經(jīng)2006年6月30日吉林市人民政府第13屆58次常務會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2006年8月20日起施行。

　　2006年7月3日

吉林市棚戶區(qū)改造回遷住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

　　第一條　為加強棚戶區(qū)改造回遷住宅區(qū)，以下簡稱棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理，根據(jù)《吉林市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)的有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市城市建成區(qū)和工業(yè)集中區(qū)內(nèi)的棚改住宅區(qū)物業(yè)管理活動適用本辦法。

　　第三條　市物業(yè)管理行政主管部門負責棚改住宅區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、指導工作。

　　各區(qū)人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理活動的組織領導工作。其主要職責是：

　　(一)組織召開首次業(yè)主大會；

　　(二)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用；

　　(三)負責業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關資料和物業(yè)服務合同的備案管理；

　　(四)負責受理維修資金使用核準有關申報工作；

　　(五)負責受理前期物業(yè)管理招投標備案申報和協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)備案工作；

　　(六)受理物業(yè)管理投訴；

　　(七)其他物業(yè)管理職責。

　　其下設的物業(yè)管理辦公室負責日常工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，負責組織實施自治管理和棄管棚改住宅區(qū)管理工作。

　　第四條　棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理實行政府扶持、專業(yè)管理、自治管理相結合的原則。

　　第五條　一個棚改住宅區(qū)應以規(guī)劃宗地紅線圖為準，一般劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　管理區(qū)域內(nèi)的商品住宅和回遷住宅實行物業(yè)共管。

　　第六條　棚改住宅區(qū)的業(yè)主入住率達到該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積(或總套數(shù))50%以上時，區(qū)物業(yè)管理辦公室應當及時組織召開首次業(yè)主大會會議，并按有關規(guī)定程序確定管理方式。

　　第七條　棚改住宅區(qū)召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。

　　第八條　業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的約定，應當承擔相應的責任。

　　第九條　業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當按照《條例》的有關規(guī)定履行職責。業(yè)主委員會不履行職責，區(qū)物業(yè)管理辦公室責令限期改正后仍未改正的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　第十條　棚改住宅區(qū)的建設單位應按下列標準提供物業(yè)管理和社區(qū)管理用房：

　　(一)棚改住宅區(qū)住戶在1000戶(含本數(shù))以下的，按該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積千分之四標準提供物業(yè)管理用房。業(yè)主回遷后可并入其他社區(qū)的，劃入其他社區(qū)管理。無法劃入其他社區(qū)的，應提供300平方米面積的社區(qū)管理用房。

　　(二)棚改住宅區(qū)住戶在1000戶至3000戶(含本數(shù))的，應同時提供物業(yè)管理和社區(qū)管理用房，一般不低于500平方米，不高于600平方米。物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房可以合并使用。其中社區(qū)管理用房面積不低于300平方米。

　　(三)棚改住宅區(qū)住戶在3000戶以上的，按有關規(guī)定并考慮實際需要分別配置物業(yè)管理和社區(qū)管理用房。

　　社區(qū)管理用房由市民政部門統(tǒng)一辦理產(chǎn)權登記并負責管理。

　　第十一條　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，在區(qū)物業(yè)管理辦公室監(jiān)督管理下，由物業(yè)管理企業(yè)或管理單位使用，并自行維修。

　　物業(yè)管理用房未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得擅自改變用途。

　　第十二條　棚改住宅區(qū)的建設單位應當在取得《商品房預售許可證》前，通過招投標或批準協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并按有關規(guī)定備案。

　　建設單位應按《條例》的有關規(guī)定持有關備案資料和其他資料辦理《商品房預售許可證》。

　　第十三條　被選聘的物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務合同至棚改住宅區(qū)業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，應當做好下列工作：

　　(一)組織有關專業(yè)技術人員代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施的施工質量和配套建設情況；

　　(二)按照物業(yè)管理的要求，提出改善物業(yè)的具體設計建議；

　　(三)做好業(yè)主入住手續(xù)的辦理。

　　第十四條　物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件，建設單位在區(qū)物業(yè)管理辦公室監(jiān)督下，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)承接：

　　(一)建設工程的公共設備、設施配套齊全，并符合規(guī)劃設計及有關規(guī)范要求；

　　(二)竣工驗收合格，且驗收資料齊全；

　　(三)有符合規(guī)定的物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房；

　　(四)共用設備、設施運行正常、完好，并經(jīng)驗收合格；

　　(五)建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢。

　　第十五條　物業(yè)承接時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施，地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(四)建設單位代收的物業(yè)專項維修資金的明細資料；

