筆者根據(jù)審判實(shí)踐和生活經(jīng)驗(yàn)得知，職工集資建房的轉(zhuǎn)讓無(wú)外乎是為了賺一筆錢，賺的多少不一，少的一萬(wàn)、二萬(wàn)，多的十萬(wàn)、八萬(wàn)，不賺錢絕不可能轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然轉(zhuǎn)給自己相當(dāng)關(guān)系的人，不賺錢也是有可能的，但這樣的轉(zhuǎn)讓尚未發(fā)現(xiàn)有糾紛的。糾紛往往發(fā)生在賺多賺少這一部分轉(zhuǎn)讓者中。

一、提出集資建房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的方式

在審判實(shí)踐中，往往此類糾紛的轉(zhuǎn)讓物早已交付，受讓者已對(duì)房屋進(jìn)行裝飾入住，有的是以集資建房轉(zhuǎn)讓時(shí)未經(jīng)得集資者單位的同意，違反了集資建房管理規(guī)定而無(wú)效，應(yīng)返還房屋，支付使用期間的房屋使用費(fèi)；有的是以集資建房轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，違反了法律規(guī)定而無(wú)效，應(yīng)返還房屋，支付使用期間的房屋使用費(fèi)。

二、現(xiàn)行的集資建房轉(zhuǎn)讓規(guī)定

國(guó)家對(duì)集資建房暫無(wú)法律規(guī)定，只是各地對(duì)集資建房作了一些相應(yīng)規(guī)定，就其是否可轉(zhuǎn)讓未作過(guò)多的相應(yīng)規(guī)定。處理此類案件一般是適用《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條規(guī)定了民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的三種條件、第五十八條規(guī)定了七種民事行為無(wú)效、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定了五種合同無(wú)效的情形、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定了七種房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的行為。應(yīng)該說(shuō)處理這類糾紛是有法律規(guī)定的。

三、此類房屋的現(xiàn)狀

當(dāng)事人主張的此類房屋，在價(jià)格上看，發(fā)生交易時(shí)的房?jī)r(jià)與現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)確實(shí)產(chǎn)生了較大的變化；在交易形式上看，轉(zhuǎn)讓時(shí)未征得集資建房單位的同意；從權(quán)利保護(hù)上看，至今的相關(guān)審批記載都是集資建房職工的；從實(shí)質(zhì)上看，集資建房職工早已失去房屋控制權(quán)。

四、對(duì)職工將集資建房轉(zhuǎn)讓合同效力的思考

1、如果認(rèn)定集資建房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，可依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”無(wú)效和第八十八條規(guī)定“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。因?yàn)槁毠まD(zhuǎn)讓集資建房時(shí)尚未取得權(quán)屬證書又未征得集資建房單位的同意，認(rèn)定為無(wú)效是有法律依據(jù)的。

2、如果認(rèn)定集資建房轉(zhuǎn)讓合同有效，可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條規(guī)定“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意-思表示真實(shí)；（三）不違反社會(huì)或者公共利益”、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》（一）第四條規(guī)定“合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依靠”。目前尚無(wú)禁止集資建房轉(zhuǎn)讓的全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。