1、 如何處理房屋定金糾紛要正確處理認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金糾紛，首先要了解認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)和認(rèn)購(gòu)書(shū)中擔(dān)保的定金內(nèi)容。從簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的背景和內(nèi)容來(lái)看，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非購(gòu)房合同。無(wú)定金條款的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”只是買(mǎi)賣(mài)雙方交易意向的表達(dá)，買(mǎi)賣(mài)雙方之間不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但對(duì)于已達(dá)成房屋交易初始意向的買(mǎi)賣(mài)雙方，為保證雙方能進(jìn)一步聯(lián)系房屋交易，即買(mǎi)受人保證在簽訂正式購(gòu)房合同前，開(kāi)發(fā)商不會(huì)將房屋出售給他人，而開(kāi)發(fā)商保證購(gòu)房者可以再次聯(lián)系購(gòu)房者。顯然，不具約束力的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”無(wú)法達(dá)到上述目的。為達(dá)到上述目的，雙方約定，買(mǎi)受人應(yīng)向開(kāi)發(fā)商支付一定定金，以保證開(kāi)發(fā)商在約定期限內(nèi)不將房屋出售給他人，并保證買(mǎi)受人在約定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步協(xié)商購(gòu)房事宜。買(mǎi)受人支付定金后，認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)由意向書(shū)變?yōu)閰f(xié)議書(shū)，買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商之間存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商的義務(wù)是在約定期限內(nèi)不將房屋出售給他人，買(mǎi)受人的義務(wù)是在約定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步聯(lián)系。否則，購(gòu)房者將失去定金，開(kāi)發(fā)商將加倍支付定金。從以上分析可以看出，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)房合同進(jìn)一步協(xié)商的協(xié)議，定金保證了購(gòu)房合同的進(jìn)一步協(xié)商。

了解認(rèn)購(gòu)表格的性質(zhì)和存款擔(dān)保的內(nèi)容將為處理此類(lèi)糾紛提供依據(jù)。（1） 因開(kāi)發(fā)商原因，如開(kāi)發(fā)商將約定的房屋出售給第三人，雙方未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)受人可以要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金；（2） 因買(mǎi)受人放棄購(gòu)買(mǎi)約定房屋等原因，雙方未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)受人將失去定金；（3）買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商未能就商品房具體條款達(dá)成協(xié)議的房屋買(mǎi)賣(mài)合同在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)，買(mǎi)受人可以要求開(kāi)發(fā)商退還已付定金；（四）開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的房屋，即開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售不符合使用條件的現(xiàn)房，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退還定金，并要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。

如發(fā)生押金糾紛，雙方可協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向法院提起訴訟。開(kāi)發(fā)商違約如何處理。就購(gòu)房合同而言，購(gòu)房者的主要義務(wù)是按時(shí)支付房?jī)r(jià)，而購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，往往根據(jù)自己的承受能力選擇付款方式，因此逾期付款導(dǎo)致的違約在實(shí)踐中非常少見(jiàn)。購(gòu)房合同中的違約大多是開(kāi)發(fā)商造成的。以下主要介紹開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任主要包括：

1）房屋延遲交付；

2）面積錯(cuò)誤；

3）設(shè)備和裝修不符合合同約定；

4）規(guī)劃設(shè)計(jì)變更；

5）房屋質(zhì)量不合格；

6）未處理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)如期辦理。

如果發(fā)生上述違約，買(mǎi)方應(yīng)首先查看采購(gòu)合同中是否有關(guān)于處理上述違約責(zé)任的協(xié)議。有協(xié)議的，按合同辦理。對(duì)違約責(zé)任的處理方式?jīng)]有約定的，可以依法要求開(kāi)發(fā)商違約賠償。賠償標(biāo)準(zhǔn)僅限于直接損失。具體處理辦法如下：

1根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用房地產(chǎn)合同若干問(wèn)題的解釋》，房地產(chǎn)合同未約定逾期交房的違約處理辦法，如開(kāi)發(fā)商逾期交房等《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理辦法》規(guī)定，逾期交付房屋期間，按照有關(guān)部門(mén)公布的或者經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定處罰。開(kāi)發(fā)商交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積有誤差的，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，面積誤差按以下方法處理：

1）面積誤差率絕對(duì)值小于3%（含3%）的，按實(shí)際情況結(jié)算房?jī)r(jià)；

2）面積誤差率絕對(duì)值大于3%的，買(mǎi)方有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付的房?jī)r(jià)退還買(mǎi)受人，并支付已付房?jī)r(jià)利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買(mǎi)受人補(bǔ)足房?jī)r(jià)誤差率小于3%（含3%）的部分；房?jī)r(jià)誤差率超過(guò)3%的部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有。房地產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)值低于3%的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)退還絕對(duì)值低于3%的部分。出賣(mài)人交付的房屋設(shè)備、裝修不符合合同約定的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)拒絕接受，視出賣(mài)人不交付房屋。逾期交付的，按出賣(mài)人逾期交付處理。買(mǎi)受人已驗(yàn)收該商品房，發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人交付的設(shè)備、裝修不符合合同約定的，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人限期改正。因房屋更正不能正常使用的，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)有關(guān)部門(mén)公布的同地段同類(lèi)住房租金或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。出賣(mài)人拒絕改正或者在合理期限內(nèi)不改正的，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。賠償責(zé)任以實(shí)際損失為限，包括設(shè)備和裝修的價(jià)差、工程改造以及房屋不能正常使用期間的損失。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更和設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)類(lèi)型、戶(hù)型、空間大小、朝向發(fā)生變化的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更設(shè)立之日起10日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)方有權(quán)在通知到達(dá)之日起15天內(nèi)書(shū)面答復(fù)是否退房。買(mǎi)受人自通知送達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃設(shè)計(jì)變更及由此引起的房?jī)r(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常使用的對(duì)該房屋，買(mǎi)受人可以要求解除購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任（具體視情況而定）