第十五條 當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于合同效力和物權(quán)效力區(qū)分的規(guī)定。

　　●立法背景

　　本條規(guī)定的內(nèi)容，在民法學中稱為物權(quán)變動與其基礎(chǔ)關(guān)系或者說原因關(guān)系的區(qū)分原則。區(qū)分合同效力和登記的效力為我國民法學界普遍贊同，有的學者提出，區(qū)分原則具有如下幾個方面的實際意義：第一，有利于保護買受人依據(jù)合同所享有的占有權(quán)。在不動產(chǎn)買賣合同成立以后，即使投有辦理不動產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)的登記手續(xù)，但是，因為合同已經(jīng)生效，所以依據(jù)有效合同而交付之后，買受人因此享有的占有權(quán)仍然受到保護。即使買受人不享有物權(quán)，但是可以享有合法的占有權(quán)，針對第三人的侵害不動產(chǎn)的行為，可以提起占有之訴。第二，有利于確立違約責任。如果一方在合同成立之后沒有辦理登記，或者拒絕履行登記義務，由于合同已經(jīng)成立并生效，此種拒不履行登記的行為構(gòu)成違約，應當承擔相應的違約責任。假如未辦理登記導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。第三，有利于保護無過錯一方當事人。當事人之間買賣房屋未經(jīng)登記的情況錯綜復雜，如果以登記為合同生效要件，則在因出賣人的原因而未辦理登記手續(xù)的情況下，在房屋價格上漲之后，出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效為理由，要求確認合同無效并返還房屋，這有可能鼓勵一些不法行為人規(guī)避法律，甚至利用房屋買賣欺詐他人，而損害的卻是善意的買受人的利益。特別是在房屋已經(jīng)交付使用，買受人對房屋已進行了重大修繕的情況下，如果因未登記而確認合同無效并返還房屋，這確實會妨礙現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序。如果嚴格的區(qū)分合同效力和登記效力，則可以防止此種現(xiàn)象的發(fā)生。

　　學者一般認為，區(qū)分兩種效力不但是科學的，符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請求權(quán)的基本法理，而且被民法實踐證明對分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍，區(qū)分當事人的不同法律責任，保障原因合同當事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原則。曾有一段時期，我國的司法實踐以及一些立法，對這個問題有不同的認識。目前，無論是民法學界，還是法律規(guī)定和司法實踐，對于區(qū)分合同效力和登記效力，在認識上已經(jīng)基本一致?！逗贤ā返?4條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。合同法還規(guī)定了導致合同無效的各種情形．在這些情形中，并沒有不動產(chǎn)物權(quán)未依法登記的規(guī)定。雖然擔保法有抵押合同自登記之日起生效的規(guī)定，但本法在擔保物權(quán)編抵押權(quán)一章，改變r這一規(guī)定，即不動產(chǎn)抵押登記，只產(chǎn)生抵押權(quán)生效的效力。司法實踐也明確了區(qū)分合同效力與登記效力的原則，如最高人民法院1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”明確指出，不動產(chǎn)登記并不是買賣合同的生效要件，而是其履行行為的組成部分。同時還規(guī)定，“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任?！鞭D(zhuǎn)讓方(即出讓人)因其過錯使得買受人不能取得土地使用權(quán)的，要承擔違約責任。顯然，土地使用權(quán)未辦理轉(zhuǎn)讓登記并不影響合同的約束力。最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國合同法、若干問題的解釋》規(guī)定，依照《合同法》第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理髓記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

　　●條文解讀

　　以發(fā)生物權(quán)變動為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，主要是合同，它屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，成立以及生效應該依據(jù)合同法來判斷。民法學將這種合同看成是物權(quán)變動的原因行為。不動產(chǎn)物權(quán)的變動只能在登記時生效，依法成立生效的合同也許不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。這可能是因為物權(quán)因客觀情勢發(fā)生變遷，使得物權(quán)的變動成為不可能；也可能是物權(quán)的出讓人“一物二賣”，其中一個買受人先行進行了不動產(chǎn)磴記，其他的買受人便不可能取得合同約定轉(zhuǎn)讓的物權(quán)。有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同和物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅本身是兩個應當加以區(qū)分的情況。除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強制性規(guī)定和社會公共利益，就可以發(fā)生效力。合同只是當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對民事權(quán)利的變動而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權(quán)的變動所采取的一種公示方法，如果當事人之間僅就物權(quán)的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。例如，當事人雙方訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經(jīng)生效，如果沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，但買受人基于有效合同而享有的占有權(quán)仍然受到保護。違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。依不同情形，買受人可以請求債務人實際履行合同，即請求出賣人辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，或者請求債務人賠償損失。