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　第十六條　下列情形發(fā)生時，前期物業(yè)服務合同終止：

　　(一)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效；

　　(二)業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會制定的自治管理公約生效。

　　第十七條　在前期物業(yè)管理期間，棚改住宅區(qū)回遷業(yè)主的物業(yè)服務費用由建設單位承擔。

　　第十八條　業(yè)主大會成立后，選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的，應當按照《條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　同等條件下，業(yè)主大會可以優(yōu)先選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十九條　業(yè)主大會成立后，實行業(yè)主自治管理的，業(yè)主委員會應當在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織、監(jiān)督下，履行下列管理職責：

　　(一)組織小區(qū)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作；

　　(二)維護小區(qū)環(huán)境秩序；

　　(三)負責小區(qū)綠化養(yǎng)護；

　　(四)負責房屋及道路、方磚等共用設施設備的養(yǎng)護和維修；

　　(五)負責接待業(yè)主報修，受理業(yè)主投訴；

　　(六)對存在安全隱患的物業(yè)，及時向有關部門報告；

　　(七)負責小區(qū)管理服務費用的收繳、管理、使用。

　　業(yè)主委員會履行本條第(一)項職責時，也可以委托所在地環(huán)境衛(wèi)生服務單位負責，費用按環(huán)境衛(wèi)生部門規(guī)定的標準直接向業(yè)主收取。

　　第二十條　棚改住宅區(qū)具備業(yè)主大會成立條件，暫時無法成立業(yè)主大會的，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織下，所在地的社區(qū)居民委員會應當在60日內(nèi)，按本辦法第十九條的規(guī)定，履行自治管理職責。

　　第二十一條　實施自治管理的棚改住宅區(qū)的業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會，應當制定小區(qū)自治管理公約。

　　自治管理公約應當對管理事項、服務質量、服務費用、權利義務、專項維修資金使用、物業(yè)管理用房的使用、違約責任等內(nèi)容作出約定。

　　第二十二條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同和自治管理公約的約定，按時繳納物業(yè)服務費用。

　　物業(yè)服務費用收支情況每半年應當向全體業(yè)主公布一次，接受業(yè)主和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督。

　　第二十三條　實施自治管理的，業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會向業(yè)主收取的物業(yè)服務費用，實行專戶存儲。

　　回遷業(yè)主的物業(yè)服務費用按建筑面積每平方米每月不低于0.30元的標準繳納。

　　第二十四條　實施自治管理的棚改住宅區(qū)中，從事保潔、綠化等物業(yè)服務崗位，可作為公益性崗位，由區(qū)勞動和社會保障部門根據(jù)居民戶數(shù)、綠地面積、 清掃保潔面積、保安責任區(qū)面積等，核定公益崗位人數(shù)，由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會聘請符合公益性崗位條件的下崗失業(yè)人員，按再就業(yè)有關政策辦理。

　　第二十五條　棚改住宅區(qū)的業(yè)主須按《吉林市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的規(guī)定繳納物業(yè)專項維修資金。

　　維修資金專項用于物業(yè)共用部位、公用設施設備保修期滿后，日常維修養(yǎng)護以外的大中修、更新改造，不得挪作他用。

　　第二十六條　違反本辦法的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰；責任人給他人造成損失的，應依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)違反第七條規(guī)定，建設單位不承擔首次業(yè)主大會會議費用的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處5000元至30000元罰款；

　　(二)違反第十條規(guī)定，建設單位不按照規(guī)定配置物業(yè)管理和社區(qū)管理用房的，給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處500000元以下的罰款；

　　(三)違反第十二條規(guī)定，新建住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標方式或未經(jīng)批準通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，給予警告，責令限期改正，并處100000元以下的罰款；

　　(四)違反第十五條規(guī)定，建設單位不移交有關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，并處10000元至100000元的罰款；

　　(五)違反第十七條規(guī)定，在前期物業(yè)管理期間，建設單位不承擔棚改住宅區(qū)回遷業(yè)主的物業(yè)服務費用的，責令限期改正，逾期仍未改正的，可以并處5000元至30000元罰款；

　　(六)違反第二十五條第二款規(guī)定，挪用專項維修資金的，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，可吊銷資質證書。

　　第二十七條　本辦法由吉林市房地產(chǎn)管理局組織實施。

　　第二十八條　本辦法自2006年8月20日起施行。