農(nóng)村房屋賣(mài)給城市居民簽訂的合同是否有效

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。依據(jù)如下：

（一）合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。

最高人民法院在對(duì)《合同法》做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是：只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效的。(注：法律，是全國(guó)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件;行政法規(guī)，是國(guó)務(wù)院制定的規(guī)范性文件。)

但至今沒(méi)有任何一條法律或行政法規(guī)，禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)，也從來(lái)沒(méi)有哪一條法律或行政法規(guī)，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為是否有效上，法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，而認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

（二）土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)，不得用于非農(nóng)建設(shè)，其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅，出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)，也違反立法本意。

（三）從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。

眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房，也與合同自由的基本精神相悖。

（四）《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。

我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定：“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！痹摋l原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

農(nóng)村房屋能不能賣(mài)

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購(gòu)買(mǎi)方存在兩種情況：

（一）集體組織內(nèi)部成員購(gòu)買(mǎi)，集體組織內(nèi)部成員有三種具體情況：

1、本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。

2、已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。盡管已有一處宅基地，但如無(wú)法定理由，也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。

3、已在集體組織落戶，但尚沒(méi)有被分到宅基地。申請(qǐng)宅基地必須經(jīng)過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購(gòu)房者的具體情況，這無(wú)疑是不現(xiàn)實(shí)的。

（二）集體組織以外的成員。如果是村民集體組織外部成員申請(qǐng)宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購(gòu)房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過(guò)前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國(guó)家對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定?？创@一問(wèn)題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

綜合上述，小編整理有關(guān)農(nóng)村房屋的相關(guān)內(nèi)容。由此可見(jiàn)，農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。能否買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋，由于購(gòu)買(mǎi)主體包括集體組織內(nèi)部成員和集體組織以外的成員，因此都是十分復(fù)雜。如果您有這方面更多問(wèn)題，律霸網(wǎng)提供專(zhuān)業(yè)法律咨詢服務(wù)。