非房產(chǎn)所有人出售房屋

一些房屋賣家不是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，而是出售他人的房屋，并且事后無法獲得房產(chǎn)所有人的同意。這種情況在法律上被稱為未經(jīng)授權(quán)處分，即未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋?；橐鲂纬傻姆蚱薰餐械姆课輰?shí)際上是夫妻共同所有的房屋，盡管房屋產(chǎn)權(quán)是以一方的名義登記的。繼承形成的普通房屋，即房屋所有人死亡，法定繼承人超過兩人，且未辦理房地產(chǎn)分析的，房屋產(chǎn)權(quán)由繼承人分享

3。拆遷形成的家庭共有房屋，即根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人是家庭中的幾人，但拆遷房屋以其中一人的名義登記，實(shí)際上是家庭共有房屋

4。共同投資建造和購買房屋形成的普通房屋

未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓共同所有的房地產(chǎn)。出賣人侵犯其他共有人的合法權(quán)益，致使

與無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同

無民事行為能力人：10歲以下未成年人；無法識(shí)別自己行為的精神疾病

限制民事行為能力的人：14歲以上16歲以下的人、聾啞人或盲人，間歇性精神病患者

上述人員應(yīng)代表其法定代表人簽署房屋買賣合同，獨(dú)立簽訂房屋買賣合同是無效合同

承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵犯，合同無效

出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)（房價(jià)、交付期限和方式）出租人未按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請求人民法院依法宣告不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利被查封或者受到司法行政機(jī)關(guān)限制的房屋出售無效在上述措施解除前，房屋所有人不得出售依法被司法行政機(jī)關(guān)查封或限制出售的房屋，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如依法被法院查封的房屋、拆遷規(guī)劃紅線內(nèi)的房屋等

以欺詐、脅迫、乘人之危、損害集體利益等手段或結(jié)果訂立的房屋買賣合同無效

未簽訂正式書面合同

當(dāng)事人未簽訂書面房屋買賣合同，且無證據(jù)的，也予以認(rèn)定房屋買賣合同無效

如果二手房買賣合同無效

在確認(rèn)合同無效后，如果合同未履行，則不得履行；如果正在履行，則應(yīng)立即終止履行。財(cái)產(chǎn)損失因無效合同引起的損失，一般采用以下方法：

（一）歸還財(cái)產(chǎn)

歸還財(cái)產(chǎn)是在合同簽訂前將雙方的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到國家?？梢杂梢环交螂p方歸還。一方根據(jù)無效合同獲得的房屋應(yīng)歸還給另一方；如果房屋不再存在或由于損壞或第三方合法獲得，且不可能或沒有必要?dú)w還，應(yīng)以折扣賠償（II）損失賠償

無過錯(cuò)方可要求有過錯(cuò)方賠償自己的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，則應(yīng)根據(jù)責(zé)任的大小和嚴(yán)重程度承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失份額