1、 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)象是項(xiàng)目，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，項(xiàng)目是綜合性的。按其居住功能可分為普通住宅、公寓樓、辦公樓、商業(yè)樓或可單獨(dú)出售的配套設(shè)施。根據(jù)其建筑性質(zhì)，可分為普通多層建筑、小高層建筑、高層建筑、別墅或裙樓等，根據(jù)是否裝修，可分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房?？傊?，產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)是復(fù)雜多樣的。因此，在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，有的以住宅小區(qū)為核算對(duì)象，有的以批量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為核算對(duì)象，有的以工程合同段為核算對(duì)象，有的以單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)論是概算還是施工圖預(yù)算都可以作為成本核算的對(duì)象，有的甚至提出以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和進(jìn)度計(jì)劃為主要依據(jù)來(lái)確定成本歸集的對(duì)象，我們不能隨意評(píng)價(jià)哪種方法正確與否，但有一點(diǎn)是明確的，那就是，這些方法計(jì)算的單位面積成本不合理，不能真正保證收入成本比。人為調(diào)整利潤(rùn)也是可能的，這大大降低了會(huì)計(jì)信息的可靠性。無(wú)論項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是單一的還是復(fù)雜的，房地產(chǎn)業(yè)的成本征收對(duì)象都應(yīng)該是政府批準(zhǔn)的單個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論是否涉及其他項(xiàng)目的名稱(chēng)、地塊等配套設(shè)施，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目一般是獨(dú)立于其他項(xiàng)目的，無(wú)論是審批還是規(guī)劃審批，從整體上考慮，都分別要求項(xiàng)目的建筑密度、容積率、綠化覆蓋率、人防設(shè)計(jì)要求和配套設(shè)施建設(shè)。因此，當(dāng)項(xiàng)目分批次、分階段開(kāi)發(fā)時(shí)，如果單純以批次、標(biāo)段或建筑類(lèi)型來(lái)反映產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本，就不可能合理、準(zhǔn)確。有一種方法可以檢驗(yàn)成本核算的準(zhǔn)確性和合理性，即同一項(xiàng)目中同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本是相同的。當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)定，剔除其他調(diào)價(jià)因素后，同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售毛利不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。因此，在考慮成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)以政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目為單位。只有當(dāng)所有應(yīng)該實(shí)施和支持的項(xiàng)目按照規(guī)劃要求全部完成后，才能收回整個(gè)項(xiàng)目的成本。否則，即使相關(guān)費(fèi)用按照項(xiàng)目預(yù)算提前計(jì)入開(kāi)發(fā)總成本，也會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的成本歸集與其他行業(yè)的成本核算一樣。在開(kāi)發(fā)成本一級(jí)下設(shè)置“土地成本、前期成本、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共配套設(shè)施成本、開(kāi)發(fā)間接成本、財(cái)務(wù)成本”二級(jí)核算，在二級(jí)核算下設(shè)置三級(jí)核算優(yōu)化每個(gè)第二級(jí)帳戶(hù)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，往往是分期開(kāi)發(fā)，建筑產(chǎn)品屬于非標(biāo)產(chǎn)品。因此，在建立三級(jí)造價(jià)明細(xì)表時(shí)，應(yīng)將同一小區(qū)的工程項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)核算。借助工程或前期部門(mén)編制的項(xiàng)目預(yù)算，可以使項(xiàng)目規(guī)劃和預(yù)算中的項(xiàng)目?jī)?nèi)容與項(xiàng)目?jī)?nèi)容保持一致，上述內(nèi)容可以合理地歸集在設(shè)定的三級(jí)明細(xì)成本中。同時(shí)，類(lèi)似的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可以分批、分片開(kāi)發(fā)，如社區(qū)小高層、社區(qū)普通多層等，對(duì)于更多受益人或整個(gè)項(xiàng)目需要承擔(dān)的公共成本，應(yīng)在核算中做詳細(xì)記錄，以方便以后的逐步開(kāi)發(fā)步驟分配計(jì)算。

