????業(yè)委會能否代表業(yè)主參加訴訟?

????目前法規(guī)由于沒有明確業(yè)主委員會的法律地位，這使得小區(qū)業(yè)主共同性權益受侵害時，業(yè)主委員會無法及時出面采取有效保護措施。?

????正方意見福州海景花園業(yè)委會代表蔡明森認為草案中既然已經(jīng)在“法律責任”一章中，明確了業(yè)主委員會的法律責任，卻沒有相應規(guī)定其法律權利，顯然不妥。建議增加有關條款，明確給予其相應的法律權利，以便業(yè)主委員會在獲得業(yè)主大會授權后可以自己的名義代表業(yè)主參加訴訟；業(yè)主委員會應按規(guī)定刻制、使用和管理印章。融僑三區(qū)業(yè)委會鄭崇仁也表示，應立法給予業(yè)主委員會一定的法律地位，以便使業(yè)主大會在與物業(yè)發(fā)生糾紛時，具備訴訟主體的資格。?

????匯德律師事務所李劍敏律師說，業(yè)主委員會是小區(qū)全體業(yè)主的代表，其任務是管理業(yè)主的公共財產(chǎn)，代表小區(qū)業(yè)主占有、使用、處分小區(qū)公共財產(chǎn)。當公共財產(chǎn)受到損害時，代表小區(qū)業(yè)主提起訴訟或非訴訟程序。因此，必須明確業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主行使訴訟的權利。?

????反對意見福州順廈物業(yè)管理公司周元洪認為，物業(yè)委員會不是法人機構，不應刻有公章。?

????福州新三澤物業(yè)管理有限公司陳立武指出，業(yè)主委員會在損害相關方利益后，是否要承擔法律責任？是由業(yè)主來承擔，還是由業(yè)主委員會來承擔？由委員會來承擔吧，它又僅僅是業(yè)主的“代理機構”，若由業(yè)主來承擔，人多手雜，必然會產(chǎn)生執(zhí)行難問題。因此，他認為，業(yè)主委員會不應承擔法律責任，也不具備法人資格。?

　　業(yè)主投票權應如何確定?

????要成立業(yè)主委員會，就要召開首次業(yè)主大會，而投票權如何分配也成為聽證會上一大熱點問題。主要有3大類觀點：?

????觀點一蔡明森認為，以建筑面積為投票權計算標準對居于弱勢的廣大小業(yè)主不利，參照江蘇、上海等地做法以戶或套數(shù)為計算標準并結合面積因素確定投票權比較合理。玉融花園業(yè)主委員會林榮璋也贊同“以套房選舉，結合平方數(shù)”的做法，他還建議物業(yè)管理用房；地面架空層、共用地下室等未列入業(yè)主產(chǎn)權證建筑面積登記的共有部分、配套設施；住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共地面停車（場）庫、公共地下停車（場）庫及防空避難所等物業(yè)應不計入投票權。?

????觀點二針對修改稿第八條“單個業(yè)主所持的投票權最高不超過全部投票的30％”規(guī)定，福州博佳物業(yè)管理有限公司吳章興指出，“物業(yè)管理條例”只規(guī)定“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定”，并沒有限制最高投票權，因此，建議刪除此條款。福州三木集團的王勇也建議刪除“單個業(yè)主所持投票權最高不超過全部投票權的30％”這一條款。他認為對每個業(yè)主都應給予同等權利，不應限制大業(yè)主的投票權。?

????觀點三在論及開發(fā)商空置房是否有投票權時，聽證會形成了爭議。福州三木集團的王勇認為，開發(fā)商的空置房屋同樣要交繳物業(yè)管理費等，應有同等的投票權利。省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會綜合開發(fā)委員會連瑜華則認為，在業(yè)主大會上，業(yè)主應該有更多的發(fā)言權，而開發(fā)商不應有投票權。尤其是空置房，其沒有產(chǎn)權證，不應擁有投票權。?#p#分頁標題#e#

　　首次業(yè)主大會召開條件?

????規(guī)定兩年是否太長李劍敏對修改稿中將“首套房屋交付使用滿兩年”作為召開首次業(yè)主大會的一個條件是否合理提出質(zhì)疑。她說，現(xiàn)在交房基本上都是建成后統(tǒng)一時間交付，比較集中，入住比例較大，所以規(guī)定滿兩年是否太長，建議可改為滿一年。入住率達50％以上是否具有可操作性鄭崇仁認為，修改稿中規(guī)定的“業(yè)主入住率達50％以上”作為召開首次業(yè)主大會的條件之一，他覺得不太有可操作性，到底這50％入住率由誰說了算，無明確的說法。他建議，還是以“首套房屋交付使用滿兩年”作為條件較好。?

