不論你有幾套房 業(yè)主大會只能投一票

　　《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》即將大修

　　你有意見建議10月30日前抓緊去提

　　實(shí)施了10年之久的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》即將大修。

　　今年8月，杭州市房管局在市政府門戶網(wǎng)站，對《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》舉行網(wǎng)上公開聽證。市法制辦對條例(修訂草案)送審稿進(jìn)行修改完善后，昨天再度公開征求社會各界的意見和建議。

　　征求意見稿列出了10大聽證要點(diǎn)，比如：物業(yè)管理的形式包括哪些?業(yè)主自行管理應(yīng)設(shè)定哪些條件和要求?社區(qū)居委會在物業(yè)監(jiān)督管理活動中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些職責(zé)?物業(yè)企業(yè)接管、退出物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)設(shè)定哪些要求?如何有效制止物業(yè)使用中的違法行為?

　　草案全文可在市政府法制辦網(wǎng)站(www.hangzhoufz.gov.cn)查看。征求意見10月30日截止。

　　不論你有幾套房　 每戶只能投一票

　　草案規(guī)定：業(yè)主投票權(quán)數(shù)，要按照專有產(chǎn)權(quán)的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，也只能按一個人計算。

　　解讀：原條例當(dāng)中，業(yè)主的投票權(quán)，實(shí)行一套一票?，F(xiàn)在修正為“按業(yè)主算”。在一個小區(qū)里，不管你住的房子有多大，或有多少套房，業(yè)主權(quán)利一律平等，開業(yè)主大會時每戶業(yè)主只有一個投票權(quán)。

　　分期開發(fā)的小區(qū)

　　設(shè)一個業(yè)委會但需不斷增補(bǔ)委員

　　草案還有一些新規(guī)定，是以前沒有的。

　　比如，現(xiàn)在分期開發(fā)的小區(qū)很多，有的已形成多個封閉小區(qū)，但設(shè)施設(shè)備卻是共用的。這種大型小區(qū)要成立幾個業(yè)委會?

　　草案專門規(guī)定：由一個物業(yè)管理的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，在首次業(yè)主大會會議時，就要根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等，明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和雖已出售尚未交付使用的物業(yè)，則由開發(fā)建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。

　　也就是說，同一物業(yè)管理的小區(qū)，業(yè)委會應(yīng)該設(shè)一個，但要隨著小區(qū)分期開發(fā)的進(jìn)展，不斷增補(bǔ)業(yè)委會委員。

　　業(yè)委會出現(xiàn)缺額　 候補(bǔ)委員自動遞補(bǔ)

　　“候補(bǔ)委員”這個詞，首次被提了出來。

　　業(yè)委會人數(shù)要在5至11人，必須是單數(shù)，以方便投票決策。那碰上委員辭職怎么辦?

　　草案提出可以設(shè)立“候補(bǔ)委員制度”。

　　候補(bǔ)委員人數(shù)不超過委員人數(shù)的50%?？梢耘c正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。當(dāng)業(yè)委會因委員辭職等原因缺額，且缺額人數(shù)不超過50%的，可以從候補(bǔ)委員中自動遞補(bǔ)。但如果缺額超過50%，就要重新選舉業(yè)委會了。

　　物業(yè)如果“掉鏈子”

　　居委會“見義勇為”來接管

　　業(yè)委會委員有辭職的可能，物業(yè)同樣有突然撂挑子走人的可能性。

　　但小區(qū)管理不能掉鏈子。

　　草案考慮到了這種特殊情形，解決辦法是：先制訂物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案。然后由居委會按預(yù)案，應(yīng)急組織不超過6個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由該小區(qū)業(yè)主共同承擔(dān)。

　　不過，居委會的接管好比“見義勇為”，不是無期限的。6個月后，要是小區(qū)還沒選聘好物業(yè)，業(yè)主們就要自行管理了。

　　小區(qū)自行管理別忘防范意外傷害

　　“自行管理”的模式也是原條例中沒有的。

　　草案規(guī)定：經(jīng)小區(qū)專有部分面積占總建筑面積過半數(shù)、且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以在街道、居委會的監(jiān)督指導(dǎo)下，該小區(qū)可由業(yè)主自行管理，并設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)和負(fù)責(zé)人。

　　業(yè)主們可以自行雇人，進(jìn)行保潔、保安等小區(qū)服務(wù)，但要為他們支付意外傷害等保障費(fèi)用。

　　電梯、消防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　新增物業(yè)保修金　 專門針對房屋質(zhì)量問題

　　草案還給開發(fā)商加了一道“緊箍咒”——物業(yè)保修金。

　　物業(yè)保修金和物業(yè)維修資金是兩回事。

　　物業(yè)保修金，是開發(fā)商出的。在辦產(chǎn)權(quán)證前就得上交，而且要存儲8年，作為建筑工程等問題的維修費(fèi)用。

　　物業(yè)維修資金，則是由全體業(yè)主繳存的，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)保修金存滿8年后，本息余額要退還建設(shè)單位。但建設(shè)單位如果因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因不存在了，那這筆本息余額就轉(zhuǎn)為小區(qū)的物業(yè)維修資金了。

　　物業(yè)維修資金的申請和使用比較嚴(yán)格，流程較多。不過，如果電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，草案特別規(guī)定：可以按簡易程序申請使用物業(yè)維修資金。

　　大家如有意見建議，可與市法制辦或市房管局聯(lián)系