合理收集所有開(kāi)發(fā)成本后，最關(guān)鍵的工作就是成本分配。在此之前，我們需要討論單位成本的對(duì)象。過(guò)去我們都是計(jì)算所有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單位建筑面積或可銷(xiāo)售面積的成本（即直接將總成本除以總建筑面積或可銷(xiāo)售面積），然后用每個(gè)產(chǎn)品對(duì)象的面積乘以單位面積的成本，計(jì)算出單個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。有的企業(yè)甚至沒(méi)有“產(chǎn)品開(kāi)發(fā)”科目或詳細(xì)核算產(chǎn)品開(kāi)發(fā)科目。當(dāng)然，對(duì)于一些產(chǎn)品開(kāi)發(fā)單一的小規(guī)模項(xiàng)目，這樣的撥款不會(huì)影響成本的真實(shí)性和合理性。然而，對(duì)于一個(gè)大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一些成本內(nèi)容可能并不合理，這也使得二、三級(jí)成本的清晰細(xì)化核算毫無(wú)意義。因此，筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算還應(yīng)參考一些制造企業(yè)的產(chǎn)品核算方法，如品種法、批量法，甚至分步法等，確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)別，總結(jié)子類(lèi)別，并借助現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，準(zhǔn)確地分配出詳細(xì)的成本，從而計(jì)算出單個(gè)可銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，真實(shí)客觀地反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。下面逐一說(shuō)明成本項(xiàng)目。（1） 土地成本分配土地成本包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地證費(fèi)、契稅、土地使用稅、土地閑置費(fèi)等，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有單一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，由房管測(cè)繪部門(mén)或土地管理部門(mén)確定總可銷(xiāo)售面積用建筑規(guī)劃部門(mén)確定的總面積與土地開(kāi)發(fā)總成本進(jìn)行比較，得出單位面積成本，再根據(jù)單個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積計(jì)算出土地開(kāi)發(fā)成本。綜合性項(xiàng)目用地不相同、出讓價(jià)格不一致的，必須按照出讓土地用途進(jìn)行分類(lèi)。商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地和銷(xiāo)售配套設(shè)施用地的成本應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算，并計(jì)算相應(yīng)的成本。在住宅成本的計(jì)算和分?jǐn)傊?，如果有不同?lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如普通多層住宅和小高層住宅，則高層住宅、獨(dú)棟別墅或連體別墅的土地成本包括兩部分，即直接計(jì)算的土地成本之和根據(jù)單棟建筑的建筑面積和基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本。（2）前期費(fèi)用的分配前期費(fèi)用包括勘察費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、政府收取的各項(xiàng)費(fèi)用，“五通一平”等工程建設(shè)前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作所發(fā)生的費(fèi)用。前期費(fèi)用占產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的比重相對(duì)較低，可以直接按總費(fèi)用和總面積計(jì)算分配。如果單項(xiàng)成本很高，分?jǐn)偛糠挚梢耘c單項(xiàng)成本分開(kāi)計(jì)算?？傊瑫?huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)按照重要性原則進(jìn)行。建筑安裝成本的分?jǐn)偨ㄖ惭b成本包括土建、水電安裝、室內(nèi)外裝修、設(shè)備工具購(gòu)置等，這部分成本在單個(gè)產(chǎn)品成本中占很大比例。但與其他成本項(xiàng)目相比，其分?jǐn)倢?duì)象相對(duì)明確?？筛鶕?jù)單體直接分配給單個(gè)產(chǎn)品對(duì)象。也可以借鑒工業(yè)企業(yè)的成本核算方法，對(duì)同一類(lèi)別的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分類(lèi)總結(jié)，如同一結(jié)構(gòu)、類(lèi)似成本和裝修標(biāo)準(zhǔn)或同一檔次等?？傊?，它計(jì)算簡(jiǎn)單，能夠真實(shí)、準(zhǔn)確地反映開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定價(jià)成本。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括排污排洪費(fèi)、供電費(fèi)、供氣費(fèi)、供水費(fèi)、通訊費(fèi)、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)、照明費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、道路橋涵、綠化景觀等基礎(chǔ)工程費(fèi)用。與其他費(fèi)用相比，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配應(yīng)該簡(jiǎn)單明了，可以按可銷(xiāo)售面積分配，這樣對(duì)客觀公正地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果沒(méi)有影響。（5） 公共配套設(shè)施費(fèi)的分配

公共配套設(shè)施包括教育設(shè)施費(fèi)、醫(yī)療設(shè)施費(fèi)、商業(yè)設(shè)施費(fèi)、區(qū)域市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)、物業(yè)管理配套服務(wù)設(shè)施費(fèi)