《合同法》又稱“交易法”，其已經(jīng)滲透到社會的各個領(lǐng)域。我國《合同法》從1999年公布施行已過去10年了，其間，隨著我國社會環(huán)境的變化與市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，出現(xiàn)了許多新情況與新問題，近日，最高人民法院公布實施了《合同法》司法解釋(二)。為此，我們特邀請槐城的劉甲明律師對該司法解釋中與公眾息息相關(guān)的亮點進(jìn)行深度解讀。

亮點不是所有違反強(qiáng)制性規(guī)范都必然導(dǎo)致合同的無效

[案例]

2008年6月，張某與李某簽訂了書面的《房屋買賣合同》，在合同中約定，李某購買張某位于的房屋一套，面積為70平方米，價格為50萬元。合同簽訂當(dāng)日，李某支付了首付款人民幣30萬元，雙方還約定剩余20萬元房款在房屋辦理過戶手續(xù)當(dāng)日付清。因張某出賣的房屋是安置房，其房屋權(quán)屬證書一直沒能辦理，故該房屋一直沒能過戶到李某的名下。為此，2009年1月李某以張某所出售的房屋沒有相關(guān)權(quán)屬證書為由，向法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)與張某所簽訂的房屋買賣合同無效，并要求張某返還房款及相應(yīng)利息。

[法律分析]

在法庭中，李某認(rèn)為根據(jù)《城市》第三十七條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，故張某出售房屋違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)范，雙方所簽訂的協(xié)議應(yīng)為無效。根據(jù)法理，強(qiáng)制性規(guī)范有效力性規(guī)范和管理性規(guī)范之分，若是直接維護(hù)國家利益和社會公共利益為目的的強(qiáng)制性規(guī)范，就是效力性規(guī)范，但若直接維護(hù)管理秩序為目的，就是管理性規(guī)范。本案中，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定屬管理性規(guī)范，而不是效力性規(guī)范，其僅是對物權(quán)行為的限制，不符合《合同法》規(guī)定的無效情形，故雙方的協(xié)議是合法有效的。

[律師提示]

合同法的立法宗旨在于鼓勵交易，創(chuàng)造財富，故合同無效的情形只能是法定。但法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定與禁止性規(guī)定是合同的高壓線，故在草擬合同之前，當(dāng)事人應(yīng)咨詢專業(yè)法律人士，以確保合同的有效性與合法性。

債權(quán)人有權(quán)請求法院撤銷債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的行為

[案例]

張某駕駛大貨車將李某撞成重傷，經(jīng)交警部門認(rèn)定，張某負(fù)事故全部責(zé)任。李某經(jīng)鑒定構(gòu)成8級傷殘，因張某拒絕賠償李某的損害，故李某將張某起訴到法院，法院判決張某賠償李某15萬余元賠償金。進(jìn)入執(zhí)行程序后，張某無財產(chǎn)可供執(zhí)行，但李某發(fā)現(xiàn)張某之前有一套房屋，在發(fā)生后的一個星期內(nèi)以10萬元的價格出售給了第三人，而該房屋在出售時的市場價將近30萬元。為此，張某與房屋購得人都認(rèn)為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房屋想賣多少是張某的權(quán)利，李某的異議沒有法律依據(jù)。

[法律分析]

因張某是在事故發(fā)生后才以低價出售房屋，顯然其目的是為了弱化其清償債務(wù)的能力，這必然損害李某作為債權(quán)人的利益，對這種惡意行為，合同法規(guī)定債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。但如何界定“明顯不合理的低價”卻無標(biāo)準(zhǔn)，司法解釋(二)規(guī)定轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。故李某可依法撤銷張某轉(zhuǎn)讓房屋的行為，從而有效獲得財產(chǎn)執(zhí)行的保障。

[律師提示]

在無法獲得債權(quán)變現(xiàn)的情形下，債權(quán)人應(yīng)多方了解債務(wù)人核心資產(chǎn)的來龍去脈，從中找到債務(wù)人惡意轉(zhuǎn)移、隱匿資產(chǎn)的證據(jù)，并積極行使撤銷權(quán)等權(quán)利，以有效維護(hù)自己的合法權(quán)益。