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寧波
新政下的二手房買賣有哪些門道
專家認(rèn)為：
從本次新政綱領(lǐng)性的條文來看政策只是針對個人的普通住房出售過程中可以享受減免的優(yōu)惠，也就是說主體需符合“個人”及“普通住房”才能享受新政的優(yōu)惠，但如果個人出售非普通住房是否享受這一優(yōu)惠政策，目前為止有關(guān)部門尚未出具具體的說法。在這里需要和大家說明的是，普通住宅與非普通住宅的界定寬泛一點(diǎn)來講就是以單套面積是否達(dá)到140平米來算，單套面積低于140平米就算普通住宅，反之就是非普通住宅。那就目前階段如果需購買非普通住房的買受方來說可以靜待相關(guān)的政策。而對于已簽訂存量房買賣契約的，但尚未進(jìn)入過戶流程的房屋，建議還是按兵不動為上策，因為實(shí)施的細(xì)則尚未頒布。
另外，再從本次二手房新政兩年期的界定標(biāo)準(zhǔn)來看：
1、若2年以上的個人普通住房出售予以免征營業(yè)稅，
2、若2年以內(nèi)的個人普通住房出售的話按差價×5.55%予以征收營業(yè)稅。
那上述第1點(diǎn)免征營業(yè)稅的政策會增加市場上一些已滿2年但不滿5年的個人普通住房的競爭力，也就是說對于這一批存量房源的成交量可能會放大，同時對于那些已滿5年在以前來講具有很強(qiáng)競爭力的房源可能就弱化了。對于第2點(diǎn)，大家可能普遍認(rèn)為避免買那些不滿2年的存量房，因為稅費(fèi)可能會很高，但專家認(rèn)為并非這樣，那些不滿2年的存量房就目前來說更具有競爭力，值得注意的是不滿2年的那些房屋都是在2007年房價高位的時候購買的，同時這次的政策未曾對個人所得稅予以減免，那個人所得稅的征收方式若按現(xiàn)有政策為滿5年，且為個人唯一生活用房方能享受減免的政策，那么對于未滿5年的房屋征稅方式則為差價(凈得)×20%或核定征收成交價×1%。這樣一分析就會發(fā)現(xiàn)對于不滿2年的那些房屋如果出售的話交易成本(稅費(fèi))是非常的低甚至比購買增量房要低得多。
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