第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　●立法主旨

　　本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定。

　　●立法背景

　　土地資源具有稀缺性和不可再生性，如何充分地發(fā)掘土地的價值，是各國共同面臨的課題。隨著人類社會的進步和發(fā)展，特別是現(xiàn)代化專業(yè)技術(shù)的進步，分層次開發(fā)土地成為了土地利用的新趨勢。我國一些地區(qū)也出現(xiàn)利用地下空間建造地下商場、車庫等設(shè)施，利用地上空間建造空中走廊、天橋等情況。對于空間利用的問題，我國有的地方在出讓土地時也進行過一些探索：將建設(shè)用地使用權(quán)人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，其中建筑物的高度根據(jù)規(guī)劃確定；深度根據(jù)技術(shù)指標確定的建筑物的基底位置確定。確定范圍之外的土地使用權(quán)仍屬于國家，國家可以再次出讓。由于我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未對土地分層出讓的問題作出規(guī)定，實踐中對于專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)仍不明確，造成一些土地登記機構(gòu)無法辦理登記手續(xù)，相關(guān)設(shè)施權(quán)利人的權(quán)利得不到確認和法律上的保護。因此，在物權(quán)法中，對土地分層次利用的權(quán)利進行規(guī)范勢在必行。

　　●條文解讀

　　隨著經(jīng)濟與社會的發(fā)展，對土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。為了適應(yīng)土地利用由平面趨向立體化發(fā)展的趨勢，增加土地分層利用的效用，有的大陸法系國家和地區(qū)在民法地上權(quán)中規(guī)定空間利用的問題，有的國家和地區(qū)單行法中也涉及空間利用權(quán)的內(nèi)容，我國城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。土地的性質(zhì)決定了土地上下空間的所有權(quán)屬于國家和集體，當事人只能通過設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的方式取得對土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國家所有后才能出讓，國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，只要對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度作出明確的規(guī)定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。根據(jù)本法第138條第(四)項的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，應(yīng)當在合同中明確規(guī)定建設(shè)物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施占用的空間范圍，這樣建設(shè)用地使用權(quán)人對其取得的建設(shè)用地的范圍就能界定清楚。比如，同一塊土地地下50米至地上250米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建商廈；地下70米至100米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過其使用權(quán)所占用的空問范圍有所區(qū)別。

　　那么，如何調(diào)整同一塊土地不同用益物權(quán)人之間的關(guān)系呢?根據(jù)本法的規(guī)定，不動產(chǎn)的權(quán)利人根據(jù)相鄰關(guān)系的規(guī)定，應(yīng)當為相鄰各權(quán)利人提供必要的便利，并在其權(quán)利受到損害時，可以請求相鄰權(quán)利人補償。不動產(chǎn)的權(quán)利人想提高自己土地的便利和效益，可以通過設(shè)定地役權(quán)取得對他人土地的利用。以上規(guī)定完全適用于分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設(shè)用地使用權(quán)人之問應(yīng)當適用相鄰關(guān)系的規(guī)定。如果建設(shè)用地使用權(quán)人一方需要利用另一方的建設(shè)用地，同樣可以通過設(shè)定地役權(quán)來解決?？傊?，物權(quán)法所有適用于“橫向”不動產(chǎn)之問相鄰關(guān)系和地役權(quán)等規(guī)定都適用于“縱向”不動產(chǎn)之間。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。