房地產(chǎn)合作開發(fā)應(yīng)注意哪些法律風(fēng)險。最低保證條款不應(yīng)在合同中約定。合營合同各方應(yīng)當共同投資、共同經(jīng)營、共同承擔(dān)風(fēng)險、共同分享利潤。然而，許多合作開發(fā)合同規(guī)定，無論項目是否盈利，合資企業(yè)的一方應(yīng)收回投資或收取固定利潤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理合營企業(yè)合同糾紛若干問題的答復(fù)》的規(guī)定，這些條款屬于合營企業(yè)合同中的“最低保證條款”，違反了在合營活動中應(yīng)當遵守的盈虧共擔(dān)原則和風(fēng)險，損害了其他合營企業(yè)或合營債權(quán)人的合法權(quán)益的，視為無效。加強和完善“聯(lián)辦賬戶”的管理措施。在履行非法的人類合作開發(fā)合同時，為了處理合作開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓和結(jié)算、投資資金的使用和資金的收付，合作伙伴往往同意設(shè)立一個“聯(lián)合管理賬戶”，共同監(jiān)督項目資金的使用。在實踐中，有許多因“共同管理賬戶”的非標準管理而產(chǎn)生的糾紛實例。一些合作伙伴忽視了對完全由另一方控制的“共同管理賬戶”的監(jiān)督和管理。為了保護所有合作伙伴的利益，所有合作伙伴必須在合作開發(fā)合同中明確約定“共同管理賬戶”的使用和管理方法。特別是預(yù)留印章中的財務(wù)印章和個人印章不應(yīng)由一方負責(zé)，而是應(yīng)由各方分別管理，這有利于各方相互制約和監(jiān)督

3。不允許以合作開發(fā)的名義借款。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中的投資者與當?shù)卣s定，投資者只提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，項目建成后，另一方將返還投資者的本金和利息。根據(jù)國家有關(guān)法律和中國人民銀行《貸款通則》的規(guī)定，禁止企業(yè)對相互借款資金收取利息。因此，以合作開發(fā)的名義借款也是無效合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理合營企業(yè)合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》，貸款人只能收回本金，收取已取得或同意取得的利息，并對借款人處以相當于銀行利息的罰款。因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方在簽訂合同時應(yīng)予以注意。設(shè)定明確的違約責(zé)任和終止合作開發(fā)合同的條件。在實踐中，由于投資者資金不足，一些合作開發(fā)項目被關(guān)閉，甚至成為“爛尾樓”。然而，地方政府提供了土地，如果地方政府想要找到其他合作開發(fā)的地方，他們面臨許多實際障礙。由于對違約責(zé)任和合作開發(fā)合同終止條件的規(guī)定不明確，地方政府在追究投資者違約責(zé)任和終止合作開發(fā)合同方面面臨諸多困難。及時辦理項目建設(shè)開發(fā)的各項手續(xù)，確保項目的合法性。合作開發(fā)項目的完成涉及立項、規(guī)劃、拆遷、開工、銷售、驗收等多個環(huán)節(jié)。每個環(huán)節(jié)必須經(jīng)過政府主管部門的批準或許可，并取得相應(yīng)的批準或許可證。上述任何一個環(huán)節(jié)的問題都可能導(dǎo)致合作開發(fā)的失敗。在實踐中，一些合作開發(fā)項目在程序不完善的情況下盲目開工建設(shè)。由于未能成功獲得政府主管部門的批準和許可，它們屬于非法建設(shè)和開發(fā)。因此，一些合作開發(fā)合同被法院依法認定無效，一些合作伙伴為此付出了痛苦的代價。因此，一方面，合作開發(fā)各方必須高度重視項目開發(fā)建設(shè)各項程序的審批，確保合作項目的合法性。另一方面合作協(xié)議還明確規(guī)定了由哪一方負責(zé)審批項目開發(fā)和建設(shè)的各種程序，以便在發(fā)生爭議時區(qū)分責(zé)任。注意合作伙伴的信用調(diào)查。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大、周期長，稍有不慎就會導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)異常，造成巨大的經(jīng)濟損失。各方應(yīng)充分了解對方的資質(zhì)和信譽，并調(diào)查對方是否具備法律規(guī)定的條件或履行能力。尤其應(yīng)注意作為投資者參與合作開發(fā)的合資方的信用調(diào)查。調(diào)查必須全面、認真、細致，不僅要了解對方的注冊資本和融資能力，還要了解對方的管理水平和誠信。有一次，投資者在履行房地產(chǎn)合作開發(fā)合同期間沒有足夠的資金，導(dǎo)致累計關(guān)閉400多天，給當?shù)卣斐闪藝乐氐慕?jīng)濟損失。在訴訟中，律師調(diào)查了解到，投資者沒有任何財務(wù)實力，但在合作初期以500萬元的借款資金投資了該項目。他希望建設(shè)單位能夠提前施工，然后依靠預(yù)售房實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。但由于建設(shè)單位后期無法繼續(xù)推進，投資者也未能通過預(yù)售房融資，最終導(dǎo)致項目開發(fā)停滯，合同目的無法實現(xiàn)。因此，在簽訂合同之前進行信用調(diào)查非常重要

合作開發(fā)模式和法律風(fēng)險

1。非法的人類合作發(fā)展。合資企業(yè)不得成立新的法人，但采用這種形式進行房地產(chǎn)合作開發(fā)，屬于非法的人型合作開發(fā)。對外債務(wù)的承擔(dān)方式為：合營各方以各自的財產(chǎn)或管理層按出資比例或協(xié)議承擔(dān)民事責(zé)任；如果他們根據(jù)法律或協(xié)議的規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任，承擔(dān)連帶責(zé)任。在這種情況下，合作方一般可以采取以下方式：

（1）共同成立項目管理部，合作方作為項目主體共同進行合作開發(fā)。實踐中，有些地方要求各方先將土地使用權(quán)登記為雙方共有，再共同登記為項目主體；有些地方?jīng)]有這樣的限制。雙方設(shè)立項目共同管理賬戶，共同開發(fā)運營。合作協(xié)議中約定了具體合作方式、投資比例、利潤分配比例等一系列權(quán)利和義務(wù)

（2）項目公司和聯(lián)合組織均不成立，但應(yīng)按照合同規(guī)定獨立履行義務(wù)并分享利潤。此方法主要用于相對簡單的項目。在實踐中，合作開發(fā)通常以一個合作伙伴作為項目的主體。這種方式的特點是，雖然合作各方共同出資開發(fā)房地產(chǎn)項目，但對外展示的項目主體只有一個，合作開發(fā)雙方的權(quán)利義務(wù)體現(xiàn)在雙方的合作協(xié)議中。未注冊為項目主體的一方應(yīng)根據(jù)合作合同享受合作開發(fā)項目的利益并承擔(dān)風(fēng)險。但是，這種方式對于基金發(fā)行方的合作方來說風(fēng)險很大，因為對于合作開發(fā)項目，它既沒有土地使用權(quán)，也沒有實際的經(jīng)營控制權(quán)，在實踐中其合作利益很難得到保障，由于這種合作開發(fā)方式不需要形成新的企業(yè)法人，因此相對簡單靈活。因此，非法人合作開發(fā)是當前房地產(chǎn)合作開發(fā)中較為普遍的一種方式。但其不足之處在于，與成立項目公司的運營模式相比，合作模式相對寬松，容易在雙方之間產(chǎn)生糾紛