? 簽訂房屋買賣合同的技巧 一份商品房買賣合同的簽署，是買賣雙方在交易的初始階段對(duì)彼此將來要享受的權(quán)利和履行的義務(wù)達(dá)成一致意見的一種書面認(rèn)可。但是在簽訂商品房買賣合同之前，因?yàn)橘I賣雙方的專業(yè)知識(shí)存在信息上的不對(duì)稱，所以雖然雙方簽字認(rèn)可了合同中的內(nèi)容，但有時(shí)買方并非出于本意或者不知道用相關(guān)的信息保護(hù)自己的利益，所以導(dǎo)致合同在履行過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)上暴露出諸多問題，本文在此對(duì)這些問題不作贅述。為何頻頻出現(xiàn)糾紛而近期又得不到令人滿意的解決方式呢？原因是復(fù)雜的，眾說紛蕓，莫衷一是。就我個(gè)人的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，且又無經(jīng)驗(yàn)及先例可循，所以才導(dǎo)致立法和管理相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來說比較滯后；從市場(chǎng)的角度來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽合，尤其是適銷對(duì)路的產(chǎn)品供不應(yīng)求，仍處于賣方市場(chǎng)，所以賣方會(huì)利用市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。在立法、司法、社會(huì)管理及市場(chǎng)這幾種因素的綜合作用下，短期內(nèi)買方與賣方是無法抗衡的，無法達(dá)到權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買方明顯處于弱勢(shì)及不利的情況下，怎么能盡最大可能為自己爭(zhēng)得一些應(yīng)屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢？通過多年實(shí)踐積累的經(jīng)驗(yàn)，筆者愿意將一些由教訓(xùn)得來的經(jīng)驗(yàn)向讀者做一簡(jiǎn)單介紹，使那些在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)及法律知識(shí)了解不多的購房者少走些彎路，盡可能地保護(hù)自已的現(xiàn)實(shí)利益。這些技巧包括下面的內(nèi)容： 強(qiáng)烈要求使用24條及包含四個(gè)附件的合同。因?yàn)檫@個(gè)合同相對(duì)于其它的格式合同和賣方自制的合同來說，對(duì)買方最有利。有些開發(fā)商為減輕其責(zé)任，或者出售不合法的項(xiàng)目，仍然拒絕使用新版的格式合同。 約定＂五證＂復(fù)印件的真實(shí)性，否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的明確的違約責(zé)任。目前在商品房的銷售過程中，除非在買方的強(qiáng)烈要求下，否則開發(fā)商一般不主動(dòng)出示＂五證＂的原件，只有少數(shù)開發(fā)商將＂五證＂或＂五證＂原件的一部分在銷售時(shí)明示。不出示＂五證＂原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問題，有的是有意回避＂五證＂中所記載的問題，如存在抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，比如將某項(xiàng)目一期說成是二期的等，對(duì)于初次購房者來說，要分清＂五證＂的真?zhèn)我约坝涊d的內(nèi)容對(duì)自己將來利益的影響將是一件非常困難的事情，所以買方索性在合同中約定開發(fā)商保證＂五證＂復(fù)印件的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)具體的違約責(zé)任，這樣就使買方處在一個(gè)比較有利的地位。 堅(jiān)持賣方先蓋章，買方后簽字。簽訂商品房買賣合同應(yīng)該是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成一致意見并以書面形式表達(dá)后同時(shí)簽字蓋章，然后合同才能生效。但實(shí)際上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí)，中介機(jī)構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。賣方蓋章和買方簽字的時(shí)間差，對(duì)于誠信的開發(fā)商來說無需多慮，但對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開發(fā)商買方就不得不防了，比如開發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對(duì)自己有利的內(nèi)容，對(duì)事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時(shí)買方的首付款基本都交了，會(huì)使買方處于一個(gè)不利的地位，嚴(yán)重的買方的利益會(huì)受損。為了防止這種概率雖小但對(duì)買方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動(dòng)。最好堅(jiān)持雙方同時(shí)蓋章簽字，這也是開發(fā)商對(duì)買方的一種尊重。 選擇賣方出示《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》做為房屋交付的條件。2000年5月1日前，房屋竣工驗(yàn)收由質(zhì)檢站擔(dān)任。根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，從2000年5月1日起，房屋竣工驗(yàn)收備案表由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方聯(lián)合驗(yàn)收后，在工程竣工后15 天內(nèi)到市、區(qū)兩級(jí)建委辦理竣工備案，取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》后，即視為政府主管部門對(duì)已竣工房屋質(zhì)量的認(rèn)可。這時(shí)應(yīng)注意開發(fā)商出示的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》中有關(guān)消防及環(huán)保等項(xiàng)內(nèi)容是否符合要求，如不符合要求，應(yīng)視為開發(fā)商不具備房屋交付條件。如超過合同約定的交付期限仍不能取得正式合法的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》的，應(yīng)視為開發(fā)商逾期交房，雙方應(yīng)依據(jù)事先在合同中約定的方式及內(nèi)容處理爭(zhēng)議。 交房時(shí)出示實(shí)測(cè)面積。2001年以前使用的《內(nèi)銷商品房買賣契約》中明確約定了開發(fā)商在交房時(shí)出示實(shí)測(cè)面積是交付條件之一，否則開發(fā)商違約，但在新版合同中，去掉了有關(guān)這方面的約定，建議購房者將這條做為補(bǔ)充協(xié)議加入到合同里，因?yàn)樾掳婧贤谖鍡l有關(guān)面積確認(rèn)及誤差的處理中有退房的情況涉及到實(shí)測(cè)面積問題，即如果銷售面積與產(chǎn)權(quán)登記面積超過3％，買受人可以選擇退房。出現(xiàn)這種情況，因交房時(shí)不能出示實(shí)測(cè)面積（即產(chǎn)權(quán)登記面積），所以買方無法知道交付的房屋是否符合合同的約定，買方如果在裝修后才知道實(shí)測(cè)面積，而結(jié)果恰恰符合退房的條件，那么買方退房時(shí)，買方的損失將是慘重的。 以上只是購房簽約技巧的一部分，希望對(duì)潛在的購房者有所幫助。 ?