商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售人與預(yù)購人之間達(dá)成的書面協(xié)議，即預(yù)售人將在約定的時間內(nèi)將已建成商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給預(yù)購人，預(yù)購人將向預(yù)售人支付定金或部分房價，并按期接收商品房。商品房預(yù)售合同以在建房屋為標(biāo)的物，屬于買賣合同的一種。但是，商品房預(yù)售合同不同于一般買賣合同。1、商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同。在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立某一合同的合同；本合同是為履行預(yù)付款合同而訂立的。預(yù)付合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)付合同一方的義務(wù)是訂立本合同。因此，一方只能要求另一方訂立合同，而不能要求另一方按照提前合同的內(nèi)容履行。商品房預(yù)售合同成立時；該房屋不存在或尚未完工，因此有“預(yù)售”字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因為：在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售人和預(yù)購人對房屋的位置和面積、價格的交付方式和期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等有明確的規(guī)定，等，雙方無需簽訂房屋買賣合同，即可以直接按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，以達(dá)到雙方的交易目的。2、商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是不存在或者尚未建成的房屋。因此，房子的交付周期一般都很長。但是，將商品房預(yù)售合同稱為期貨交易合同是錯誤的。所謂期貨交易合同，是指期貨交易所制定的統(tǒng)一約定期貨交易的商品等級或證券種類、數(shù)量、交割時間、地點等的合同。它通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”的形式。期貨交易合同的主要特點是：（1）期貨交易標(biāo)的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開招標(biāo)確定的；（2） 期貨交易標(biāo)的是合同本身，而不是期貨交易合同約定的貨物；（3） 期貨交易的主要目的是套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不是獲取實物。因此，在期貨交易中，實物交割很少：（4）期貨交易的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、易于儲存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等，但在商品房預(yù)售合同中，首先，商品房價格由雙方在簽訂合同時確定，不采用公開招標(biāo)的方式；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的是獲取住房，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)功能；第四，房屋的面積、位置和單位存在許多差異，不具備標(biāo)準(zhǔn)化的特點。因此，在國際慣例中，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。由此可見，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。由此可見，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，從而維護(hù)房地產(chǎn)市場的交易秩序。3、商品房預(yù)售合同不是有期限的合同。在民法中，有期限合同是指以某一期限的到來作為合同效力的開始或終止的合同。如果所附期限是合同生效的基礎(chǔ)，則該期限應(yīng)為延長期；如果以所附期限作為終止合同效力的依據(jù)，則該期限應(yīng)為終止期限。在延期合同中，合同已經(jīng)成立，但不具有法律效力。任何一方均無需履行其義務(wù)，也無權(quán)要求另一方履行其義務(wù)。當(dāng)事人只有到了期限，才能開始履行義務(wù)；在有終止期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方已經(jīng)開始履行義務(wù)。期限屆滿，雙方不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在未來一定期限內(nèi)交付該房屋。確實存在“特定期限”，但該期限絕不是所附期限合同中的“期限”。因為：第一，如果將商品房預(yù)售合同中的期限作為附期合同中的終止期限，商品房預(yù)售合同不僅成立，而且具有法律效力。但該期限屆滿，商品房預(yù)售合同終止，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購者，無法獲得約定的房屋。顯然，這違背了當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的；第二，如果將商品房預(yù)售合同中的期限作為附期合同中的延期期限，則商品房預(yù)售合同雖已成立，但尚未發(fā)生法律效力。商品房預(yù)售合同只有在期限屆滿時才具有法律效力。這樣，作為預(yù)售人，預(yù)購人就不能被要求支付一定的定金或房款。顯然，這不符合商品房預(yù)售合同的要求。由此可見，商品房預(yù)售合同不是有期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的期限是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時間