1、 《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“出租人和承租人租賃房屋，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕等責(zé)任條款以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！北緱l不以登記為合同生效的條件。未經(jīng)登記的房屋租賃同樣有效，但不能對(duì)抗善意第三人。（1） 承租人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）承租人可能無(wú)法取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）第二百三十條規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”，出租人出售出租房屋時(shí)，承租人提出的價(jià)格與他人相同的，承租人有權(quán)先與出租人簽訂購(gòu)房合同。立法的初衷是使現(xiàn)有承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利，有利于其生活或生產(chǎn)的穩(wěn)定。要獲得這種特殊保護(hù)，當(dāng)事人必須能夠證明自己是房屋的“承租人”，并與出租人有真實(shí)的租賃關(guān)系。但在司法實(shí)踐中，出租人串通他人偽造租賃合同的情況并不鮮見(jiàn)，這使得法院在確定租賃關(guān)系是否成立時(shí)，往往對(duì)租賃合同的真實(shí)性產(chǎn)生懷疑。當(dāng)出租人與承租人之間存在相對(duì)關(guān)系時(shí)，法院更可能認(rèn)為當(dāng)事人之間的租賃合同是事后簽訂的，不真實(shí)，從而否定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但是，如果出租人和承租人依法登記租賃，情況就大不相同了?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《證據(jù)規(guī)定》）第七十七條規(guī)定：“人民法院對(duì)同一事實(shí)，可以按照下列原則確定若干證據(jù)的證明力：（一）公文和證據(jù)的證明力國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體根據(jù)職權(quán)出具的書(shū)證一般大于其他書(shū)證；“房管部門(mén)出具的租賃登記證，將為租賃關(guān)系的真實(shí)性、當(dāng)事人的合法性提供有力的證明不必承擔(dān)額外的舉證責(zé)任。

2。承租人可能無(wú)法獲得“買(mǎi)賣(mài)不違反租賃”的特殊保護(hù)?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃期間，租賃物所有權(quán)發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力?！币话阏f(shuō)來(lái)，本法是指租賃期間，租賃房屋因出售、繼承等原因發(fā)生產(chǎn)權(quán)變化的，新房屋所有人（買(mǎi)受人或繼承人）無(wú)權(quán)終止原租賃關(guān)系。承租人在租賃期內(nèi)可以按照原條件繼續(xù)使用租賃房屋，其實(shí)質(zhì)是維護(hù)承租人生產(chǎn)或者生活的穩(wěn)定。但是，從房屋新主人的角度來(lái)看，承租人繼續(xù)使用房屋已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了其利益，尤其是當(dāng)租賃期限長(zhǎng)達(dá)10年甚至20年時(shí)。在我國(guó)，許多商業(yè)銀行或資產(chǎn)管理公司無(wú)法通過(guò)拍賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，使得壞賬數(shù)量大幅增加。

為了避免債務(wù)人虛構(gòu)租賃關(guān)系，保護(hù)新房主的利益，許多法院對(duì)承租人“買(mǎi)賣(mài)不違反租賃”的權(quán)利設(shè)定了嚴(yán)格的條件，即承租人應(yīng)當(dāng)提前辦理租賃登記。例如，上海市高級(jí)人民法院制定了《關(guān)于處理房屋租賃糾紛適用法律若干問(wèn)題的答復(fù)（三）》，規(guī)定“房屋權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)，承租人不得以“承租人”為理由要求新的房屋權(quán)利人繼續(xù)履行租賃合同出售并不違反租約”。但是，除非承租人有證據(jù)證明新房主知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)?！币虼耍凶馊嗽谖崔k理租賃登記的情況下，不能證明“新房主知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)”，就可能喪失“出售不違反租賃”的權(quán)利。（2）出租人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。出租人不能證明租賃關(guān)系的存在或者承租人的真實(shí)身份，可以承擔(dān)法律責(zé)任。例如，出租人將房屋出租給承租人后，承租人就在出租房屋內(nèi)種植花草。由于存放不當(dāng)，一盆鮮花掉落，一名行人受傷。事發(fā)后，租客失蹤。在這種情況下，行人無(wú)疑會(huì)向房東要求賠償。但《證據(jù)規(guī)定》第四條規(guī)定：“在下列侵權(quán)訴訟中，舉證責(zé)任按照下列規(guī)定承擔(dān)：（四）建筑物或者其他設(shè)施、建筑物上的擱置物、懸掛物倒塌、脫落或者給他人造成損害的侵權(quán)訴訟，業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)的舉證責(zé)任?！?。在人口流動(dòng)日益頻繁、鄰里關(guān)系淡漠的今天，出租人在未辦理租賃登記的情況下，要證明租賃關(guān)系的存在，進(jìn)一步證明事故發(fā)生時(shí)房屋實(shí)際上由承租人控制和管理，顯然并不容易。如果出租人不能提供證據(jù)，法院將推定出租人對(duì)事故負(fù)有責(zé)任。

以上是小編對(duì)“出租房屋未登記是否無(wú)效”問(wèn)題的回答根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋租賃應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠珱](méi)有規(guī)定以登記為合同生效的條件，因此出租房屋未登記的，也具有效力。如果讀者需要法律幫助，歡迎到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