農(nóng)村房屋的買賣都會(huì)涉及宅基地問(wèn)題。農(nóng)村房屋買賣的宅基地糾紛是常見(jiàn)的糾紛類型。那么，在農(nóng)村房屋買賣合同確認(rèn)無(wú)效后，會(huì)有哪些后果?會(huì)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？律霸搜集了相關(guān)文章，將在下文中為您詳細(xì)解答這些問(wèn)題。

首先，賠償損失。雙方的房屋買賣無(wú)效，出售方有權(quán)要求返還房屋，但購(gòu)買方可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償，在確定損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋現(xiàn)有價(jià)值與原購(gòu)房款之間的差價(jià)作為信賴?yán)娴膿p失考慮在內(nèi)。

其次，確定過(guò)錯(cuò)責(zé)任。作為市場(chǎng)主體，農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民在交易秩序中的地位是平等的，不能因?yàn)檗r(nóng)民抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力差就認(rèn)為城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房行為是欺詐.而從糾紛現(xiàn)狀看，也多是農(nóng)村房屋出賣人因房屋價(jià)格上漲或拆遷等原因訴諸法院要求確認(rèn)合同無(wú)效。因此在確定過(guò)錯(cuò)責(zé)任時(shí)也應(yīng)將之考慮在內(nèi)，即反悔一方應(yīng)分擔(dān)多一點(diǎn)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，這樣更符合誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。

再次，添附物的處理。購(gòu)房者大多會(huì)對(duì)所購(gòu)房屋重新裝修或翻新重建，對(duì)此應(yīng)作為善意添附.故合同被確認(rèn)無(wú)效后，所作之添附應(yīng)視為經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，適用善意添附的規(guī)定，在房屋歸屬不動(dòng)產(chǎn)所有人后，另一方當(dāng)事人可依不當(dāng)?shù)美蟛粍?dòng)產(chǎn)所有人賠償損失。

?農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的對(duì)象問(wèn)題

目前我國(guó)法律只是禁止了一戶農(nóng)民不可以兩次申請(qǐng)宅基地，但是并沒(méi)有明確禁止一戶農(nóng)民同時(shí)擁有兩塊以上宅基地。農(nóng)民可以通過(guò)購(gòu)買而同時(shí)擁有兩塊以上宅基地。原因有兩個(gè)，其一，這樣做可以促進(jìn)農(nóng)村的房屋交易;其二，我國(guó)法律允許城市居民同時(shí)擁有多處房產(chǎn)，也允許在農(nóng)村擁有住宅的農(nóng)民到城市再購(gòu)買房屋，那么沒(méi)有理由不允許農(nóng)民在農(nóng)村同時(shí)擁有兩處以上房產(chǎn)。

在農(nóng)村私有房屋買賣中，合同當(dāng)事人主要有三種情況：

第一種是雙方都是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，因?yàn)殡p方都是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，而宅基地的所有權(quán)又是歸屬于同一集體。所以，雙方的房屋買賣所轉(zhuǎn)移的僅僅是地面房屋的所有權(quán)，而對(duì)宅基地的使用權(quán)在本集體內(nèi)部的成員之間轉(zhuǎn)移，一般都認(rèn)為是可以的。

第二種情況是雙方是不同集體的成員，農(nóng)民要將房屋轉(zhuǎn)讓給其他集體的農(nóng)民，如果可以轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)目前我國(guó)的“房隨地走”的房地產(chǎn)政策，就必然會(huì)存在著宅基地所有權(quán)與宅基地使用權(quán)沖突的問(wèn)題。因?yàn)槿绻梢宰杂赊D(zhuǎn)讓，那么就會(huì)出現(xiàn)別村的農(nóng)民在本村所有的土地上擁有房屋的情況。本村的村民也可能不會(huì)答應(yīng)。

第三種情況是農(nóng)民與城市居民。正是因?yàn)橘I方的身份問(wèn)題，又產(chǎn)生了一些問(wèn)題。房屋交易是發(fā)生在農(nóng)民和城市居民之間，不僅存在著和第二中情況一樣的沖突。而且國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。這個(gè)通知禁止了城市居民購(gòu)買農(nóng)民住宅?！钡窃撏ㄖ皇欠桑膊皇切姓ㄒ?guī)，其效力是值得探討的。隨后，國(guó)務(wù)院在2004年發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中又重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！钡摏Q定并沒(méi)有禁止城市居民購(gòu)買農(nóng)村的住宅。

既然目前我國(guó)法律沒(méi)有明確限制宅基地不能轉(zhuǎn)讓給本集體以外的人。那么農(nóng)民就有權(quán)自由處分屬于自己所有的房產(chǎn)，可以將住宅轉(zhuǎn)讓給本集體外的農(nóng)民，也可以轉(zhuǎn)讓給城市居民。但是這里的確有一個(gè)不可回避的問(wèn)題，那就是如何解決土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的沖突。我覺(jué)得可以參照城市房改房的做法，由集體經(jīng)濟(jì)組織一次性收取一定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金。因?yàn)楸炯w的農(nóng)民無(wú)償使用宅基地完全是基于它的特定的成員身份，而本集體之外的農(nóng)民和城市居民想要卻不具有這種特定身份，那么可以通過(guò)讓他們向集體交納土地使用費(fèi)的形式來(lái)取得宅基地的使用權(quán)。

律霸小編為您整理這篇文章。綜上所述，盡管宅基地使用權(quán)的限轉(zhuǎn)性導(dǎo)致農(nóng)村房屋不可自由流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村房屋買賣從其交易的形態(tài)來(lái)看均符合市場(chǎng)行為的特性。如果你對(duì)此還有疑問(wèn)的話，可以來(lái)電具體咨詢我們律霸網(wǎng)站的在線律師。

農(nóng)村中的小產(chǎn)權(quán)房能買嗎

導(dǎo)致農(nóng)村房產(chǎn)買賣糾紛有哪些

農(nóng)村房屋買賣政策 ?