非房產(chǎn)所有人出售房屋

一些房屋賣家不是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，而是出售他人的房屋，并且事后無法獲得房產(chǎn)所有人的同意。這種情況在法律上被稱為未經(jīng)授權(quán)處置，即未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋。結(jié)婚形成的夫妻共同所有的房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)以一方名義登記，但實(shí)際上是夫妻共同所有的房屋。對(duì)于繼承形成的普通房屋，即房屋所有人死亡，其法定繼承人超過兩人，且未辦理遺產(chǎn)結(jié)算的，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)由繼承人共同享有。拆遷形成的家庭共有房屋，即根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人是家庭中的幾個(gè)人，但拆遷房屋以其中一人的名義登記，實(shí)際上是家庭共有房屋。未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓共同所有的房地產(chǎn)。出賣人侵犯其他共有人的合法權(quán)益，致使本合同無效的，出賣人與無民事行為能力人、限制民事行為能力人、無民事行為能力人：10歲以下未成年人訂立的房屋買賣合同無效的；不能識(shí)別自己行為的精神病限制民事行為能力人：14歲以上16歲以下的人、聾啞人或盲人、間歇性精神病患者上述人員應(yīng)代表其法定代表人簽署房屋買賣合同，獨(dú)立簽訂房屋買賣合同是無效合同，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，合同無效規(guī)定出售房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋的出售無效，依法被司法行政機(jī)關(guān)查封或者限制其房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，在承租人未依法被司法行政機(jī)關(guān)查封或者限制其房地產(chǎn)權(quán)利的房屋之前，不得由房屋所有人出售上述措施解除，否則簽訂的房屋買賣合同無效。例如，被法院依法查封的房屋、拆遷規(guī)劃紅線內(nèi)的房屋等，以欺詐、脅迫、利用他人危險(xiǎn)損害集體利益的手段或結(jié)果訂立的房屋買賣合同無效證據(jù)，則房屋買賣合同也被視為無效。如果二手房買賣合同在合同確認(rèn)無效后無效，則未履行的合同不應(yīng)履行；如果履約正在進(jìn)行，則應(yīng)立即終止履約。對(duì)于無效合同造成的財(cái)產(chǎn)損失，一般采取以下方法：（一）返還財(cái)產(chǎn)，返還財(cái)產(chǎn)是將當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài)?？梢杂梢环交螂p方退回。一方根據(jù)無效合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還給另一方；如果該房屋已不存在或已損壞，并且已由第三方合法獲得，并且不可能或沒有必要?dú)w還該房屋，則應(yīng)予以折扣賠償（二）損失賠償無過錯(cuò)方可以要求有過錯(cuò)方賠償其自身的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，他們應(yīng)根據(jù)責(zé)任的大小和嚴(yán)重程度承擔(dān)適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)損失份額