　　物業(yè)管理的爭執(zhí)之處?

????架空層權屬亟待解決業(yè)主和開發(fā)商關于架空層權屬之爭已到了白熱化程度，是當前急需要解決的問題。匯德律師事務所律師李劍敏認為，架空層停車位是小區(qū)的公共配套設施，該面積已列入公攤，所有權應歸全體業(yè)主所有。然而目前大多數(shù)開發(fā)商將其作為獨立產(chǎn)權出售、出租。因此建議參照上海市的做法，將架空層的產(chǎn)權明確規(guī)定歸全體業(yè)主所有。福州海景花園業(yè)委會蔡明森認為，按規(guī)劃配套建設與開發(fā)商承諾的用于公共停車、文化活動、休閑、健身、綠化等公共用途，不列入建筑容積率計算的地面首層架空層屬全體業(yè)主共有。?

????車輛丟失如何問責福州海景花園業(yè)委會代表蔡明森指出，本次立法認為物業(yè)公司僅對車輛停放秩序管理負責，帶有明顯的行業(yè)利益保護傾向。它不僅違反了國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定精神，也與我國民法的有關規(guī)定相悖。依相關法律和審判實踐，對物業(yè)管理過程中的車輛丟失問題，物業(yè)公司一般負有一定的賠償責任。物業(yè)公司的法律責任分為兩種，一種是違約責任，一種是侵權責任，希望立法能給予明確。?

????水、電收費如何收更合理省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會綜合開發(fā)委員會連瑜華建議，針對水、電、氣以及有線電視等的收費難的問題，提出“批發(fā)與零售價格差理論”，供應商把水電等作為商品批發(fā)給小區(qū)物業(yè)部門，物業(yè)公司再以原價零售給最終用戶業(yè)主。?

????雙?；▓@業(yè)主陳德源表示，住宅區(qū)內(nèi)有線電視、水、電等的收費標準應由行業(yè)公司服務到位，不能由物業(yè)管理站代收代辦，或由物業(yè)提價收費，這都有損業(yè)主利益，應在條款中予以制止和規(guī)范。?

????小區(qū)裝修規(guī)范誰有責福州泰禾物業(yè)管理有限公司施斌富認為，有必要添加“物業(yè)管理公司依法對裝飾裝修房屋進行監(jiān)督，并按規(guī)定或約定收取裝修管理費和管理裝修押金”的規(guī)定，以便在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、破壞設施和給他人造成生命、財產(chǎn)等損失的情況時，能從這筆押金中支付賠償。如裝修過程一切平安，則物業(yè)管理公司再將收取的押金奉還。?

????福州夢之園業(yè)委會副主任陳啟中也建議，要讓城市管理執(zhí)法切實走進社區(qū)。對此，博佳物業(yè)管理公司吳章興表示，草案應明確在裝修中“對違反有關規(guī)定和侵害他人合法權益”所上報的“相關單位”是所屬縣（市、區(qū)）城管執(zhí)法部門。?

????專項維修基金誰有權動?

????觀點一福州海景花園業(yè)委會蔡明森指出，該基金必須由業(yè)主委員會負責收取和管理，并在業(yè)主大會授權下使用；必須追究未經(jīng)業(yè)主大會批準擅自挪用、抽逃或使用“專項維修基金”的法律責任。?

????觀點二匯德律師事務所律師李劍敏指出，應明確買賣合同是在2003年8月31日前簽訂的，專項維修基金仍由開發(fā)商交納，以便避免業(yè)主與建設單位的糾紛。金城小區(qū)業(yè)委會副主任方一進一步建議，增加條款規(guī)定2003年9月1日前交付使用的物業(yè)，若物業(yè)管理基本金未按規(guī)定撥付到位的，由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門責令建設單位限期撥付到位。?#p#分頁標題#e#

????觀點三左?；▓@業(yè)委會王建國認為，草案中應明確規(guī)定，在業(yè)主委員會未設立專戶前，應由市房地產(chǎn)管理部門代管保修期內(nèi)的維修費用和專項維修基金，以防止物業(yè)企業(yè)不辭而別或拖延、抵扣該款項。（文章原載福州晚報）

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