案例簡(jiǎn)介：房屋共有人未簽字出租人以此為由不履行合同

原告訴稱，原告、被告就上海市某房屋簽訂租賃合同，約定被告將上述房屋出租給原告作辦公使用;被告逾期交房超過(guò)30日的，則每逾期一日按照應(yīng)付租金的百分之一向原告支付滯納金;一方違約，向另外一方支付違約金。上述約定系雙方真實(shí)意思表示，對(duì)雙方均具有約束力，經(jīng)原告多次催促，被告至今仍未交付房屋，并拒絕履行合同，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。故原告起訴至法院，請(qǐng)求判令被告：1、繼續(xù)履行《租賃合同》，并將房屋交付原告使用;2、支付原告違約金;3、支付原告滯納金。

被告辯稱，原告、被告簽訂的僅是意向合同，被告收取的是定金。涉案租賃房屋系被告與妻子俞某共同所有，但俞某并未在合同上簽名，其不同意將房屋出租給原告，被告已電話通知原告解除合同。

法院判決：《租賃合同》合法有效雙方應(yīng)遵照履行

法院認(rèn)為，原告、被告之間簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行。判決如下：1、原告與被告簽訂的《租賃合同》解除;2、被告返還原告租賃保證金;3、被告支付原告違約金;4、被告支付原告截止合同解除日的逾期交房違約金。

律師說(shuō)法：房屋共有人未簽字是否影響租賃合同效力

首先，本案的房屋共有人俞某雖未在合同上簽字，但租賃合同并非對(duì)租賃房屋的處分，不以共有人合議一致作為租賃合同成立、生效的條件，基于被告與俞某的產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系以及身份關(guān)系，被告有權(quán)出租系爭(zhēng)房屋，被告以俞某未在合同上簽字為由主張涉案租賃合同僅為意向合同，缺乏法律依據(jù)。其次，《租賃合同》約定，甲方(被告)須按時(shí)將房屋及附屬設(shè)施交付乙方(原告)，如甲方逾期交付房屋超過(guò)三十日，則每逾期一日按應(yīng)付租金的百分之一向乙方支付滯納金。該條款約定的滯納金實(shí)屬逾期交房違約金。本案中，被告未按約向原告履行交房義務(wù)，并以高價(jià)另租他人且已實(shí)際履行，其行為顯屬惡意違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。鑒于被告已將系爭(zhēng)房屋另行出租并實(shí)際履行，基于債權(quán)平等性原則，原告再要求被告履行合同、交付租賃房屋，實(shí)屬不能履行。雖然被告為本案合同違約方，但鑒于涉案租賃合同客觀上已無(wú)法履行，且被告亦據(jù)此主張解除合同，故法院判決涉案租賃合同解除。逾期交房違約金的設(shè)定前提是以履行交房義務(wù)的可履行性為前提，本案逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算至合同解除時(shí)止，原告主張合同解除后的逾期交房違約金，缺乏法律依據(jù)。

法律依據(jù)：1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十六條共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn);沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。2、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

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