優(yōu)先購買權(quán)的行使期在性質(zhì)上應為排除期。超過該期限，優(yōu)先購買權(quán)將失效，優(yōu)先購買權(quán)持有人不得再在行使優(yōu)先購買權(quán)的基礎上否認賣方與第三方之間已訂立的銷售合同。但是，在此期間，賣方有義務停止銷售。第三人違反優(yōu)先購買人優(yōu)先購買標的物的，優(yōu)先購買人有權(quán)主張買賣關(guān)系無效。同時，優(yōu)先購買行為是一種確認行為。在法律作出規(guī)定之前，應當適用訴訟時效的規(guī)定【案件事實】2001年6月2日，原告張與被告山東泰安XX貿(mào)易公司簽訂了房屋租賃合同，同意被告將位于泰安市那河西路的**花園酒店出租給原告經(jīng)營管理。在租賃期內(nèi)，被告于2004年8月12日通知原告，要求其立即支付所欠租金3.5萬元。否則，租賃合同將依法終止，財產(chǎn)將被收回。2004年10月28日，原告獲悉，由于資產(chǎn)調(diào)整，原告租用的酒店房屋的產(chǎn)權(quán)變更為被告**魯潤有限公司，雙方的租賃關(guān)系按照合同規(guī)定終止。2004年12月1日，兩被告簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定被告泰安XX貿(mào)易公司將酒店物業(yè)以1860800元的價格轉(zhuǎn)讓給被告**魯潤有限公司有限公司。合同簽訂后，被告**魯潤股份有限公司于2004年12月24日支付了全部購房款并辦理了房屋所有權(quán)證。隨后，被告**魯潤股份有限公司有限公司通知原告轉(zhuǎn)讓。此外，被告泰安XX貿(mào)易公司是被告**魯潤股份有限公司的股東，原告張XX于2006年3月向法院提起訴訟，要求法院確認兩被告買賣房屋的行為無效，并允許原告根據(jù)兩被告確立的房屋買賣條件行使優(yōu)先購買權(quán)。被告辯稱，兩被告之間的關(guān)系是內(nèi)部資產(chǎn)調(diào)整關(guān)系，而不是買賣關(guān)系，原告沒有優(yōu)先購買權(quán)；即使原告有優(yōu)先購買權(quán)，但由于已書面通知原告，原告已超過一年未主張優(yōu)先購買權(quán)，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。山東省泰安市泰山區(qū)人民法院認定，原告與被告涉及房屋租賃合同，原告作為承租人有優(yōu)先購買權(quán)。雖然被告在轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)前通知原告，但未在法定期限內(nèi)履行停止銷售義務，其買賣行為應視為無效行為。根據(jù)《合同法》第230條和《最高人民法院關(guān)于實施民法通則若干問題的意見》第132條的規(guī)定，判決如下：1、被告泰安XX貿(mào)易公司與被告**魯潤股份有限公司就位于奈河路119號的房地產(chǎn)買賣合同，泰安市無效。2、 駁回原告的其他索賠

承租人的所謂優(yōu)先購買權(quán)，也稱為優(yōu)先購買權(quán)，指出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人在同等條件下優(yōu)先于他人購買房屋的權(quán)利。也就是說，優(yōu)先購買權(quán)持有人在訂立買賣合同時有優(yōu)先購買權(quán)，但它不是改變既定法律關(guān)系的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)作為一種期待權(quán)，只有在出售財產(chǎn)時才能享有其權(quán)益。優(yōu)先購買人出售標的物時，在一定期限內(nèi)不行使的，視為放棄?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于實施民法通則若干問題的意見》第一百三十二條規(guī)定：“出租人出售出租房屋，應當提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；出租人不按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋出售無效。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)?！斑@確認了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。這種權(quán)利是由法律產(chǎn)生的，具有一定的特殊性。這一期限是法律的強制性規(guī)定，應從知道賣方和第三方之日起計算，這要求賣方負有通知義務。通知的到達是債權(quán)人計算期限的起點優(yōu)先購買方了解交易情況和行使優(yōu)先購買權(quán)的前提。從本案來看，被告泰安XX貿(mào)易公司于2004年10月28日向原告送達了房屋出售通知書，即使該通知書是在同一天收到的，作為具有優(yōu)先購買權(quán)的原告，其法定期限至少應為2004年10月28日至2005年1月28日。在三個月內(nèi)，被告泰安XX貿(mào)易公司有義務停止將該房屋出售給他人。然而，兩被告之間的房屋轉(zhuǎn)讓發(fā)生在2004年12月1日，即這三個月內(nèi)。由此可見，被告泰安XX商貿(mào)公司轉(zhuǎn)讓該房屋違反了《最高人民法院關(guān)于實施民法通則若干問題的意見》第132條的規(guī)定，其行為侵犯了原告的優(yōu)先購買權(quán)。因此，法院支持原告的請求，確認兩被告之間的銷售合同無效。行使優(yōu)先購買權(quán)的前提是承租人和其他買方處于相同的條件下。相同條件是指對優(yōu)先購買權(quán)持有人行使優(yōu)先購買權(quán)的限制，主要指價格條件。優(yōu)先購買權(quán)確立后，并不剝奪他人的購買機會，因為其他購買者仍然可以參與購買。優(yōu)先購買權(quán)人不能提供相同條件的，按照出價較高者的市場原則確定所有權(quán)。在本案中，由于被告泰安XX貿(mào)易公司是被告**魯潤有限公司的股東，兩被告之間交易時確定的價格考慮了多種因素，其中一些因素超出了原告的能力。此外，被告泰安XX貿(mào)易公司未能在3個月內(nèi)履行停止銷售的義務，因此原告無法參與投標。基于公平原則，原告不能以兩被告之間確定的價格購買，并可以根據(jù)房屋的市場價格行使優(yōu)先購買權(quán)。因此，法院不支持原告根據(jù)兩被告確定的房價行使優(yōu)先購買權(quán)的請求。被告泰安XX貿(mào)易公司于2004年8月12日發(fā)出的通知是催促原告支付租金并要求其承擔違約責任的通知，這不是終止合同的通知。由于兩被告均為獨立法人，因此兩被告之間的買賣不屬于內(nèi)部資產(chǎn)調(diào)整。由于優(yōu)先購買行為是一種確認行為，在法律作出規(guī)定之前，應當適用訴訟時效。總而言之，法院不接受被告的論點