；

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　　(四)熱心公益事業(yè)，自愿為業(yè)主服務(wù)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(五)具有一定組織能力，具備必要的工作時間。

　　第十八條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　(四)有犯罪行為的；

　　(五)辭職獲準的；

　　(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(七)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員辭職，必須提前2個月向業(yè)主委員會或者業(yè)主大會提出書面辭呈。

　　業(yè)主委員會委員缺額按業(yè)主大會議事規(guī)則補選，但缺額人數(shù)達業(yè)主委員會委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會重新選舉。

　　業(yè)主委員會委員資格終止或者被補選為業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告。

　　第十九條　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委會委員名單等材料向物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。

　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條第一款規(guī)定重新備案。

　　第二十條　業(yè)主委員會在任期屆滿的2個月前，應(yīng)當(dāng)告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及時指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉。

　　新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十一條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得損害社會公共利益。

　　第二十二條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中支付，也可以由全體業(yè)主分攤。經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

　　第二十三條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，居民委員會也應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作。

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第二十四條　實行物業(yè)管理的區(qū)域，可以建立由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)主持，協(xié)調(diào)處理有關(guān)事宜。

第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十五條　物業(yè)建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向所在地市、市(縣)物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。

　　市、市(縣)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的相對獨立封閉、共用設(shè)施等相關(guān)情況劃定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十六條　住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積的4‰無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房。物業(yè)管理服務(wù)用房和按國家有關(guān)規(guī)定納入配套建設(shè)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工。

　　第二十七條　物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)通過招標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，實施前期物業(yè)管理；投標人少于3個或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十八條　前期物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，制定業(yè)主臨時公約。前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時公約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同中涉及物業(yè)購買人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　第二十九條　普通住宅前期物業(yè)管理服務(wù)收費標準由價格主管部門核準。前期物業(yè)管理企業(yè)或者建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，與房屋購買人在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中預(yù)先約定收費標準。

　　以招投標方式確定的前期物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)報價格主管部門備案。

　　房屋出售交付之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；房屋出售交付之日次月至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，由房屋購買人按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的前期物業(yè)管理服務(wù)收費標準承擔(dān)。

　　第三十條　物業(yè)建設(shè)單位申請房屋預(yù)(銷)售許可證時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理服務(wù)用房的室號、面積和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料。

　　物業(yè)建設(shè)單位與房屋購買人訂立房屋銷售合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約和房屋購買人應(yīng)當(dāng)享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備數(shù)質(zhì)量情況，作為房屋銷售合同的附件，并將前期物業(yè)管理企業(yè)基本情況告知房屋購買人。

　　物業(yè)建設(shè)單位向房屋購買人交付房屋時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等一并交付查驗。

　　第三十一條　前期物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的數(shù)質(zhì)量情況進行查驗，并查明供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備與有關(guān)單位的移交情況。

　　對物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備達不到數(shù)質(zhì)量要求的，前期物業(yè)管理企業(yè)不得接管。

　　業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的查驗情況報告業(yè)主委員會。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)與費用

　　第三十二條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制和等級制管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備相應(yīng)的物業(yè)管理專業(yè)人員和其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。專業(yè)人員和其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得相應(yīng)職業(yè)資格證書后，持證上崗。

　　第三十三條　一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會決定選聘。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，聽取業(yè)主意見，接受業(yè)主的監(jiān)督,經(jīng)業(yè)主大會同意后，負責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同：

　　(一)聘請物業(yè)管理企業(yè)的方式；

　　(二)擬聘請的物業(yè)管理企業(yè)基本情況；

　　(三)擬訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同草案。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理行政主管部門制定發(fā)布的示范文本，對物業(yè)管理服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)在生效、終止或者解除之日起15日內(nèi)，告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　第三十四條　物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和管理；

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的保潔；

　　(三)公共綠地、花草樹木等的養(yǎng)護管理；

　　(四)協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、設(shè)置安全警示標志、進行消防和交通等事項的安全防范；

　　(五)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務(wù)；

　　(六)物業(yè)檔案的管理。

　　業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意，可以與物業(yè)管理企業(yè)約定前款內(nèi)容以外的其他服務(wù)項目；物業(yè)管理企業(yè)也可以直接向業(yè)主和使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的其他服務(wù)項目，業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的其他服務(wù)有自主選擇權(quán)。

　　第三十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同到期的3個月前，組織召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理服務(wù)合同是否延續(xù)作出決定，并提前2個月將決定書面通知物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)管理服務(wù)合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在2個月內(nèi)組織選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作仍未完成的，業(yè)主委員會與原物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，可以簽訂期限不超過6個月的臨時物業(yè)管理 服務(wù)合同，但是，臨時物業(yè)管理服務(wù)合同期限未滿，而業(yè)主委員會與新選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，臨時物業(yè)管理服務(wù)合同終止。

　　第三十六條　經(jīng)業(yè)主大會批準，由業(yè)主委員會解聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到解聘通知7日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并完成向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案資料、預(yù)收的有關(guān)費用、物業(yè)管理用房和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備等工作。

　　第三十七條　物業(yè)管理服務(wù)費用標準的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。

　　第三十八條　物業(yè)管理服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，具體標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在價格主管部門公布的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　非普通住宅及商住樓、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)管理服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。收費標準，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè) 買受人在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　政府指導(dǎo)價由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門共同確定，每年公布一次。

　　第三十九條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的服務(wù)項目，服務(wù)費用由雙方約定。

　　第四十條　物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費項目和標準向業(yè)主收取。收費項目和標準應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取衛(wèi)生費、治安費等性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

　　經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，但業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。

　　第四十一條　物業(yè)管理服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

　　采取酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金進行年度預(yù)決算和對物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進行審計。

　　第四十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生違反業(yè)主公約的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并協(xié)助業(yè)主委員會進行糾正。

　　對違反有關(guān)治安、環(huán)保和物業(yè)使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的，物業(yè)管理企業(yè)在制止的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　第四十三條　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度。

　　市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對決定受理的，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查、核實，并自受理投訴之日起30日內(nèi)，將處理意見回復(fù)投訴人。

　　投訴人對市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。

第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十四條　業(yè)主依法享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的停車場所，方可出租、出售。

　　第四十五條　業(yè)主或者使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)，并遵守業(yè)主公約。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并對物業(yè)裝飾裝修活動實施監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修規(guī) 定的，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，并督促改正。對已造成物業(yè)危害后果或者經(jīng)勸阻、制止拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政主管部門依法處理。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門依法處理。

　　第四十六條　業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其負有維護責(zé)任的物業(yè)定期維修養(yǎng)護。

　　當(dāng)物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)維修養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。因拒絕配合造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第四十七條　供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

　　第四十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)供本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人使用，不得向本物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人轉(zhuǎn)讓。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、場地等停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意，車輛停放應(yīng)當(dāng)有序，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第四十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或者業(yè)主委員會委托實施專人管理的機動車停車服務(wù)收費標準，按照價格主管部門制定的標準執(zhí)行。

　　利用屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、場地等停放車輛的，車輛停放場地費的收取標準，由業(yè)主大會參照有關(guān)規(guī)定、考慮占用共用設(shè)施給予合理補償?shù)脑瓌t確定。

　　第五十條　經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意或者根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦 理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)分類記賬、單獨核算，主要用于補貼物業(yè)管理服務(wù)費和補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。經(jīng)營收支情況應(yīng)當(dāng)定期向全 體業(yè)主公布。

　　第五十一條　物業(yè)專項維修資金的管理和使用按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章　罰則

　　第五十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)催交仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金；業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者申請仲裁。

　　第五十三條　前期物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第三十一條第二款規(guī)定，擅自接管不符合要求的物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元以下罰款。

　　第五十四條　業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越權(quán)限擅自作出決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第五十五條　違反本辦法規(guī)定，法律法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　違反本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他行政管理部門處罰的，由相應(yīng)的行政管理部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第五十六條　物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章　附則

　　第五十七條　本辦法中有關(guān)用語的含義：

　　(一)物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地；

　　(二)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人；

　　(三)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

　　(四)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動；

　　(五)共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

　　(六)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第五十八條　本辦法自2006年2月1日起施行。市人民政府1996年6月25日頒布的《無錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢除。